דירה חדשה מקבלן


עדי בורוכוביץ, עורכת דין

עו"ד עדי בורוכוביץ' - שחר
טל׳: 09-8617667 נייד: 054-9998804
מייל: adibor10@netvision.net.il

רכישת דירה מקבלן – היבטים מיוחדים
מאת: עו"ד עדי בורוכוביץ' - שחר
30.9.12

בשעה טובה ומוצלחת החלטתם לרכוש דירה ולא סתם דירה, אלא דירה חדשה מקבלן!
בשונה מרכישת דירה "יד שנייה", ברכישה מהסוג הזה ישנם היבטים ייחודיים אותם עלינו לבדוק ושעליהם יש לתת את הדעת טרם הרכישה.

ברשימה זו אנסה לעמוד על חלק מהם.

1. ערבויות ובטחונות
כאשר מדובר בדירה יד ראשונה, קבע המחוקק בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה – 1975, כי מוכר דירה לא יקבל מהקונה סכום העולה על שבעה אחוז ממחיר הדירה אלא אם נתן אחת מחמש החלופות הקבועות בחוק.

כאשר בניית הדירה הנרכשת טרם הושלמה, הבטוחה השכיחה ביותר היא ערבות בנקאית (הידועה בשם "ערבות חוק מכר") שמנפיק בנק כנגד כל תשלום המשולם ע"ח מחיר הדירה.
במקרה בו נטל הקבלן ליווי פיננסי מבנק מלווה, מותנה תוקף הערבות שמנפיק הבנק בכך שכל תשלום ע"ח הדירה יופקד לחשבון הליווי של הפרוייקט.
עוד קובע החוק כי כאשר הושלמה בניית הדירה והחזקה בה כבר נמסרה לרוכש, ניתן להחליף הבטוחה באחת אחרת מהמנויות בסעיף ובשלב זה השכיחה ביותר היא רישום הערת אזהרה.
בהקשר זה ראוי להזכיר את "פרשת חפציבה", שבה התפתו רוכשים לקבל הנחה במחיר הדירה בתמורה לוויתור מצידם על קבלת ערבויות כמתחייב בחוק. רוכשים אלו בעצם שמו כספם על קרן הצבי וכאשר החברה הקבלנית נקלעה לקשיים כספיים, לא היה מה שיבטיח להם לקבל חזרה את כספם או את הדירה ששילמו תמורתה.

2. בדיקת היזם/הקבלן המבצע
בדיוק כמו ברכישת דירה מיד שנייה, חשוב מאוד גם במקרה הזה לבדוק ממי אתם עומדים לרכוש את הדירה. אין להתרשם משמו של הקבלן או היזם אלא לבדוק היטב בידי מי אתם עומדים להפקיד את מיטב כספכם ואת מלאכת בניית ביתכם, הן מבחינת חוסנו הכלכלי והן מבחינת מקצועיותו.
האם הם בעלי ניסיון בביצוע פרוייקטים מהסוג הזה?
אילו פרוייקטים דומים הם בונים או בנו בעבר?
האם הקבלן המבצע רשום בפנקס הקבלנים והאם הסיווג שלו מספיק בכדי לבנות את הפרוייקט שהוא מתעתד לבנות?
האם תלויות ועומדות כנגד היזם ו/או הקבלן המבצע תביעות?
רשם הקבלנים הפועל במסגרת משרד הבינוי והשיכון, מנהל את "פנקס הקבלנים" הכולל את כל הקבלנים הרשומים ואת סיווגם המקצועי והכספי. מידע זה פתוח לעיון הציבור וניתן לאתרו בקלות באינטרנט.

3. בדיקת קיומם של היתרים ואישורים לפרוייקט
יש לבדוק, לוודא ואף לבקש לראות (כן, כן לא להתבייש) כי בידי הקבלן מצויים כל האישורים והיתרי הבנייה המאפשרים לו לבנות את הבניין כפי שהתחייב בפניכם מבחינת המיקום, מספר הקומות, הרכוש המשותף, הפיתוח ועוד.
כמו כן יש לוודא כי בידי הקבלן אישורי מיסים המעידים כי אין לו חובות לרשויות המס וזאת על מנת שבבוא היום לא תהיה כל מניעה להעביר את הדירה הנרכשת על שמכם.

במקרה מסוים ייצג משרדי לקוח אשר ביקש לרכוש דירה בבניין שכבר היה בנוי. לכאורה, מדובר בעסקה בטוחה יחסית שכן הדירה כבר בנויה ומכאן שהסיכון לכספו של הרוכש הינו נמוך. עם זאת, במסגרת ניהול המו"מ לפני חתימת חוזה הרכישה, ביקשתי לראות את היתר הבנייה שבידי הקבלן ואז התברר כי ההיתר הינו לבניית בניין בן שמונה קומות בעוד שבפועל נבנו עשר קומות ! כלומר שתי הקומות האחרונות בבניין נבנו תוך חריגה מההיתר. מבחינת הרוכש זו היתה נקודה שהוא כלל לא היה ער לה וכעת הוא יכול היה לשקול אם ברצונו להתקשר בכל זאת בעסקה (עורך הדין של הקבלן הבטיח שהנושא בטיפול) או לסגת ממנה מבעוד מועד.

במידה ולא היתה נעשית הבדיקה הנ"ל טרם החתימה על הסכם הרכישה, היה יכול הרוכש למצוא את עצמו כבול בעסקה עם קבלן מפר חוק, שלא בטוח שיוכל למסור את הדירות לרוכשים כשהן מחוברות לכל המערכות מפאת החריגה מההיתר. מעבר לכך, במקום שלושים ושניים דיירים בבניין, מוצא עצמו הרוכש בבניין עם ארבעים דיירים, על כל המשתמע מכך. במקרה שהיה בטיפולי בחר הרוכש להתקדם בעסקה שכן כאמור נאמר לנו כי הנושא מטופל מול הרשות המקומית ונמסרו לנו מסמכים רלבנטיים שהניחו את דעתנו, אך הרוכש עשה כן "בעיניים פקוחות" וכשהוא מודע היטב למצב ולהשלכותיו האפשריות.

4. חשוב להסתייע בעורך דין מטעמכם
למחיר הדירה מתווסף ע"י הקבלן סעיף "שכר טרחת עו"ד", בשל כך, רוכשים רבים טועים לחשוב כי אם הם משלמים כבר לקבלן בגין שירותי עורך דין, הרי שהם מקבלים ייצוג משפטי ומכאן שאין להם צורך להצטייד בעורך דין נוסף מטעמם ולשלם לו שכ"ט נוסף.
זה המקום לעשות סדר בדברים: כל חברה קבלנית/יזמית מיוצגת ע"י עורך דין מטעמה, שתפקידו לדאוג לאינטרסים המשפטיים והאחרים שלה.
אותו עורך דין משמש במקרים מסוימים כ"חברה משכנת" של הבניין/הפרוייקט ובהמשך, כשמתאפשר הדבר, תפקידו לטפל בכל הפרוצדורה הרישומית של הבניין והדירה בטאבו (פרצלציה, רישום בית משותף, רישום תקנון לבית המשותף וכו').
בעבור כל הפעולות הללו נדרש הרוכש לשלם שכ"ט עו"ד לעורך דינו של הקבלן, אבל אין זה אומר שהוא מייצג את הרוכש בעסקה במובן זה שהוא מגן על האינטרסים שלו בעסקה או בודק את כל הבדיקות שנמנו לעיל שכן אין זה תפקידו, הוא מייצג את הקבלן ולא את הרוכש.

קבלן הגון ידאג ליידע אתכם ולהסביר לכם את האמור לעיל אך גם אם לא עשה כן, חשוב לזכור שאין זה המקום לחסוך – מדובר בעסקה הכלכלית הגדולה ביותר בחייו של אדם והחוסך בשלב הזה בכפיות עלול לשלם בדליים בהמשך.

* אין לראות בתוכן לעיל משום המלצה, חוות דעת משפטית, יעוץ משפטי או תחליף ליעוץ משפטי. כמו כן התוכן לעיל הינו כללי בלבד ואינו מתיימר להיות מדויק ו/או מקיף ו/או עדכני ו/או ממצה, והמסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו ועל דעת עצמו בלבד.
בכל עסקה של רכישת נכס מקרקעין מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה ובעל ניסיון בתחום וזאת על מנת להבטיח שמירה על כל זכויותיכם.

משרד עו"ד עדי בורוכוביץ' - שחר, הוקם ומנוהל על ידי עדי בורוכוביץ'-שחר, עורכת-דין בעלת ניסיון של למעלה מ - 15 שנה ומגשרת. המשרד הוא משרד "בוטיק" הדוגל במתן יחס אישי ושירות מקצועי ואיכותי ללקוחותיו. במסגרת המשרד ניתנים ייעוץ וייצוג משפטי בתחומי המקרקעין והנזיקין וכן שירותי גישור בתחום האזרחי ובתחום דיני המשפחה. עו"ד בורוכוביץ'-שחר סיימה את לימודי המשפטים בשנת 1996 בתואר "מוסמך" (LL.B) של אוניברסיטת תל-אביב וכעת היא סטודנטית לתואר שני (LL.M) בפקולטה למשפטים של אוניברסיטת תל-אביב.
כתובת אתר המשרד: www.abs-law.co.il.

* אין להעתיק, לשכפל, לצלם או להפיץ את המאמר במלואו או בחלקו.