משכנתא דולרית

משכנתא דולרית היא משכנתא שכל תשלומיה מתבצעים בשקלים, אבל יתרת החוב והתשלומים החודשיים בה מתעדכנים כלפי מעלה או מטה לפי השינויים בשער היציג של הדולר ובריבית הליבור.

הגורמים שמשפיעים על משכנתא דולרית
• ריבית ליבור - ריבית ליבור (London Inter-Bank Offered Rate) היא ריבית דולרית בינלאומית אשר נקבעת במסחר בין הבנקים בחו"ל. היא משמשת לחישוב הריבית בהלוואות דולריות, ומושפעת מאד מריביות של הבנקים המרכזיים ברחבי העולם, כגון הבנק המרכזי בארה"ב (הפדרל ריזרב), וגם מציפיות השוק. ככל שהיא גבוהה יותר, התשלום החודשי יגדל. הלווה הישראלי משלם בדרך כלל מרווח קבוע וידוע מראש מעל לריבית הליבור הבסיסית.

• הצמדה - משכנתאות הצמודות לדולר, ולא למדד המחירים לצרכן. יתרת ההלוואה וההחזר החודשי מתעדכנים מדי חודש בהתאם לשינויים ולתנודות המתרחשים בשער הדולר הידוע ביום התשלום ובהשוואה לשער היציג הקובע במועד ביצוע ההלוואה. ככל שהשער עולה החוב לבנק יגדל, ולהפך.

יתרונות של משכנתא צמודה לדולר
כאשר ריבית הליבור נמוכה מתאפשר החזר חודשי נמוך יחסית. כמו כן, קיימת אפשרות לפירעון מוקדם בכל עת, ללא עמלת היוון בגין הפרשי ריביות. מומלץ ליטול הלוואה כזו כאשר השכר או ההכנסות מבוססות על הכנסות צמודות מט"ח (השכרת נכס בצמוד לדולר, הכנסות מחו"ל) או לשלב אותה כחלק מתמהיל משכנתאות אך במידה מצומצמת יחסית.

חסרונות של משכנתא צמודה לדולר
המסלול נחשב ספקולטיבי, בשל ההצמדה לריבית הליבור ולשער הדולר אשר נתון לתנודתיות רבה יחסית. הדבר מעלה את רמת הסיכון, כי עלייה בריבית בחו"ל או פיחות בשער השקל עלולים להגדיל באופן משמעותי את ההחזר החודשי, בזמן ששינויים כאלה לא ילוו בהכרח גם בשינויים בהכנסות הלווים בארץ. ההלוואה מושפעת מגורמים חיצוניים למשק הישראלי ולמצב הכלכלי בארץ.

האם לקחת משכנתא דולרית?
כאשר חלה ירידה משמעותית בשער הדולר, נשאלת השאלה, האם כדאי לקחת משכנתא דולרית?

לגבי ההחלטה האם מסלול דולרי הוא כדאי, צריך ראשית לבחון את הציפיות לשינויים בשער החליפין. תחזיות רבות ומנוגדות מתפרסמות לגבי עתיד הדולר האמריקאי. האם השער כל כך נמוך ולכן הוא צפוי להתחזק בשנה הקרובה? או אולי הכלכלה האמריקאית נמצאת במיתון והוא צפוי לרדת מטה לכיוון השפל של יולי 2008 לפני שיחזור לעלות? דולר נמוך פוגע ביצוא ובעיקר בחברות היי-טק שהלקוחות שלהם משלמים בדולרים. נגיד בנק ישראל הוריד את הריבית במשק במטרה לבלום את ירידת הדולר בארץ ולגרום לעליית שערו ביחס לשקל. הוא גם קנה דולרים בשווקים בהיקף של 100 מיליון דולר ביום ויותר, במטרה להעלות את השער.

מי שמאמין שהמטבע יחלש, צריך לשקול בחיוב את המשכנתא הצמודה לדולר, שכן במצב של ירידה נוספת בשער החליפין, החוב שלנו בשקלים יקטן. מנגד, מי שמאמין שהדולר דווקא יתחזק בתקופה הקצרה ושערו היציג יעלה, רצוי שלא יבחר במסלול הדולרי.

גם לגובה ריבית הליבור יש השפעה על המסלול: ככל שהליבור גבוה יותר ההחזר החודשי גדל. בשנים האחרונות המדיניות המוניטרית בארה"ב מתבטאת בהפחתת הריבית, ולכן אנו עדים לנסיגה בריבית הליבור ולריבית נמוכה על הלוואות משכנתא דולריות. יתרון זה על פני המשכנתא השקלית מתחדד כאשר בנק ישראל שומר על ריבית גבוהה במשק ויוצר למעשה הפרשי ריביות בין המטבעות. יש לבדוק את שער הליבור ביחס לאלטרנטיבות, כגון הלוואה לא צמודה מסוג פריים שבה הריבית למשכנתאות נקבעת עם מרווח שלילי מהפריים ואילו בריבית הדולרית היא נקבעת עם מרווח חיובי משער הליבור.

צפיה בשערי ריבית הליבור