שיקולים של בנק למשכנתאות

משכנתא הינה הלוואה בסך כמה מאות אלפי שקלים ונחשבת לאשראי בעל סיכון נמוך יחסית, הניתן תמורת משכון בטוח יחסית, כמו דירה או נדל"ן. הבנקים הם מתווכים פיננסיים: מצד אחד הם מגייסים חסכונות מהציבור (פיקדונות של הלקוחות), ומהצד השני הם משתמשים במקורות ומלווים את הכסף, כלומר נותנים אשראי ללקוחות פרטיים ועסקיים. משכנתאות ניתנות ללווים על בסיס כמה משתנים המתחלקים לשתי קטגוריות: עלות המקורות שמהם יינתן האשראי, וסיכון האשראי של הלווה.

עלות המקורות
1. עלות הגיוס. שער הריבית על המשכנתא נקבע לפי עלות גיוס ההון של הבנק. עלות ההון לטווח ארוך מושפעת מהתפתחויות בשוק בו מגויס הכסף, דירוג האשראי של המדינה, קירבה גיאוגרפית לאזורי משבר ושיקולים נוספים.

2. הלימות הון Capital adequacy.
כדי לשמור על יציבות המערכת הבנקאית קבע המפקח על הבנקים יחס של הקצאת הון שלפיו הבנקים מחויבים להפריש כספים כנגד אשראי הניתן ללווים. ככל שהיחס גדול יותר, כך הבנק מובטח יותר ממצבים קיצוניים של הצטברות הלוואות רעות. ההלימות נועדה להגן למעשה על המפקידים בבנק (המספקים חלק מהאשראי שהבנק נותן) מפני ערעור היציבות של הבנק בעקבות לקיחת סיכוני יתר. היא מהווה כרית ביטחון למצב שבו הלווים לא עומדים בהחזרי ההלוואה, ובמקרה כזה הבנק ייאלץ להפריש את האשראי לחובות מסופקים ולרשום עליו הפסד. הלימות הון גדולה יותר מאפשרת לבנק לצמוח יותר על ידי מתן אשראי, ובנק ישראל אף מעודד את הבנקים להגדיל את היחס בתקופת צמיחה כדי לצבור מרווחי ביטחון לתקופת מיתון. המפקח על הבנקים הנחה את הבנקים להגדיל, תחת כללי באזל 2, את הלימות ההון לשיעור של 12% עד סוף 2009, והם אכן עמדו ביעד, כפי שמראה התרשים הבא.


הלימות הון


סיכון האשראי של הלווה
בבחינת סיכון האשראי של לווה בהעמדת משכנתא בעבורו, הבנק בודק את הדברים הבאים:
1. כושר ההחזר של הלווה.
הבנק צריך להשתכנע שהלווים יוכלו לעמוד בהחזרים השוטפים של ההלוואה. לפיכך, הוא בודק את כושר ההחזר על-פי תעסוקה, גיל, הכנסה, מצב משפחתי והתחייבויות שיש ללווה. אם היו ללווה הלוואות קודמות בבנק, נבדק גם החזר ההלוואות שלו בעבר.
• הון עצמי. על רוכשי הנכס להציג אסמכתא שברשותם 30% מערך הנכס מהמקורות הפרטיים שלהם.
• הכנסות. מדד מרכזי לבחינת כושר ההחזר של הלווה הוא יחס התשלום להכנסה (Payment to Income Ratio). זהו היחס שבין ההחזר החודשי של הלווה לבין הכנסתו החודשית. ככל שהיחס נמוך יותר, הריבית עשויה להיות נמוכה יותר ותנאי המשכנתא שהבנק מציע ללווה טובים יותר. הבנק יבקש לראות את תלושי השכר שלכם וייקח בחשבון גם וותק במקום העבודה ואת טיב מקום העבודה. הוא ירצה לראות איך חשבון הבנק שלכם מתנהל לאורך מספר חודשים - מהו מוסר התשלומים והאם קיימות חריגות מהמסגרת או החזרות של שיקים. אם מדובר בעצמאי, הבנק עשוי לדרוש אסמכתא מרואה החשבון של הלקוח.

2. שווי הבטוחה הניתנת לבנק כנגד ההלוואה.
הבנק זקוק לביטחונות שיבטיחו לו את פירעון ההלוואה. ההסדרים כוללים:
• ביטחון נכסי - נכס המשועבד לבנק כדי למזער את הסיכון מבחינת הבנק. השעבוד מאפשר לבנק, במקרה של הפרת הסכם ההלוואה, למכור את הנכס הממושכן. הבנק רוצה לדעת מה שווי הנכס, ולכן יבקש להזמין שמאי שיעריך את ערכו של הנכס ויעדכן אותו על מצבו.
• ערבים אישיים שיהיה אפשר לדרוש מהם את פירעון החוב אם מוצו כל הדרכים האחרות לגבייתו מן הלווה. עם זאת, ההישענות של הבנקים על ערבים אישיים פחתה בשנים האחרונות ובמקרים מסוימים ניתן לבצע הלוואת משכנתא במימון גבוה גם ללא צורך בהם.

היחס בין סכום ההלוואה לערך הנכס הממושכן נקרא שיעור המימון (Loan To Value Ratio). הסיכון מגולם בגובה הריבית המוצעת ללווה, וככל ששיעור המימון נמוך יותר, כך הסיכון מבחינת הבנק קטן ולכן שער הריבית נמוך יותר ללווה. כאשר שיעור המימון נמוך, ניתן לקבל את ההלוואה ללא ערבים.

הסיכון של הבנק במתן משכנתא ללווה כלשהו
• ההסתברות של חדלות פירעון (Probability of Default – PD): הסיכון שהלווה לא יפרע את המשכנתא.
• חומרת ההפסד בגין חדלות פירעון של הלווה: מהו ההפסד שייגרם אם הלווה לא יפרע את המשכנתא.

תרחיש של ירידה ניכרת במחירי הדיור בד בבד עם פגיעה במקורות ההכנסה של משקי הבית בתקופת מיתון עלול להוביל למכירת דירות במחירים הנמוכים משווי המשכנתאות שניטלו לשם רכישתן, ובעקבות זאת להפסדים של הבנקים מתיקי האשראי לדיור.