מלווים ומאפייני משכנתאות

מחקרו של Richard J. Rosen, כלכלן ויועץ במחלקת המחקר של הפדרל ריזרב בשיקגו, בדק איך המשכנתאות השתנו לאורך זמן, תוך התמקדות בסוגי בנקים ובמאפייני ההלוואות עצמן - רמת הסיכון של ההלוואה ואיכות הלווה. הוא בחן את ההבדלים במשכנתאות שניתנו על ידי בנקים שונים ואיך גידול בנתח השוק שלהם השפיע על הקריטריונים למתן הלוואה.

החלוקה הראשונית של מלווים היא לשניים: בנקים (אשר מוגדרים כ- depository institutions – מוסדות שזכאים לקבל פיקדונות מהציבור), ובנקים עצמאיים למשכנתאות (independent mortgage banks, IMB). שני הסוגים נבדלים זה מזה באסטרטגיה וברגולציה, דבר שעשוי להתבטא בגישה שונה להלוואות משכנתא, במאפייני המשכנתאות שהם נותנים ובלווים שמקבלים אותן.
לרוב, פעילות בשוק המשכנתאות משחקת תפקיד מרכזי יותר אצל בנקים למשכנתאות מאשר בבנקים אחרים אשר נוטים לראות בהן חלק אחד בלבד מאסטרטגיה רחבה יותר. מכיוון שלמיקום הסניפים יש השפעה על התחרות בין הבנקים על כיסם של הלקוחות, החוקר עושה חלוקה משנית לבנקים שיש להם סניפים בשוק המקומי (local banks) וכאלה שאין להם סניפים (nonlocal banks). בנקים מהסוג הראשון עשויים להשתמש בנוכחות הפיזית שלהם לגיוס לווים פוטנציאליים.

החלוקה לשלושה סוגים משקפת את ההבדלים בתהליך מתן המשכנתא. לווה פוטנציאלי יכול לפנות לבנק או ישירות לבנק משכנתאות. לדוגמא, הוא יכול לבקר בסניפים מקומיים של בנק ולדבר עם פקיד הלוואות. לחילופין, הוא יכול להשתמש בשירותיו של יועץ - סוכן עצמאי שמקשר בין לווים למלווים ומארגן הלוואות אך לא מלווה בפועל כסף. היועץ מקל על פעילותם של בנקים שאין להם נוכחות מקומית בשוק המדובר. פעילותם של היועצים אמורה להגביר את התחרות בין הבנקים, תרומה שיכולה להתבטא בשיעורי ריבית נמוכים יותר, אך גם ב"שחרור הרסן" של התנאים האחרים, כמו אישור הלוואות גדולות למועמדים בעלי הכנסה שאינה מאפשרת להם לעמוד בהחזרים או משכנתאות שגבוהות באופן משמעותי מערך הנכס שהם קונים. החוקר מעריך כי התחרות הגוברת בין המלווים הביאה להתפתחות שלילית שהתבטאה באחוזי מימון של 125% בזמן בועת הנדל"ן.

נתונים בתחום מגיעים מתוקף חוק ה- Home Mortgage Disclosure Act / HMDA המחייב בנקים למסור ל- Federal Financial Institutions Examination מידע מפורט על טופסי הבקשה למשכנתאות. נתוני ה- HMDA מזהים את הבנקים ומספקים מעט מידע על סוג המשכנתא, אך לא מספקים מידע לגבי הדרך בה הלווה התקשר עם הבנק והאם יועץ היה מעורב בתהליך ההלוואה. מקור נוסף לאיסוף מידע על משכנתאות הוא Lender Processing Services (לשעבר McDash Analytics).

ממצאים

החוקר מצא כי מלכתחילה בנקים נותנים הלוואות בטוחות יותר לעומת בנקים למשכנתאות. בנוסף, משכנתאות שניתנו על ידי בנקים היו בעלות יחסי loan-to-income ו- loan-to-value נמוכים יותר והלווים שלהם היו בעלי דירוג FICO - Fair Isaac Corporation גבוה יותר. בקרב בנקים, התברר כי בנקים מקומיים נותנים הלוואות בטוחות יותר לעומת הלא מקומיים, כאשר הלא מקומיים נמצאים בין הבנקים המקומיים לבנקים למשכנתאות.

ממצא אחר של המחקר נוגע להשפעה של גידול בנתח השוק על התנהגות הבנק. כאשר סוג מסוים של בנקים צומח, הבנקים מאותו סוג נותנים משכנתאות מסוכנות יותר, אך ללווים איכותיים יותר. לדוגמא, כאשר נתח השוק של בנקים מקומיים גדל, בנקים אלו יתנו משכנתאות עם יחסי loan-to-income ו- loan-to-value גבוהים יותר (הלוואות ברמת סיכון גבוהה), אך ללווים עם ניקוד Fico גבוה יותר (לווים פחות מסוכנים).

בנוסף, נמצאו הבדלים בין הבנקים כתלות בצפיפות האוכלוסייה. גידול בנתח השוק של סוג מסוים של מלווים השפיע יותר על מחוזות מאוכלסים בדלילות מאשר על מחוזות מאוכלסים בצפיפות.

לצפייה במחקר המלא, בקובץ PDF -
Competition in mortgage markets: The effect of lender type on loan characteristics.