הגירה לקנדה - בית בקנדה

איכות חיים ברמה גבוהה, תנאי מחיה מהטובים בעולם, כלכלה משגשגת ואפשרויות עבודה ולימודים מצוינות הפכו את קנדה ליעד הגירה מרכזי ואטרקטיבי עבור ישראלים רבים. קנדה אף מעודדת הגירה של בעלי מקצועות מבוקשים לצורכי עבודה במדינה. אחת הסיבות לנוכחות המסיבית של ישראלים בערים המרכזיות של קנדה - מונטריאול, טורונטו או ונקובר, נעוצה בעובדה שקל יחסית לקבל ויזה לקנדה מאשר ליעדי הגירה אחרים כמו ארה"ב. ומה לגבי קורת גג? ריכזנו כמה מונחים שילוו אתכם בדרך לקבלת משכנתא לרכישת בית בקנדה.

Down Payment
ה- Down Payment הוא סכום כסף שמשולם מתוך ההון העצמי שלכם לקראת רכישה של בית ומהווה מקדמה או תשלום ראשון. סכום המקדמה, והיתרה אשר ממומנת על ידי הבנק (Loan to Value), מבוטאים באחוזים משווי הנכס.
דוגמא: מחירו של הבית 1,000,000$, וההון העצמי שלכם הוא 300,000$.
ה- Down Payment הינו 30%.
ה- Loan-to-Value הינו 70%.

ככל שהמקדמה גדולה יותר, ההלוואה ותשלומי הריבית יהיו נמוכים יותר, ויגדלו סיכוייך לקבל את המשכנתא.

שכירים בקנדה נדרשים למקדמה מינימאלית של 5%, ועצמאים נדרשים ל- 10%. הבנק עשוי לדרוש סכום גבוה יותר אם ניקוד האשראי גרוע (ראה בהמשך), ומי שבוחר לשלם פחות מ- 20% משווי הנכס נדרש להשיג ביטוח CMHC - Canada Mortgage and Housing Corporation, אשר מגן על המלווה במקרה שהלווה לא מסוגל להחזיר את המשכנתא. עלות הביטוח מחושבת כאחוז מתוך סכום ההלוואה ומשתנה לפי גובה המקדמה: היא מתחילה מ- 0.5% במקדמה גבוהה מ- 35% ומגיעה עד קרוב ל- 3% במקדמה של 5%, כמתואר בטבלה הבאה.


ביטוח משכנתא CMHC


משכנתא ללא Down Payment אפשרית לבעלי ניקוד אשראי גבוה מ- 680. ניקוד של 680 ניתן ללווים אשר משלמים את חיובי האשראי וההלוואות האחרות בזמן, ויש להם הכנסה קבועה בשלוש השנים האחרונות.

Credit Score
בארה"ב ובקנדה הריביות ניתנות על פי ניקוד אשראי של נוטל המשכנתא. הבנק מקבל מסוכנויות האשראי דוח שנקרא Credit Report אשר מציג את כל היסטוריית האשראי שלך, ומפרט מידע על חשבונות בנק, הלוואות, משכנתאות, אשראי מנוצל, ליסינג, חובות לנותני שירות שלא שולמו במועד, וכו'. תיק האשראי של כל לקוח מכיל מידע ונתונים לגבי ההיסטוריה הפיננסית שלו, והמידע שבתיק משמש מדד להערכה של אמינותכם בתשלומים עתידיים.

מערכת הניקוד בקנדה נקראת Beacon Score, והיא מקבילה ל- FICO בארה"ב.

ככל שניקוד האשראי שלך גבוה יותר, שיעור הריבית שתשלם יהיה נמוך יותר, ולהפך, ככל שהניקוד נמוך יותר, הריבית תהיה גבוהה יותר. מקדמה גבוהה יכולה לפצות על ניקוד נמוך ולהקטין את הסיכון למלווה שנותן לך את ההלוואה. הניקוד המינימאלי לקבלת משכנתא הוא 500, והעדר ניקוד נחשב לניקוד גרוע.

תוכל לראות איזו ריבית תשלם ומה יהיה ההחזר החודשי באמצעות מחשבון ניקוד אשראי.

דוגמא למשכנתא של 400,000$ לתקופה של 30 שנים:

ניקוד אשראי והשפעתו על תשלומי המשכנתא


חישוב הדירוג מתבצע על ידי שקלול של חמישה פקטורים.
35% - Payment history. איחורים בתשלומים.
30% - Amounts owed. חלק זה עוקב אחרי סך החובות, כולל משכנתאות, כרטיסי אשראי, הלוואות רכב, הלוואות סטודנטים וחובות אחרים. הוא מציין את סכום החוב ומועד היווצרותו.
15% - Length of credit history. כמה זמן החשבונות פעילים.
10% - New credit. מספר הבקשות לאשראי. ככל שמופיעות יותר בקשות, הדירוג יורד.
10% - Types of credit in use. סוגים שונים של אשראי בשימוש.

חדשות
בין הבנקים הגדולים בקנדה קיימת תחרות חזקה. ה- Global News הקנדי מתאר את "מלחמת ריביות המשכנתא" המתנהלת בין Bank of Montreal, Royal Bank, TD Canada Trust ו- ING Direct.

האתר Canadian Mortgage Trends סוקר את נתח השוק של כל אחד מעשרת הבנקים המובילים בשוק המשכנתאות הקנדי, נכון לתחילת 2012.

ה- CMHC צופה יציבות בשוק הדיור הקנדי. הריביות הנמוכות ימשכו קונים לרכוש דירות, אך ההאטה הכלכלית תרסן עליות מחירים חדות. המחיר הממוצע של בית ברחבי המדינה הוא 369,000$ בשנת 2012, ויעמוד על 379,000$ בשנת 2013.

קריאה נוספת
The distribution of mortgage debt in Canada, הלשכה הממשלתית הקנדית לסטטיסטיקה, אפריל 2011.