משכנתא צמודה

בשעה טובה, מצאת את דירת חלומותייך וחתמת על חוזה רכישה. כעת, רוב הסיכויים שתצטרך ללכת לבנק ולקחת משכנתא (אלא אם כן אתה מיליונר). בבנק יציעו לך מגוון רחב של מסלולים - צמוד מדד, צמוד פריים, ריבית קבועה, מצוד מט"ח, ריבית משתנה, בקיצור, סלט אחד גדול.

אז לפני שנתחיל בדיון, איך בעצם עובדת משכנתא? נניח שלקחת הלוואת משכנתא בגובה 500,000 ש"ח. מדי חודש במשך 20 או 25 שנה תשלם סכום מסוים, כאשר חלק ממנו הוא בגין ריבית על ה- 500,000 שלקחת, והחלק שנותר פורע בעצם חלק קטן מההלוואה. בשיטה זו, ההלוואה אמורה לקטון קצת כל חודש, עד שבסוף אחרי 20 או 25 שנה לא נשאר יותר חוב לבנק והבית הופך להיות באמת שלך.

משכנתא צמודה למדד בריבית קבועה
במסלול של ריבית קבועה צמוד מדד, הריבית לא משתנה במשך כל תקופת ההלוואה והשינוי בגובה ההחזר החודשי נובע מעליה או מירידה בשיעור המדד. מדד, או בשמו המלא מדד המחירים לצרכן, הוא נתון שמתפרסם בכל 15 לחודש. הוא מבטא את העלייה ברמת המחירים של הסחורות והשירותים במשק ואת ירידת ערך המטבע (אינפלציה). תוכל לצפות במידע עדכני באתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. התרשים הבא מציג את שיעורי האינפלציה השנתיים בין 1986 ל- 2010.

נניח שלקחתם משכנתא צמודה של 500,000 ש"ח ל- 20 שנה בריבית קבועה של 4%.
ההחזר החודשי על בסיס לוח שפיצר יהיה 3,030 ש"ח. אם סך העלייה השנתית באינפלציה תהיה 3%, ההחזר החודשי שלכם יגדל בהתמדה: באמצע התקופה הוא יגיע ל- 4,078 ש"ח והתשלום האחרון בסוף התקופה יהיה כבר 5,503 ש"ח. תוספות ההצמדה לאורך כל שנות ההלוואה יסתכמו ב- 267,546 ש"ח. התרשים מראה שהמדד כמעט תמיד חיובי ולכן במשכנתא צמודה ההחזר החודשי שלכם יגדל רוב הזמן, כאשר ההצמדה הזוחלת מעלה את ההחזרים החודשיים עד כדי הכפלתם לקראת סיום התקופה. במשכנתא כזו יש חוסר ודאות בגלל ההצמדה למדד, ובנוסף, נדרש הלווה לשלם קנס במקרה של פירעון מוקדם של ההלוואה.

המשכנתא הבטוחה ביותר היא כזו שהריבית בה קבועה והיא לא צמודה. אם אתה לווה שונא סיכון המחפש הגנה מאינפלציה, יציבות, ורוצה לדעת בדיוק מה ההחזר החודשי לאורך כל ההלוואה, משכנתא כזו תיתן לך שקט נפשי עם תשלום חודשי קבוע ללא הצמדה למדד. אך הבעיה שהיא יקרה יותר. הבנק לא רוצה שכספו יישחק כתוצאה מאינפלציה, והוא יגלם את הסיכון המחושב בריבית שהוא יציע לך. כתוצאה מכך, הריביות של מסלול לא צמוד יהיו גבוהות מן הריביות במסלול הצמוד ב 2% עד 3% לפחות.

מה משפיע יותר – ריבית או מדד?
בהנחה שהשנה יעלה המדד ב- 3%, האם משכנתא בריבית קבועה של 4% צמודה למדד היא זהה למשכנתא בריבית קבועה של 7% שאינה צמודה? במלים אחרות, האם עלייה של אחוז במדד שווה לעלייה של אחוז בריבית?
1. משכנתא של 800,000 ש"ח צמודה למדד ל- 20 שנה בריבית קבועה של 4%. בעקבות ההצמדה לאינפלציה שנתית של 3%, התשלומים יסתכמו ב- 1,591,000 ש"ח.
2. כעת, ניקח את אוותה משכנתא בריבית קבועה 7%, בלי הצמדה. במקרה זה סך התשלומים יהיה 1,488,000 ש"ח.

הצמדה למדד מביאה להוצאות גדולות יותר מאשר שינוי זהה בריבית. בדוגמא זו מדובר על הפרש של יותר מ- 100,000 ש"ח.

משכנתא פריים
נניח שבחרת הלוואה שצמודה לריבית הפריים. ריבית הפריים היא הריבית שמפרסם נגיד בנק ישראל בתוספת 1.5%. הריבית במסלול נקבעת ע"פ נוסחה הלוקחת מרווח כלשהוא מריבית הפריים, למשל פריים מינוס 0.8%, והריבית על המשכנתא מתעדכנת מדי חודש בהתאם לשינוי בריבית הפריים. ההחזר החודשי שלך עולה כאשר נגיד בנק ישראל מעלה את הריבית, ויורד כשהוא מוריד אותה בחזרה. במסלול הפריים אין הצמדה למדד שעתידו אינו ידוע, אולם החיסרון הוא חוסר ודאות לגבי מרכיב הריבית שמשתנה בתדירות גבוהה לאורך כל תקופת המשכנתא ומשפיע ישירות על ההחזר החודשי. אחד היתרונות הוא שניתן לבצע פרעון מוקדם של המשכנתא ללא קנס.

על הקשרים וההבדלים בין ריבית למדד
הגרף הבא מציג את השינויים בריבית הפריים מול השינויים במדד בעשר השנים האחרונות. הוא מתבסס על נתוני המקור בקובץ אקסל זה.

מן הניתוח עולים הנתונים הבאים:
1. סטיית התקן של השינויים במדד גבוהה יותר מסטיית התקן של השינויים בריבית הפריים. סטיית תקן (Standard Deviation) היא מושג סטטיסטי שמודד תנודתיות - ככל שסטיית התקן גבוהה יותר כך התנודתיות גבוהה יותר. שינויים במדד הם קיצוניים יותר משינויי פריים.
2. הקורלציה (מקדם המתאם, Correlation) בין המדד לריבית הפריים הוא 0.24. הקורלציה היא מושג סטטיסטי שבודק קשר בין נתונים, כאשר הסקאלה שלו נעה בין (1-) המייצג מתאם שלילי חזק שבו שני ערכים נעים בכיוונים מנוגדים לחלוטין, ועד 1 המייצג מתאם חיובי חזק שבו שני ערכים נעים באותו כיוון. 0.24 זהו מתאם חיובי חלש, ופירוש הדבר שריבית הפריים לא עולה ויורדת רק לפי האינפלציה. המדד הוא רק אחד מבין פרמטרים רבים שמשפיעים על נגיד בנק ישראל בבואו לקבוע את הריבית. בין הפרמטרים הנוספים:
1. שער הדולר. גם אם המדד יעלה משמעותית ויהיה צורך להעלות את הריבית כדי לבלום את האינפלציה, היצואנים ימנעו העלאת ריבית חדה כדי ששער הדולר לא ירד.
2. פערי ריביות בין ישראל לארה"ב, ולחו"ל בכלל.
3. תנועות הון אל ישראל וממנה. בריחת הון תוביל להעלאת ריבית, הצפה בהון להורדתה.
4. גירעון ממשלתי.
5. שיעור האבטלה.