שוק הדיור בברזיל

ברזיל מתקשרת לכולנו בתודעה עם כדורגל, קרנבל, חופים ומוזיקה קצבית. המדינה החמישית בגודלה בעולם מציעה למבקרים בה יערות גשם מדהימים בריאה הירוקה הגדולה בעולם שבאגן האמזונס, קרנבלים ססגוניים וסוערים בסלבדור ובריו דה ז'נירו, וגם את מפלי איגואסו השוצפים והמרשימים.

ברזיל והעיר הגדולה בה, סאו פאולו, הפכו בשנים האחרונות אבן שואבת למשקיעי נדל"ן - כך עולה מהסקר השנתי ה-20 של איגוד המשקיעים הזרים בנדל"ן (AFIRE) בקרב חבריו. 18.6% מהמשיבים לסקר אמרו כי שוק הנדל"ן של ברזיל מציע את התשואה הטובה ביותר להשקעה. מדובר בזינוק של 14.2%, שהעלה את ברזיל מהמקום הרביעי לשני, והוריד את סין למקום השלישי.

בשכונות העוני של ריו, ה-"סלאמס" או ה- Favelas אשר נשלטות על ידי סוחרי סמים ומנהיגי כנופיות, כולם מתלוננים על דבר אחד: מחירי השכירות הגבוהים. ב- Santa Marta, לדוגמא, שכר הדירה נע בין 400 ל- 500 ריאל (207$ - 259$) עבור דירה קטנה על צלע ההר. המחיר גבוה יותר באזור תחתית ההר, שבו קיימת תשתית חשמל והסיכון להרס הבית עקב מפולת בוץ קטן יותר. אך לא רק בסלאמס נרשמה עליית מחירים. על פי איגוד Fipe שמנתח את המחירים על בסיס חודשי בשבע הערים גדולות במדינה, המחיר הממוצע למ"ר עלה ב- 21.8% בשנה האחרונה.

הריבית יורדת
הבנק המרכזי של ברזיל נוקט במדיניות מוניטארית מרחיבה ומוריד באופן הדרגתי את ריבית ה- Selic. שיעור הריבית, נכון לאמצע 2012, עומד על 9% והינו בין הגבוהים בעולם, אך נמוך מרמה של 14% ששררה ערב המשבר הפיננסי העולמי.
ריבית נמוכה משמעותה הלוואה זולה לקניית נכס, אשראי זול לקבלנים ועלייה במספר התחלות הבניה. מעמד הביניים המתפתח ושוק המשכנתאות המתרחב גורמים להתעוררות בשוק הנדל"ן, וכך, אחרי 20 שנה של קיפאון, השוק הפך גם הוא ליעד חם למשקיעים מקומיים וזרים.

האם התפתחה בועה?
יש הסבורים שמחירי הדירות יצאו מכל פרופורציה. Neil Shearing, אנליסט בבית ההשקעות Capital Economics, מציין במאמרו Why Brazil’s property boom looks like a bubble כי המחירים מנופחים ב- 50% מערכם האמיתי. בסוף 2010 אף עלה לרשת האתר הברזילאי bolhaimobiliaria.com, המנסה להוכיח ששוק הנדל"ן במדינה נמצא על סף קריסה דומה לזו שאירעה בארה"ב.
אולם, רוב המומחים גורסים שהמצב אינו חמור, הואיל ושוק המשכנתאות במדינה קטן יחסית – ההלוואות לדיור מהוות רק 5.2% מן התמ"ג, לעומת 64% בספרד, 77% בארה"ב ו- 85% בבריטניה. Paulo Cabral, כתב ה- BBC בסאו פאולו, מביא את התייחסותו של Joao Crestana, נשיא איגוד הנדל"ן בברזיל - Secovi-SP. לדברי Crestana, ברזיל למדה מטעויות של מדינות אחרות, ואחוז המימון הממוצע של הבנקים לנוטלי משכנתאות בה הוא 60% בלבד לעומת שיעור של 120% ויותר בארה"ב. Crestana מציין עוד כי 8 מיליון משפחות ברזילאיות הן חסרות דיור - מדובר על 30 מיליון בני אדם שיזינו את הביקוש בשנים הבאות.

Michaud ו- Rothert חקרו את השינויים הדמוגרפיים באוכלוסיית ברזיל ומדינות מתפתחות נוספות. הטבלה הבאה מתארת את הביקוש הגובר למגורים אורבניים:


ביקוש למגורים בברזיל


קריאה נוספת
Housing Finance Market in Brazil and the Necessity of Reform, Vinicius Braga Rodrigues, אוניברסיטת ג'ורג' וושינגטון, 2000