בס"ד

בדיקות מקדמיות לביצוע לפני מכירה או רכישת נכס– ומהם הניכויים המותרים במס השבח ?

 

מאת: עו"ד חני צ'רנובילסקי

פורסם ב: אתר המשכנתא המרכזי

אוגוסט 2016

 

ביצוע של עסקאות של קנייה ומכירה של מקרקעין, נכסי נדל"ן - הוא עניין מורכב, שיש בו היבטים רבים. הוא הליך יקר שטומן בחובו סיכונים, לשם כך עלינו לבצע בדיקות קפדניות בטרם הרכישה או המכירה ולדעת מהם הניכויים המותרים לניכוי כאשר יש לשלם שומת מס שבח.

 

חשוב שהרוכש או המוכר יהיו מלווים בעסקה המכר בעורכי דין המומחים ומנוסים בתחום המקרקעין והנדל"ן.

 

ההתמצאות והמומחיות של עורך הדין בתחום משמעותית ובעלת השלכות רבות על הרוכש או המוכר ולכן רצוי להיעזר בליווי עורך דין המומחה בתחום.

היבטי המיסוי – מספר דגשים: מס שבח (ניכויים שניתן לנכות ), מס רכישה והיטל השבחה

ביום 1.1.2014 נכנס לתוקף תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין, במסגרתו בוטל הפטור ממס שבח הניתן אחת ל- 4, ובמקומו נכנס לתוקף החישוב הלינארי החדש. בנוסף נכנס לתוקף סעיף 49(ב) (2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה ), התשכ"ג- 1963.

 

מס השבח- חשוב לדעת

·         במכירת דירת מגורים הבדיקה הראשונית תהיה האם מדובר בדירה יחידה של המוכר?

אם מדובר במוכר דירת מגורים מזכה הוא יהא זכאי לפטור ממס במכירתה אם     הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה.

·         אם מדובר בדירה יחידה של המוכר נבדוק שהוא מחזיק בה 18 חודשים לפחות שאם הוא מחזיק בה פחות מ- 18 חודשים הוא ישלם מס שבח במכירת הדירה.

·         זאת ועוד, עלינו לוודא גם שהמוכר לא מכר, במשך שמונה עשר החודשים שקדמו למכירה האמורה, דירת מגורים אחרת.

·         שהמוכר דירת מגורים הוא בעל שתי דירות ומעלה אזיי יהיה עליו לשלם מס שבח בהיותו מחזיק 2 דירות בעת ובעונה אחת.

·         בדירת ירושה יש לבדוק שהמוריש במותו היה בעל דירה אחת שכן אם היה במותו בעל יותר מ-2 דירות אין פטור של ירושה ואז יהיה תשלום במס שבח.

 

מה הניכויים המותרים לקיזוז שומת מס השבח-חשוב לדעת:

במאמר זה אסביר את הניכויים המרכזיים : סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג- 1963 פרק רביעי - מאפשר לנכות ניכויים מסוימים בתשלום מס השבח מהם?

(*)         ניתן לקזז כל ההוצאות שהוציא המוכר מיום הרכישה ועד ליום המכירה, לשם השבחתם של המקרקעין שהזכות בהם נמכרת, כגון: שיפוצים וכל מה שנעשה בדירה לשם השבחתה, לשם כך יש לשמור את הקבלות של השיפוץ שעשיתם בדירה לשם השבחתה.

 (*)        סכום ששולם למי שהחזיק במקרקעין שנה או יותר בעד פינויים

 (*)        אגרות ששילם המוכר – כגון : מס רכישה; כלומר באם המוכר שילם מס רכישה על הדירה הוא זכאי לקזז מהשבח שעליו לשלם במכירת הדירה ולצרף להפחתת מס השבח.

(*)         דמי תיווך ששילם המוכר בקשר לרכישת הזכות במקרקעין, אך לא יותר מ- 2% מהתמורה שנתן בעדם;

(*)         דמי תיווך ששילם המוכר בקשר למכירת הזכות במקרקעין, אך לא יותר מ- 2% מהתמורה שקיבל בעדם;

(*)         שכר טרחת עורך דין ששילם המוכר בקשר לרכישת הזכות במקרקעין ולמכירתה;

 (*)        שכר טרחת שמאי מקרקעין ושכר טרחת מודד מוסמך, ששולמו בקשר עם רכישת הזכות במקרקעין, השבחתה ומכירתה;

(*)         מס רכוש עירוני – לרבות הרשות הטילה סכום של היטל השבחה.

 (*)        במכירת חכירה – כל סכום ששילם המוכר, לבעל המקרקעין, בעד הסכמתו למכירה, בעד חכירת הזכות, ולרבות בעד דמי חכירה מהוונים או דמי היוון, ששולמו בשלה לרשות מקרקעי ישראל;

 (*)         הוצאות כאמור בסעיף 17(11) לפקודה, לרבות בשל הליכי השגה, ערר וערעור;

הרבה אנשים לא יודעים אבל ניתן לנכות את הריבית שמשלם המוכר לבנק למשכנתאות בתשלום מס השבח

(*)         אם הייתה משכנתה על המקרקעין - דמי עמילות המוכר לבעל המשכנתה בעד הסכמתו לאותה מכירה, אך לא יותר מ-2% מסכום המשכנתה שטרם נפרע;

 (*)        ניכוי הוצאות ריבית ריאלית ששילם המוכר, החל ביום הרכישה עד 90 ימים לאחר יום המכירה, בשל הלוואה שקיבל, לרכישה או להשבחה של הזכות במקרקעין סמוך לרכישה או להשבחה;

מס רכישה דגשים

·         כאשר לקונה יש דירה והוא מעוניין לרכוש דירה חדשה כאשר מצא דירה לרכישה והתחייב בעסקת מכר עדיין לא מכר את דירתו "הישנה", החוק מאפשר "להקפיא" את מס הרכישה עבור "דירה נוספת" ולשלם כאילו הייתה דירה יחידה, אם בעל הזכויות בדירה ימכור את הדירה הראשונה (יחידה) שבבעלותו בתוך שנתיים 24 חודשים מיום רכישת הדירה הנוספת, כך שבסוף תיוותר בבעלותו דירה אחת ויחידה.
במקרה כזה תחושב הרכישה כאילו רכש דירה יחידה.

·         היה ולא ימכור את דירתו הנוספת בתוך שנתיים יישא סכום המס ריבית והצמדה.
הקלות בתשלום מס הרכישה
בהתאם לחוק, קיימות הקלות והנחות לנכים, נפגעי פעולות איבה, עולים חדשים.

·         במקרה שקונה קונה דירה שניה הוא ישלם מס רכישה לפי דרגות מס מתחיל מ- 8% מס רכישה

·         קונה- דירה יחידה תושב חוץ הוא ישלם מס רכישה לפי דרגות מס מתחיל מ- 8% מס רכישה (אלא אם כן יראה אישור ממדינת החוץ שאין לו עוד דירה )

·         דרגות המס נכון ליום המאמר : מס רכישה דירת מגורים יחידה:

1) עד 1,600,175 ש"ח - 0%

2) מ- 1,600,175 ש"ח עד 1,898,005 ש"ח- 3.5%

3) מ- 1,898,005 ש"ח עד 4,896,615 ש"ח- 5%

4) מ- 4,896,615 ש"ח עד 16,322,055 ש"ח- 8%

5) מעל 16,322,055 ש"ח- 10%

דירה שנייה

1) עד 4,896,615 ש"ח- 8%

2) מעל 4,896,615 ש"ח- 10%

·         נכס עיסקי עלה מ- 5% ל- 6%     

היטל השבחה- חשוב לדעת

·         היטל ההשבחה מס שמוטל בעירייה, מס זה בדרך כלל חל על המוכר אלא אם כן הותנה אחרת בהסכם בין הצדדים בהסכמה.

·         יש לבדוק לפני עסקת המכירה האם יש מס של היטל השבחה המוטל בעת מכירת הדירה דירה, הבדיקה נעשית בעירייה זאת על מנת לא לקבל הפתעה של תשלום מס לא צפוי שלא נלקח בחשבון.

·         יש לשים לב- דירה שהייתה מושכרת מספר שנים לשוכר יכולה להיות מחויבת במס של היטל השבחה.

 

משכנתא – חשוב לדעת

         לפני עסקת הרכישה או המכירה יש לבדוק אם יש משכנתא על הדירה ולבקש מהמוכר להביא מהבנק יתרה לסילוק משכנתא עדכנית בין היתר לראות שסכום המשכנתא לא עולה על סכום הדירה.

         בכל עסקה שרוכש נוטל משכנתא עליו לבדוק האם יאשרו לו את הרכישה במימון וליווי בנקאי, ולקבל "אישור עקרוני" לרכישה, לאחר חתימת ההסכם, קשה לבטל את העסקה ויש פיצוי מוסכם בצידו.

 

רשם המשכונות ורשם החברות חשוב לדעת

         ניתן להוציא תדפיס מרשם המשכונות, לפי שמות ומספרי תעודת הזהות של בעלי הנכס כאשר אינו רשום בטאבו. ניתן לבדוק את מצב הזכויות של כול אחד מהמוכרים בנכס.

         יש לבצע את אותן בדיקות ברשם החברות בעסקה של קניה מחברה.

 

מצב הפיזי של הדירה – חשוב לדעת

·         יש לבדוק את מצב הדירה ואת מערכותיה השונות כגון: – מצב קירות, אינסטלציה, חשמל וכו'.

·         כמו כן יש לבדוק את מצב הבניין המשותף ואזור סביבתו.

·         בנוסף, במקרה של דירה חדשה, מומלץ להיוועץ עם בעלי מקצוע המומחים לתחום של ליקויי בניה ומבנים.

 

בדיקות כלליות בטרם הרכישה- חשוב לדעת

 מומלץ לבדוק מי נמצא בנכס:

          בני זוג  לבדוק יש בני זוג ידועים בציבור .

         לשים לב- לבדוק בתעודת זהות המוכר מה הסטאטוס שלו, אם המוכר נשוי יש לקבל הסכמה למכירה של הבן זוג השני, גם לעניין רכישת משכנתא בנק הליווי יבקש את הסכמת בן הזוג למכירה, במדיה ולא תהיה הסכמה הבנק למשכנתאות לא יאשר את מתן המשכנתא לרוכש .

         גם כאשר רשום בנסח הטאבו או במרשם אחר רק אחד מבני הזוג כמוכר בדירה יש לבקש הסכמת בן הזוג השני למכירה )

         יש לדעת אם יש שוכרים בדירה זאת על מנת לדעת באם קונים נכס הפנוי מכל אדם וחפץ או לא.

         גם לעניין נושא הפינוי חשוב לדעת מי נמצא בדירה על מנת לא להגיש תביעות פינוי שיגרמו הוצאות נוספות לרוכש.

         לבדוק שאין דייר מוגן.

 

במקרה שיש רוכש או מוכר קטין או פסול דין:

         המכירה טעונה אישור בימ"ש עפ"י חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות.

במקרים כאלו רצוי שהתשלום הראשון יופקד בנאמנות אצל עוה"ד. ותגובה של האפוטרופוס.

         בדרך כלל התנאי יהיה כי הכספים יופקדו בחשבון נפרד לקטין.

 

חשוב- הוצאת נסח עדכני לפני עסקת המכר

         סמוך לחתימה עסקת המכר יש להוציא נסח טאבו עדכני, או אישור זכויות עדכני על מנת לבדוק שהמצב בדירה ללא שינוי או לא הוטל עיקול חדש המהווה מוקש חדש בעסקה.

 

מצב תכנוניחשוב לדעת - בכל עירייה/ועדה מקומית מתנהל תיק הבניין של הנכס, שבו ניתן לבדוק:

         האם הוטלו צווי הריסה על הנכס?

         היתרי הבניה - האם הנכס נבנה לפי היתר?           

         לבדוק האם השימוש בדירה הוא על פי היתר?

         חריגות בניה - האם יש חריגות בניה בנכס?

         בירור אם נוצלו מלוא זכויות הבניה על פי תכנית בניין עיר.

         לבדוק את תיק הבניין ברשות המקומית- באמצעות פניה למחלקת ההנדסה בעירייה באם יש צווי הריסה, חריגות בנייה.

         לבדוק אם יש תוכניות בנין עיר תב"ע עתידיות כגון: בנייה לפי תמ"א 38 או התחדשות עירונית.

         כדאי לשכור את שרותיו של שמאי, כדי שיבדוק את תיק הבניין וישווה את המצב בשטח כי לעיתים המצב לא תואם.

         בשכונה חדשה חשוב לבדוק את הסביבה שמתהווה - כבישים שעוברים במקום, פיתוח סביבתי, האם אמורים להיות מוקמים באזור מוסדות ציבור? גנים, בתי ספר, פארקים ועוד...

         מומלץ לברר אם יש במקום אנטנה סלולארית – לדוגמא, כפר סבא הירוקה.

בדיקה בטאבו – רשם המקרקעין- תיק בית משותף בטאבו לראות תשריט של הדירה לראות שתת החלקה תואמת לתשריט לבדוק שאכן הדירה בהתאם לתשריט ולא קונים משהו אחר שנמצא בשטח.

בדיקת שעבודים ועיקולים - דגשים

         העיקול ברישום צריך להופיע באישור הזכויות או בנסח.

         במקרה כזה יש לבקש מכתב התחייבות מהגוף המעקל, שעם קבלת הסכום הנקוב מתחייב המעקל להסיר את העיקול.

         במקרה בו העיקול בסכום חלקי מגובה העסקה, נרשום שהתשלום הראשון יכסה את העיקול ורק לאחר הסרתו בפועל והצגת נסח נקי או אישור זכויות נקי, ניתן יהיה להתקדם עם העסקה.

בהצלחה אשמח לענות על שאלות במידה וישנן

מאמר זה אינו מחליף ייעוץ משפטי וניתן להגיע לפגישת ייעוץ בתיאום מראש

הכותבת : עו"ד חני צרנובילסקי, מגשרת ובעלת תואר שני

הכתובת: רחוב ההגנה 17 פתח תקווה 49591

הכתובת המשנית: ניסים אלוני 19 תל אביב

טל 03-9049988 פקס: 03-9049989 נייד: 0523341644

יו"ר ועדת הקשר של הוד השרון מחוז תל אביב והמרכז של לשכת עורכי הדין בישראל

מרצה בנושא המקרקעין והנדל"ן

מרצה לקורס הכנה לבחינת רישוי המתווכים

מייל: hani1379@walla.com

http://www.hanilaw.co.il/

http://www.facebook.com/home.php#!/lhanilaw

http://reshet.tv/Shows/sheela_mishpatit/videomarklist,214088/

https://www.youtube.com/watch?v=RPR5JmWz2nA

http://www.tabar.org.il/magazine/hapraklitim50/index.html#22

עמוד 22, 04, 18 


חני צ'רנובילסקי

 

עו"ד חני צ'רנובילסקי