גרירת משכנתא

כאשר אתם מוכרים נכס שמשועבד לטובת הבנק ואינכם רוצים לפרוע את ההלוואה הקיימת, אתם יכולים לגרור אותה לנכס החדש אותו אתם רוכשים. התנאים (מסלולים, תקופות וריביות) נשמרים בגרירה, ואם יש צורך בתוספת משכנתא אז על החלק החדש תקבלו תנאים חדשים.

איך הגרירה מתבצעת בפועל?

נניח שאתם מוכרים דירה במיליון ₪ ויש עליה יתרת משכנתא של 400 אלף ₪.

הקונה משלם לכם מיליון ₪ ודורש מכם להסיר את המשכנתא מעל הדירה.

אתם ניגשים לבנק ומבקשים להסיר את המשכנתא. הבנק דורש לקבל מכם 400 אלף ₪ כדי להסיר אותה.

אתם אומרים שאתם רוצים לגרור אותה לדירה הבאה.

הבנק דורש דירה אחרת שהוא יוכל לשעבד, מעביר למוכר של אותה דירה 400 אלף ₪ ורושם משכנתא שתנאיה יהיו זהים לתנאים שהיו לכם בדירה הראשונה. אתם לא משלמים עמלת פירעון כי אתם לא פורעים את המשכנתא אלא גוררים בלבד.

הגרירה מתבצעת בבנק שבו נלקחה המשכנתא המקורית, ואי אפשר לגרור לבנק אחר.

אולי כדאי לסלק?

במצבים מסוימים יתכן ששווה לבצע מחזור - לפרוע את המשכנתא הקיימת וליטול חדשה לגמרי על כל הסכום בתנאים של היום. השאלה העיקרית היא מהם תנאי המשכנתא ומתי נלקחה, אם הריבית גבוהה עדיף לסלק את המשכנתא הישנה ולקחת חדשה גם במחיר של עמלת פירעון מוקדם.

עמידה בתקנות של בנק ישראל

אם החלטתם לגרור משכנתא ישנה ולהגדיל את הסכום, המשכנתא החדשה תצטרך להתיישר עם הנחיות בנק ישראל ואילו הישנה תישמר כמו שהיא היום. לדוגמא, גולש פרסם את ההצעה שקיבל:

תמהיל בגרירת משכנתא

המשכנתא הישנה שלו הייתה 230 אלף ₪ במסלול 100% פריים. הוא מעביר אותה לנכס החדש ולוקח 400 אלף ₪ נוספים שעומדים במגבלת 1/3 מהסכום בריבית פריים.

אם אין כרגע דירה חדשה

עד כה דנו במצב שבו מכרתם דירה ובמקביל רכשתם דירה אחרת. אולם, ייתכן שמכרתם את הדירה הנוכחית שלכם, אבל אתם קונים את הדירה החדשה בעוד שנה. כלומר, יש לכם כסף אבל אין לכם דירה לצורך עירבון.

במקרה זה, כספי המכירה נסגרים בפיקדון משועבד לטובת הבנק לשלב הביניים עד לרכישת הנכס החדש בתהליך שנקרא "הקפאת משכנתא". הדבר יכול להימשך עד כמה שנים, ובכל התקופה אתם תמשיכו לשלם את תשלומי המשכנתא כרגיל.

גרירת הלוואת זכאות

בהלוואות זכאות יתכן שיהיה צורך בשינוי תנאי המשכנתא לפי הוראות משרד הבינוי והשיכון, אשר מפורטת בנוהל גרירת סיוע מוכוון.

האם הבנק יכול לסרב?

הגרירה מעניקה גמישות רבה אבל אין ערבות לכך שהבנק המלווה יסכים. נהלי בנק ישראל למתן הלוואת לדיור קובעים כי:

הנחיות בנק ישראל בנושא גרירה של משכנתא

בקשה לגרירת משכנתא דומה מאד לבקשת משכנתא ראשונה, שבה הלווה חייב לעמוד בקריטריונים של הבנק. ייתכן שהפרופיל הפיננסי שלכם השתנה, למשל, הפכתם משכירים לעצמאים או חלה ירידה בהכנסה, שינויים כאלה יקשו עליכם לקבל אישור.
אם אתם מבקשים לעבור ליישוב שמוגדר מסוכן מבחינת אשראי, הבנק יכול לסרב לבצע גרירה באותם תנאים.

עמלת גרירת משכנתא בבנקים השונים

בנק מזרחי טפחות: 750 ₪.
בנק לאומי: 550 ₪.
בנק הפועלים: 700 ₪.
בנק דיסקונט: 750 ₪.
בנק ירושלים: 550 ₪

משכנתאות נגררות - סקירת מחקרים

Steven P. Hornburg ציין בהקדמה למחקרו של Rosenthal Stuart מהמחלקה לכלכלה באוניברסיטת סירקוז (2001) כי מוצר חדשני כמו משכנתאות נגררות - Portable Mortgages - עשוי להפחית את חסמי האשראי העומדים בפני רוכשים ולהגדיל את שיעור הבעלות על דירות.

Lea כתב (2010) שמשכנתאות אלה קיימות במספר מדינות, ביניהן אוסטרליה, קנדה, גרמניה ובריטניה, אולם הוא לא מצא נתונים לגבי נפח השימוש בהן.

Jeffrey Lubell, חבר בדירקטוריון של ארגון המחקר Abt Associates, עמד על היתרונות של גרירת משכנתא (2014).

Chan ואחרים טענו (2015) כי רוב המשכנתאות בארה"ב אינן ניתנות לגרירה. בעיה זו מקבלת משנה חשיבות עבור מסלולי הריבית הקבועה בתקופה של ריביות עולות, כיוון שהלווה נאלץ לקחת משכנתא יקרה יותר לצורך מעבר.

Sven ו- Erik חקרו את ריביות המשכנתא בבלגיה (2015), שבה, על פי חוק, כל המשכנתאות ניתנות לגרירה. בעוד שלווים אמריקנים שצופים מעבר בעתיד הקרוב נוטים לבחור בריבית משתנה כדי להקטין את קנסות הפירעון, לווים בלגים עשויים לבחור בריבית קבועה.