לקראת חתימה על חוזה קניית דירה


תמר בן אלי, עורכת דין

עו"ד תמר בן אלי
טל': 03-5447479, נייד: 054-5522727

מאת: עו"ד תמר בן אלי
21.8.12

רכישת דירה היא ללא ספק העסקה החשובה והיקרה ביותר בחייו של אדם סביר.
לכן, חשוב ביותר לבדוק את מצבה התכנוני והמשפטי של הדירה בבואנו לרכוש אותה ולא רק להסתפק במצבה החיצוני, המה גם שאהבנו אותה מבחינה חיצונית ו/או את מיקומה ועל אף שהרגשנו כי זו דירת חלומותינו.
רכישת דירה היא ללא ספק הליך משפטי מורכב, אשר מחייב ידע ומקצועיות ובפרט מחייב ליווי משפטי צמוד באמצעות עו"ד מומחה בתחום לאורך ההעסקה אך לסיומה, הלכה למעשה עד להעברת הזכויות ברשויות הרלוונטיות.
להלן אסקור כללי אצבע חשובים ביותר טרם בואנו לרכוש דירה, כללים אלו לוקטו לאור השאלות אשר נשאלו ע"י רוכשי דירות במהלך השנים המקצועיות במשרדנו.



1. בדיקה מקיפה הן בנוגע לרישום הזכויות הדירה והן בנוגע לזהות המוכרים -
ראשית כל, יש לבדוק את זהות המוכרים, דהיינו, לא להתבייש ולבקש ת.ז. מהאדם עימו מנהלים משא ומתן לרכישת הדירה. תנאי זה הכרחי בכדי למנוע עסקאות מפוקפקות של כאלה המציגים עצמם כבעלי זכויות, כאשר בפועל אין להם ולדירה ולא כלום.
כמו כן, יש מקרים בהם קרובים של בעלי הזכויות מנהלים את המשא ומתן עבור אחרים, לכן יש לבקש ייפוי כח בלתי חוזר אשר מסמיך אותם לבצע את העסקה. זאת ועוד, מרבית הדירות במדינתנו הינן בבעלות מנהל מקרקעי ישראל ובחברות המשכנות, מיעוטן רשומות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), אשר על כן, יש לקבל מהמוכר אישור זכויות עדכני ממנהל מקרקעי ישראל ומהחברות המשכנות ו/או באם מדובר על דירה הרשומה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), יש לקבל נסח טאבו עדכני המעיד על מצב הזכויות בדירה ובעצם בשם מי רשומות הזכויות.
אשר על כן, לאחר קבלת כל המסמכים הרלוונטיים כאמור לעיל יש לבצע הצלבה בין המוכרים לבין בעלי הזכויות הרשומים בפועל.

2. בדיקה מקיפה למצבה המשפטי של הדירה - דהיינו יש לבדוק האם קיימים עיקולים על הנכס, צווי מניעה ו/או זכויות הרשומות לטובת צד ג', כך למשל יש לבחון האם הדירה מושכרת לשוכר אחר, באם התשובה לכך הינה חיובית יש לוודא את מועד פינוי השוכר. בנוסף לכך, באם קיים שוכר בדירה יש לוודא כי הוא לא שוכר על פי חוק הגנת הדייר בשכירות מוגנת. יש לבדוק האם קיימים שעבודים על הדירה, באם כן, יש לקבל מהמוכר מכתב כוונות המופנה לרוכש או לבנק למשכנתאות של הקונה באם קיים המפרט את סכום היתרה לסילוק נכון למועד הרלוונטי. יש לבדוק האם יש הפקעות על הדירה ו/או הערות אזהרה נוספות אשר יכולות לעכב את הליך הרכישה וכיצד ניתן להסירן ומה המשמעויות להערות אלו.
יש לבחון האם הוטלו היטלים על הדירה, כך לדוגמא, היטל השבחה בגין השבחת הדירה ובאם כן, יש להגיע להסכמות על מי יחולו העלויות בגין היטלים אלו.

3. בדיקה מקיפה למצבה התכנוני של הדירה - דהיינו יש לבחון האם קיימות הצמדות לדירה, כך לשם הדוגמא, האם יש הצמדות של חניה, מחסן מרפסות ו/או גג. חשוב מאוד לבדוק האם קיימים צווי הריסה לדירה, האם יש זכויות בנייה, האם יש חריגות בנייה והאם הדירה ניתנה בהתאם להיתרים על פי דין, כך לדוגמא, דירה בת ארבעה חדרים יכולה להתברר כדירת שלושה חדרים ברשויות, פרט אשר יכול להיות משמעותי בנוגע לשווי הדירה בפועל.

4. בדיקה מקיפה למצבה הפיסי של הדירה - יש לבדוק בצורה יסודית ורצוי באור יום את מצבה הפיסי של הדירה, בדיקה מוקדמת יכולה למנוע הרבה עגמת נפש ומחלוקות עתידיות. יש לקבל מידע מהמוכר על מצבה התשתיות הדירה (אינסטלציה, חשמל) יש לבדוק האם קיימות בעיות בנוגע לרטיבויות ואיטום בדירה, יש מקרים שאף רצוי להסתייע באיש מקצוע כמו מהנדס בניין בבואנו לבדוק את הדירה. חשוב לערוך פרוטוקול ביום מסירת החזקה בדירה.

5. סיכום עם מוכר הדירה לגבי הפריטים אשר נשארים בדירה - בד"כ נהוג כי כל חיבור של קבע בדירה יעבור לקונה, כך לשם הדוגמא, ארונות מטבח, ארונות בחדר רחצה, מזגנים, דלתות, ברזים וכיוצ"ב.

6. בדקו את אפשרויות המימון שלכם לרכישת הדירה - במרבית העסקאות רוכשי דירה נזקקים לסיוע ומימון מבנקים למשכנתאות, לכן חשוב לקבל אישור עקרוני מבנק אחד לפחות לגבי הסכום המאושר למימון.
חשוב מאוד לציין, הליך קבלת משכנתא אורך מספר שבועות ורק לאחר שהבנק מקבל הוכחה כי הרוכש שילם את מירב הונו האישי וכי את יתרת התשלום תהווה המשכנתא. לכן, אל תתחייבו לשלם למוכר סכום שמקורו בכספי הבנק לפני שחלפו 8 שבועות לפחות.

7. בדיקת המסים החלים על הדירה - יש לקחת בחשבון את המיסים אשר חלים על הדירה. כך לדוגמא, מס רכישה - עליכם לוודא את סכום המס שיוטל עליכם בגין רכישת הדירה וזאת כמובן בהתאם לתנאי החוק.

8. לאחר שקיבלתם מימון ובדקתם את כל הבדיקות המקיפות חשוב מאוד להבהיר, כי תשלום ראשון עובר לחתימה על ההסכם יעשה כנגד קבלת הערת אזהרה ובכפוף לה.

9. חשוב ביותר לסכם את תנאי התשלום - יש להבהיר, כי תנאי התשלום משתנים מעסקה לעסקה ותלויים הן ביכולת התשלום של הקונה והן בבנק אשר מעניק את המשכנתא.

נהוג כי תשלום ראשון יהיה לכל היותר 10% משווי הדירה ויתרת התמורה תיוותר כנגד קבלת החזקה בפועל בדירה. יש לוודא כי מנגנון תנאי התשלום יהיה מעוגן באמצעות נאמן אשר יהיה נאמן על הכספים כמובן עד לקבל כל המסמכים הרלוונטיים הנדרשים להעברת הזכויות.

10. חשוב לקבוע תנאי תשלום ברורים ומפורטים, כך שלא יישארו מושגים בלתי ברורים בהסכם הנתונים לפרשנות, כיוון שזהו פתח לבעיות והפרות חוזה. מומלץ לצלם כל המחאה אשר עוברת למוכר ו/או לנאמן בהתאמה וכן חשוב להחתים את המוכר ו/או הנאמן, ולקבל את אישורו כי קיבל את הכספים.

בברכה,
תמר בן אלי, עו"ד
מרכז עזריאלי 1 (בניין עגול, קומה 35),
דרך מנחם בגין 132, תל אביב 67021
טל: 03-5447479 פקס: 03-5447379
נייד: 054-5522727

הערה: אין במאמר זה להוות ייעוץ משפטי, וכן אין המאמר חף מטעויות קולמוס או טעויות אחרות. מומלץ ביותר לפנות לעו"ד טרם ביצוע עסקה במקרקעין.

* אין להעתיק, לשכפל, לצלם או להפיץ את המאמר במלואו או בחלקו.