הקשר בין ההחזר החודשי לסיכון חדלות פירעון במשכנתא

האם גובה ההחזר החודשי משפיע על הסיכון שלנו להיקלע לחדלות פירעון? איך אנחנו יכולים לשנות את ההחזר החודשי כדי למנוע עיקול של הנכס והליכי הוצאה לפועל? מחקרים רבים עסקו בשאלות אלו.

מעבר ליתרונות הברורים של הקטנת הסיכון האישי, יש לכך גם השלכות על הסביבה, והעניין נדון לעומק במחקרם של Ellen, Lacoe ו- Sharygin שמצאו כי נכס מעוקל מוביל לעלייה בפשיעה בבלוק של הנכס.
Anenberg ו- Kung העריכו כי פרסום של נכס מעוקל למכירה גורם לירידת מחירים של 1.5% בנכסים ברדיוס של חצי קילומטר. יתרה מזו, חדלויות פירעון ועיקולים עשויים להאט את הפעילות הכלכלית הריאלית על ידי פגיעה בערך הנכסים של משקי הבית, אשר בתורם מקטינים את הצריכה שלהם. לדוגמה, Mian, Sufi ו- Trebbi העריכו שבין 2007 ל- 2009 העיקולים הסבירו שליש מהירידה במחירי הבתים וחמישית מהירידה בהשקעות למגורים ובמכירות כלי רכב.

מחקר של סוכנות מימון המשכנתאות Freddie Mac שנערך בקרב לווים אשר מחזרו משכנתאות בריבית קבועה מצא כי חדלות הפירעון של משכנתא רגישה להקטנת התשלום החודשי. החוקרים בדקו את הקשר בין המשתנים באמצעות מודל Cox, והראו כי הקטנה של התשלום החודשי ב- 10% קשורה לירידה שבין 10% ל- 11% בסיכון לחדלות הפירעון. הממצא תקף גם אם משקללים גורמי סיכון אחרים של המשכנתא, כמו אחוז המימון או דירוג האשראי האישי של הלווה.

במחקר נכללו 64,810 לווים שנטלו משכנתאות לתקופה של 30 שנה ומחזרו לאותה תקופה של 30 שנה, מכיוון שמחזור לתקופות קצרות יותר, למשל 20 שנה, היה מקשה לבודד את ההשפעה של הקטנת התשלום. אחוז המימון הממוצע של המשכנתאות לפני המחזור היה 79% בהשוואה ל- 95% אחריו, בעיקר בשל ירידה חדה במחירי הבתים. הריבית הממוצעת ירדה מ- 6.17% ל- 4.97%, ובעקבות זאת התשלום החודשי הממוצע ירד ב- 15%.

עקומת קפלן-מאייר מראה את ההערכה לחדלות פירעון לפי שיעור הקטנת התשלום:


חדלות פירעון לפי שיעור הקטנת התשלום


ציר ה- X הוא גיל ההלוואה בחודשים וציר ה- Y מודד חדלות פירעון. לדוגמא, בחודש ה- 46 שיעור חדלות הפירעון של הלוואות בהן התשלום ירד בין 0% ל- 10% הוא 6.4%, ו- 5.9% להלוואות בהן התשלום ירד בין 10% ל- 15%.

החוקרים קבעו את נקודות האמצע של המרווחים הללו כ- 5% ו- 12.5% והסיקו כי ירידה של התשלום ב- 7.5% מייצגת ירידה של (6.4% - 5.9%)/6.4% = 7.8% בחדלות הפירעון, משמע, ירידה של 10% בתשלום מתאימה לירידה של 10% בסיכון לחדלות פירעון.

ממצא זה קיבל תמיכה במחקרם של Willen ו- Fuster, אם כי במחקר זה המשכנתאות היו בריבית משתנה. Willen ו- Fuster בחנו את ההשפעה של תשלום פוחת בעקבות ירידה בריבית, ומצאו כי ירידה של 50% בתשלום מקטינה את הסיכון לחדלות פירעון ב- 55%, אפקט דומה לזה של הקטנת שיעור המימון מ- 145% ל- 95% (ללא שינוי בתשלום).


השפעת הורדת ריבית ואחוז המימון על חדלות הפירעון


Tracy ו- Wright העריכו כי הפחתה של התשלום החודשי ב- 10% מקטינה את שיעורי חדלות הפירעון ב- 17% עד 22% במשכנתאות אלה.

Amromin ואחרים התמקדו ב-"משכנתאות מורכבות" שבהן אין תשלום בתחילת התקופה. הם טענו כי הגדלה של התשלום החודשי ב- 38% תגדיל את הסיכון לחדלות פירעון ב- 23%.