משכנתא לתושבי חוץ

תושבי החוץ מהווים כוח משמעותי בשוק הנדל"ן בארץ בשנים האחרונות. ניתן לראות מגמה של יהודים ואזרחי ישראל שירדו מהארץ ורוכשים דירות ונכסים בישראל למטרות שונות, רכישות שמצריכות לעיתים לקיחת משכנתא כדי לממן את הרכישה.

תושבי החוץ שרוכשים נכסים בישראל הם לרוב יהודים ולעיתים מדובר על ישראלים שירדו מהארץ וכעת רוצים לרכוש בה נכס לצרכים שונים. בשונה משוק המשכנתאות הישראלי שבו לווים רוכשים נכסים למגורים עבור עצמם, משכנתא לתושבי חוץ אינה תמיד לצורך זה. במקרים רבים, הדירות נרכשות לצרכי השקעה ולא למגורים של תושבי החוץ, ובמקרים אחרים מדובר על קנייה של דירת נופש שעומדת רוב הזמן ריקה, ומאוכלסת לחודש בשנה או בשנתיים כאשר התושב הזר מגיע לחופשה. הסיבות הנפוצות שבגללן תושבי חוץ מבקשים משכנתא הן:
• רכישת דירות להשקעה (לצורך השכרה)
• רכישת דירה לצרכי חופשות בישראל
• רכישת דירה עבור ילדים או קרובי משפחה
• רכישת דירה לקראת עלייה קרובה לישראל

רכישות תושבי החוץ – נפח ופיזור גיאוגרפי
משקל תושבי החוץ מתוך כלל הרכישות אינו מהותי. על פי נתוני מנהל הכנסות המדינה, ברבעון השלישי של 2010 המשקל עמד על כ- 3% בלבד, וגם בשנות השיא של פעילות תושבי החוץ לא עלה משקלם על יותר מכ-5%. אולם, מאחר שהם מתמקדים במיוחד בדירות יוקרה ובמספר מצומצם של ערים, הרי שבפלחי שוק מסוימים משקלם יהיה משמעותי יותר. קונים אלה מביאים עמם הון עצמי רב יותר ויכולות פיננסיות גדולות אשר מאפשרות להם לרכוש נכסים במחירים גבוהים ממחירי השוק המקומי. הרכישות משפיעות על שוק הנדל"ן הישראלי כולו ותורמות במידה לא מבוטלת להתפתחות של "בועת נדל"ן" שמתבטאת בעלייה כללית במחירי הדירות בישראל.

משכנתאות לתושבי חוץ ניתנות לצורך רכישת נכסים בכל רחבי ישראל. תל אביב וירושלים מהוות עדיין מוקד משיכה מרכזי, אך התושבים הזרים פעילים מנהרייה שבצפון, דרך חיפה, נתניה, אשדוד ועד אילת שבקצה הדרומי, כאשר עיקר הרוכשים הם צרפתים, רוסים, בריטים ואמריקאים. קראו עוד על פרופיל תושבי החוץ. משנת 2005 קיימת מגמת ירידה בביקוש לנדל"ן בישראל בקרב תושבי חוץ. בין הסיבות - ירידת שער הדולר (ככל שהדולר נמוך יותר, אפשר לקנות איתו פחות שקלים), המשבר הכלכלי בארה"ב והמיתון העולמי.
התרשימים הבאים מציגים את מספר הדירות שרכשו תושבי חוץ בין השנים 2005 ל-2009, וכן את שער הדולר בתקופה זו. הקו המקווקו הוא קו המגמה. מזהים דמיון?

הליך קבלת המשכנתא
משכנתא לתושבי חוץ דומה באופן עקרוני למשכנתא רגילה לתושבי ישראל, אך כאשר מדובר בתושבי חוץ, שרוב פעילותם והכנסתם היא בחו"ל, לבנקים יהיה קשה יותר ללמוד על ההיסטוריה הפיננסית של הלווים. לכן, הבנקים זקוקים לביטחונות נוספים ומורכבים יותר מאשר תושבי ישראל. יחד עם זה, משכנתא כזו אינה מהווה סיכון גדול מדי עבור הבנקים, כי אותם תושבי חוץ הם בדרך כלל אמידים ורוכשים נכסים יקרים במחירים גבוהים. כדי לקבל משכנתא, רוכשי דירה שגרים בחו"ל יידרשו להציג מסמכים בנקאיים שמוכיחים את מצבם הפיננסי, רמת ההכנסה שלהם וכדומה, מדובר בדפי חשבון עדכניים, דוח מס אמריקאי ליחידים (טופס 1040), W40 ועוד. גם משכנתא לתושבי חוץ כוללת שעבוד של הנכס לטובת הבנק למקרה של אי פירעון ההלוואה.

מסלולי משכנתא לתושבי חוץ
משכנתא לתושבי חוץ, כמו משכנתא רגילה, מצריכה בחירה של מסלול ההלוואה על פי יכולת ההחזר העכשווית והעתידית. הכנסתם של תושבי החוץ היא בדרך כלל במט"ח (דולר, יורו, ליש"ט), ולכן רבים פונים אל מסלול דולרי, אך המשכנתא יכולה להיות גם במסלולים חלופיים כגון משכנתא בריבית פריים, משכנתא בריבית משתנה, וכדומה, שעשויים להשתלם יותר מבחינה כלכלית בהתאם לנסיבות ולמצב במשק.