מימוש משכנתא – זכויות הלווה

מאת: שוש ריבר, עו"ד
עו"ד שוש ריבר משמשת כסגנית יו"ר הועדה לתכנון ובניה בוועד המחוז של לשכת עורכי הדין, וכן חברת פורום ההוצאה לפועל של לשכת עורכי הדין.
12.4.2015

חוק ההוצאה לפועל בא למנוע מצב שבו בהפעלת מנגנון הגביה יהפוך את החייב לחסר יכולת ולנטל על החברה: "אדם המתגורר בחוצות ואין לו דיור, הוא אדם שכבודו כאדם נפגע" (כך פסק כב' הנשיא בדימוס ברק בפרשת גמזו נ' ישעיהו, פ"ד נה (3) 360, 374-375).

מה הן האפשרויות העומדות בפניו של הלווה שמשכן את נכס המקרקעין שלו דירה או בית כבטחון להחזר חובות, כאשר מסיבה זו או אחרת הוא נקלע לקשיים כלכליים?

בראש ובראשונה, כאשר הלווה מזהה כי הוא בפתחו של קושי כלכלי, רצוי כי יקדים ויפנה אל הבנק המלווה ויבקש להקים את המשכנתא מחדש (למחזר) בפריסה ארוכה יותר, בתשלומים נמוכים יותר ועוד.

פעמים רבות הרצון של המלווה – הבנק, חברת הביטוח או כל מלווה אחר - לממש את הנכס במהירות ובכך לקבל את כספו במהירות. התוצאה היא שהנכס נמכר במחיר הנמוך משוויו האמיתי. חייבים המפגרים בתשלום המשכנתא, מוצאים את עצמם מתמודדים מול הוצאה לפועל ועורכי דין מטעם הבנק המעוניינים לממש במהירות את הנכס הממושכן. רבים מהלווים אינם מודעים לזכויותיהם ועלולים לעשות טעויות שישאירו אותם גם בלי הנכס וגם עם חוב גדול ותופח.

נדמה, כי בתי המשפט לא יזדרזו להורות על מימוש משכנתא, אולם בית המשפט כבר פסק כי "עם כל הרגישות הראויה ... אין לנעול דלת בפני מלווים על ידי מניעה נמשכת של מימוש משכנתא בהליכים ארוכים, המייקרים את כלל ההלוואות ועלולים להביא להחמרת תנאיה" (רע"א 10053/04 עבדי נ' בנק המזרחי המאוחד בע"מ, ניתן ביום 7.12.14 מפי כב' הש' רובינשטיין).

תנאים מקדמיים להעמדת הנכס הממושכן במשכנתא לפירעון מיידי:

• פיגור בהחזרי המשכנתא העולה על 6 תשלומים, כדי למנוע פינוי משפחה או יחיד מדירת המגורים כאשר מדובר בקושי כלכלי זמני. מכאן שעל הלווה לדאוג כי לא ייווצר מצב בו למעלה מחצי שנה לא משולמים תשלומים לכיסוי המשכנתא. אם סוכם כי המשכנתא תיפרע בתשלום אחד, תעמוד ללווה אפשרות לשלם את החוב בתוך 6 חודשים מהמועד המוסכם להשבת ההלוואה.

• קודם לפתיחת תיק הוצל"פ ונקיטת הליך מימוש, על המלווה להתריע בכתב בפני הלווה כי עליו להשלים את הפיגורים. כאשר הנכס שועבד לטובת החזר הלוואה של מי שאיננו בעל הנכס (ערב), נדרש הבנק ליידע את בעל הנכס הנוכחי על כל הפרה של הסכם ההלוואה.

• ללווה ניתנת אפשרות בד"כ לפרוע את חוב הפיגורים תוך 20 ימים. בחוק ההוצאה לפועל קיים מנגנון המאפשר לחייב לפרוע את חוב הפיגורים בתנאים עדיפים. עם ביצוע התשלום הליכי מימוש המשכנתא יעוכבו, ובהתאם לתנאים התיק ייסגר.

• יש חשיבות עליונה למועד תגובת החייב לנקיטת ההליכים כנגדו. במקרים המתאימים יוכל החייב למכור את דירתו באופן עצמאי ובכך לחסוך ממון רב – זוהי זכות העומדת לחייב. לזכות זו מועד קצוב, ועל החייב להודיע על כוונתו לעשות כן ללא דיחוי לרשם ההוצאה לפועל.

• אם החייב מודיע לראש ההוצאה לפועל על כוונתו למכור את דירת המגורים, בה הוא מתגורר בפועל, בעצמו, תינתן בדרך כלל החלטה על עיכוב הליכים למשך 90 יום אולם זאת רק בתנאי שהחייב מתחייב לפרוע את מלוא החוב המובטח במשכנתא. אם הנכס הממושכן איננו משמש למגורי החייב, לא יהיה החייב זכאי מיידית למכירה עצמית, ובמקרה כזה לא יוכל לעכב את מימוש המשכנתא אלא בהסכמה.

• אם המכירה המצופה לא תכסה את מלוא סכום ההלוואה, יהיה על החייב לשכנע, כי המכר העצמי לא יפגע בנושה (המלווה). עליו להמציא פרטים משכנעים ככל האפשר בנוגע לסכום אותו יוכל לקבל במכירה עצמית.

• בעת מכירת דירה בהליך כינוס הנכסים על החייב להיות מעורב בתהליך ולוודא את תקינותו. להיות נוכח בהתמחרות, לבדוק את חוות הדעת של השמאי ועוד.

• במסגרת תיקון 29 לחוק ההוצאה לפועל נקבע כי זכותו של החייב לדיור חלוף היא זכות עליונה (קוגנטית), ועל כן, לפני שלב הפינוי, על רשם ההוצאה לפועל לזמן את הצדדים לדיון בפניו שבו יסב את תשומת לבו של החייב בדבר זכותו לבקש השהייה של החלטה עד לקבלת ייצוג על ידי עורך דין.

מה יכול הלווה לטעון כנגד מימוש הנכס?

טענות טכניות: יש לוודא היטב כי אמנם 6 תשלומים רציפים לא שולמו, וכי הסכום בגינו נפתח תיק הוצל"פ מדויק ומתאים ללוח הסילוקין. ככל שסכומים אילו אינם מדויקים יש להגיש בקשה מיידית לרשם ההוצאה לפועל, שבדרך כלל יפעל לבחינת הטענה ויעכב את מימוש הנכס עד לבירורה.

טענה הממשכן זכאי לדיור חלופי: ס' 33 לחוק הגנת הדייר נועד להגן על חייב מפני נושים בקובעו כי לא ניתן לפנותו מנכס המוחזק על ידו והמצוי בבעלותו, שנמכר בהליכי הוצל"פ או פשיטת רגל, והוא הופך לדייר של הבעלים החדש בנכס. סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל קובע כי החייב יהיה זכאי לדיור חלוף במקום מגורים סביר אחר. סידור החלוף יכול להיות בדרך של העמדת סכום המאפשר לחייב לשכור דירה באזור מגוריו למשך תקופה שלא תעלה על 18 חודשים, או יותר בנסיבות מיוחדות.

יש לזכור, כי שטרי המשכנתא כוללים סעיפים בהם הממשכן מוותר על ההגנה של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר ועל סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל. בתי המשפט קבעו לעניין ס' 38, כי על שטר משכנתה לכלול ויתור מפורש ובהיר. אשר לס' 33, די שניתן היה להבין, מהנסיבות החיצונית ובהתאם לכללים המקובלים בפירוש חוזים, כי החייב וויתר על ההגנה.

בית המשפט קבע כי ניתן להתנות על הזכות לסידור חלופי אחר של דיור, אולם יש להבטיח כי הבנק הסביר ללווה את עצם זכותו לסידור חלוף, וכן את משמעות הוויתור על זכות זו. אין המדובר בהסבר טכני אלא קיימת חובה להשיג את הבנת הממשכן לכל המידע.

הטענה כי הלווה לא היה כשיר לחתום על שטר המשכנתא: לעיתים נטען, כי בעל הנכס איננו כשיר לחתום על הסכם המשכנתא. מקרים אלו שכיחים בעיקר כאשר הורים מתבקשים למשכן את רכושם לטובת חובות של ילדיהם. חשוב לבחון האם במועד החתימה על הסכם המשכנתא היו כשירים והבינו את משמעות חתימתם. מצד שני, לא בקלות יקבל בית המשפט טענה כי החותם לא ידע על מה הוא חותם, שכן הכלל הוא כי מי שחותם על מסמך נחשב כמי שהבין והסכים לתוכנו.

הטענה כי לא נמסר ללווה מלוא המידע הנדרש והמתחייב: על בנקים חלות חובות גילוי רחבות היקף. הפרתן של חובות אלה גוררת עימה פגיעה בתוקף ההסכם, אשר יכולה להביא לביטול ההסכם וכפועל יוצא לביטול המשכנתא. חובת הבנק היא למסור ללקוח כל מידע משמעותי הרלוונטי עבורו. לגבי הערב, מהו היקף חובות החייב שלטובתו ממשכנים את הנכס ועוד, וכן כל מידע אחר או נוסף שאמור להשפיע על שיקול הדעת, בעת החתימה על המשכנתא. הבנק מחויב שלא להטעות את מקבל השירות וכן לגלות לו כל פרט בעל חשיבות לגבי השירות הניתן ולגבי הסיכונים הכרוכים בו. חובות קיימים ועתידיים. חובה רלוונטית במיוחד כאשר מדובר בערב שהוא קרוב משפחה, שכן הלה נתון ללחץ המופעל עליו מצד בן-המשפחה.

להלן סיפור מעשה: בשנת 2009 שכנע בעל את אשתו למשכן את דירת המגורים שלהם לרכישת דירה חדשה. האשה, הסכימה לחתום על שטר המשכון, לאחר שבעלה הבטיח לה כי לאחר מכן ימשכן דירה חדשה במקומה. האישה סמכה על בעלה וחתמה על השטר בלי לעיין בו. בדיעבד הסתבר לה שאת ההלוואה שבשבילה משכנו את הדירה, העביר בעלה לחשבון החברה שבבעלותו. החברה נקלעה לחובות, והבעל הוכרז כפושט רגל. אז הודיע הבנק שהוא מתכוון לממש את המשכון ולמכור את דירת המגורים. האישה התנגדה בטענה כי נפלה קורבן לתרמיתו של בעלה שמעולם לא סיפר לה שמשכון הדירה נועד להבטחת חובות החברה, ולמעשה גם הבנק לא עדכן אותה בנושא. על מסמכי ההלוואה נכתב שמטרתה "רכישת דירה". הבנק טען, כי האישה ידעה היטב על מה היא חותמת. בית המשפט קבע, כי הבנק הפר את חובות האמון והגילוי המוטלות עליו כלפי האשה הממשכנת. השופט שוכנע כי האשה לא ידעה מה מצב החברה או שהייתה מעורבת בניהולה. בנסיבות הסבוכות של המקרה, נפסק, כי חובת הגילוי של הבנק כלפי האישה הייתה מוגברת והוא לא היה רשאי לסמוך על כך שהאישה מקבלת מידע כלשהו מבעלה. בסיכומו של עניין נענה השופט לבקשה והורה על מחיקת המשכנתא וביטול ההוצאה לפועל ומכירת הדירה.

טענות כלפי הלוואות חוץ בנקאיות: גם על מוסדות חוץ בנקאיים המלווים כספים, מוטלת חובת גילוי שאיננה פחותה מזו של הבנק. מאחר שמדובר בהלוואות הניתנות למי שידו אינה משגת לקבל הלוואה בנקאית, הלוואות אלה ניתנות בתנאים המשקפים את רמת הסיכון הגבוהה הגלומה בהן מבחינת המלווה. אך דווקא משוןם מצוקת הלווים, נדרשת הקפדה מיוחדת על ההגנות הקנויות ללווים בהלוואות חוץ-בנקאיות. בסעיף 3 לחוק הלוואות חוץ בנקאיות נקבעה חובתו של המלווה ליתן ללווה, לפני החתימה, עותק של הסכם ההלוואה והזדמנות סבירה לעיין בו. על המלווה לגלות ללווה, במסגרת הסכם ההלוואה, מהו סכום ההלוואה, מהו הסכום שהלווה קיבל בפועל, פירוט בדבר הריבית וההצמדה, שיעור העלות הממשית של האשראי, וכן פירוט של הצעדים שרשאי המלווה לנקוט בשל אי-תשלום במועד, שיעור ריבית הפיגורים ועוד.

כאשר מדובר במלווה חוץ-בנקאי המנסח את ההסכם ומצוי בעמדת מיקוח עדיפה, תקום לו חובה לגלות ללווה או לערב, גילוי מלא ומפורש, כי עומדת לו זכות להגנת בית המגורים, וכי המשכנתה כרוכה בוויתור על זכות זו. אם קיימת אפשרות להעניק את ההלוואה בלא ויתור על הזכות לסידור חלוף – אפילו במחיר של הרעה בתנאים האחרים של ההלוואה (כגון הגדלת שיעור הריבית) – יש להביא אפשרות זו בפני הלווה או הערב. גם אם אפשרות זו אינה על הפרק, עדיין יש להקפיד שמשמעות הוויתור תהיה ברורה.

עם זאת, יתכנו מקרים שבהם ישתנה היקפה של חובת הגילוי, למשל מקום שבו מסתייע הלווה בייעוץ משפטי בעת שהוא מעמיד את דירתו כערובה לחיוב, או מקום שבו אין יתרון כלכלי או אחר למלווה על פני הלווה.

טענה בדבר העמדת האשראי לחסר אמצעים: טענה נוספת העומדת לממשכן שאינו החייב היא, כי האשראי ניתן למי שמלכתחילה איננו יכול לעמוד בהחזרים; ועל כן החתימה על מסמכי המשכנתא נעשתה תוך כפיה או עושק, בנסיבות שבהן לא היה מקום לחתום על התחייבות כזו.

* תוכן כתבה זו איננו מהווה יעוץ משפטי


עורכת דין שוש ריבר


עו"ד שוש ריבר
כנרת 5, ב.ס.ר 3, בני ברק
טל. 03-6127737;
פקס. 03-6127738
דוא"ל:
shoshi@fsw-adv.co.il
shoshriver-law.com