אחוז מימון המשכנתא

אחוזי מימון (LTV – Loan To Value) הם המימון של הבנק בעסקת הרכישה ביחס לשווי הנכס הנרכש. אחוזי המימון נקבעים על פי גודל ההלוואה ביחס לשווי הנכס הממושכן. כדי להסביר את המושג נשתמש בדוגמא: כאשר אתם קונים דירה שעולה מיליון ש"ח, אף בנק משכנתאות לא יסכים להלוות לכם מיליון ש"ח. הבנקים יסכימו להעניק לכם חלק מן הסכום ואת שאר הכסף תצטרכו להשיג בעצמכם. לדוגמא, אם הבנק יסכים להעניק לכם רק 600,000, מדובר ב- 60% מימון.

הבנק שנותן לכם משכנתא יודע שהוא לוקח סיכון: מדובר בהלוואה לא קטנה ותקופתה ארוכה באופן משמעותי לעומת כל הלוואה אחרת. ככל שאחוז מימון המשכנתא עולה כך הבנק מסתכן יותר. נכון, הדירה שלכם משועבדת ומשמשת בטוחה, ובכל זאת, הבנקים לא באמת מעוניינים להגיע למצב שבו יאלצו לפנות את הלווים מביתם. כאשר חלה ירידת מחירים בשוק הנדל"ן (התפוצצות בועת נדל"ן), ערך הנכסים שבידי הלווים נהיה נמוך יותר מההלוואות שניטלו לצורך רכישתם מהבנקים והדבר מתבטא באחוז מימון (LTV) גבוה מ 100% ("הון שלילי"). במצב זה הבנק לא תמיד מצליח למכור את הדירה בסכומים שיכסו את ההלוואה, וכשמדובר בהלוואות באחוז מימון גבוה, אחרי כל התהליך הלווה נותר עם חוב לבנק. חברת המחקר בנדל"ן CoreLogic פרסמה את התרשים הבא שמציג את המתאם הגבוה בין הון שלילי ובין שיעור הבתים המעוקלים. ככל שההון השלילי גדל כך יש סיכוי גדול יותר כי הבית יכנס לתהליך של עיקול. התופעה נכונה הן לבעלי בתים הגרים בביתם והן לרוכשי בתים למטרות השקעה.

* Foreclosure - מימוש משכנתא באמצעות עיקול הנכס ע"י הבנק, ופינוי הלווים מביתם.

לכן, הבנקים לא נותנים הלוואות שמכסות את עלותו המלאה של הנכס, ולווה שמעוניין במשכנתא יידרש להציג סכום כסף התחלתי לרכישת הדירה. כפי שהבנק רואה באחוז מימון גבוה סיכון, כך כדאי גם ללקוח להבין, שייתכן כי הוא נכנס לעסקה גדולה מדי עבורו ולשקול להקטין את גובה המשכנתא. מהם הפתרונות העומדים בפני לווים שבכל זאת רוצים להגדיל את אחוז המימון ולקבל סכום נוסף מהבנק?

צירוף לווה נוסף / ערב לעסקה
כאשר יכולת ההחזר של הלווים אינה מספקת את הבנק ניתן לצרף לעסקה לווה נוסף. הלווה הנוסף אמנם אינו נושא בהחזר המשכנתא, אך האחריות המשפטית שלו זהה לאחריותם של הלווים העיקריים, ולכאורה הבנק יכול לנקוט נגדו צעדים משפטיים במידה שהלווים מתקשים ומפגרים בהחזרים. אולם, בזמנו ניתן פסק דין נגד בנק שתבע לווה נוסף והשופטים טענו שהבנק עושה שימוש בבטוחה הזו כדי לעקוף את "חוק הערב המוגן". בערעור שהוגש זכה הבנק, כך שיש לבחון את העניין על כל היבטיו לפני שמבצעים את המהלך.

ביצוע ביטוח EMI
הלוואות באחוז מימון גבוה במיוחד (מעל 70%) מסמנות עבור הבנק סיכון גבוה יותר, והוא לא מחלק אותן לכל אחד. לווים שמעוניינים לקבל הלוואה גדולה יותר יידרשו לשלם בהחזר החודשי תוספת עבור ביטוח EMI, שאינו מבטח את הלווה עצמו אלא מגן על הבנק מהפסד כספי במקרה שהלווה לא ישלם. EMI, אשר מוחזקת בבעלות מלאה על ידי הראל חברה לביטוח בע"מ, היא חברת ביטוח ישראלית שמבטחת את כל הבנקים למשכנתאות בישראל ומאפשרת לכם לקבל עד 95% מימון.

מדיניות בנק ישראל
בבנק המרכזי מעוניינים למנוע מצב בו ניתנות הלוואות משכנתא במימון גבוה ללווים בעלי הכנסה נמוכה שעשויים שלא לפרוע את ההלוואה. אחת הפעולות בהן הוא נוקט לצורך ריסון את הביקושים לנדל"ן תוך שיפור עמידותם של הבנקים נותני ההלוואות לירידה חדה של מחירי הבתים, היא הטלת מגבלות על הלוואות לדיור באחוז מימון גבוה. המגבלות מביאות לייקור מסוים של הריבית בהלוואות אלה, והופכות אותן לפחות כדאיות. בחלק מהמדינות בעולם הוטלה המגבלה על שיעור המימון תוך הבחנה בין רוכשי דירה ראשונה לבין הרוכשים להשקעה, במטרה למקד את ריסון הביקושים ברוכשי דירות להשקעה ולהקטין את הפגיעה ברוכשים לצורך מגורים. הטבלה הבאה פורסמה ע"י בנק ישראל בדוח האינפלציה לרביע השלישי של 2010.