מסלולי משכנתא

תהליך רכישת דירה ולקיחת משכנתא מלווה בלא מעט בלבול. מצאתם את הבית שאתם רוצים לגור בו ולגדל בו בעתיד את ילדיכם, וכעת חסר דבר אחד... כסף. מחירי הנדל"ן עולים בתלילות בכל אזורי הארץ, וזוג צעיר מתקשה לקנות היום דירה באמצעים הכלכליים שברשותו מבלי להיעזר במימון נוסף, משכנתא מן הבנק.
הבנקים, כידוע, אינם פילנתרופיים או מלכ"רים (מוסדות ללא כוונת רווח). משכנתא מבחינתם היא השקעה בעלת סיכון, והם מעוניינים להרוויח כמה שיותר ובסיכון קטן ככל האפשר. כאשר תיגשו לסניף הבנק ותבקשו הלוואת משכנתא, הבנק, אשר לוקח בחשבון שינויים במשק ואי וודאות, לא יסתפק רק בהחזר של סכום ההלוואה המקורי, אלא יחייב אתכם בתשלומים נוספים. תשלומים בגין מה?

התשלומים הנוספים הם בגין ירידת ערכו של הכסף. כוח הקניה של הכסף יורד עם הזמן, והתהליך נקרא אינפלציה, אשר נמדדת על ידי "מדד המחירים לצרכן". המדד מתפרסם מדי חודש ומציין בכמה אחוזים עלו או ירדו המחירים במשק. המחירים במשק עולים כמעט כל הזמן, בשיעור מצטבר של כמה אחוזים בשנה, כלומר אם היום ההוצאות החודשיות שלכם מסתכמות ב- 8,000 ש"ח, עליית מדד שנתית של 5% פירושה שבעוד שנה תצטרכו להיפרד מעוד 400 ש"ח בחודש על מנת לקנות את אותם מצרכים ולשמור על אותה רמת חיים.

כדי לשמור על רווחיות, בנק המשכנתאות מצמיד את ההלוואה למדד, זאת מאחר שהוא מבטיח כוח קניה ידוע מראש. אם לא היה מצמיד את ההלוואה למדד, הוא היה מאבד חלק מכוח הקניה של כספו (יוכל לקנות פחות עם אותו סכום שיקבל מכם). לדוגמא, אם לקחתם משכנתא בגובה 600,000 למשך 15 שנים והמדד עלה מדי שנה ב 5%, התשלומים בגין ההצמדה יסתכמו לאורך תקופת המשכנתא ב- 350,000 ש"ח.

עלייה של המדד מובילה פעמים רבות את נגיד בנק ישראל להעלות את הריבית במשק, במטרה לבלום את עליית המחירים ולשמור על יציבות כלכלית. כאשר הריבית עולה, הבנק מחויב לתת ריביות גבוהות יותר למי שמלווה לו כסף בפיקדונות וחסכונות – אותו מאגר כספים שממנו הוא נותן לכם את המשכנתא, וגם במקרה זה, כדי לשמור על רווחיות, הוא יגלגל את העלות הנוספת אליכם ויעדכן את הריבית על ההלוואה שלכם כלפי מעלה.

לסיכום, מנגנון של הצמדה למדד ומנגנון של ריבית משתנה, הם שני הכלים של הבנק לשמור על הכסף שלו. כל אחד משני מנגנונים אלה הוא תנודתי, ומבחינתכם כלווים, עשוי להגדיל את ההחזר החודשי במידה משמעותית. התרשים הבא מציג את חמשת מסלולי המשכנתא המקובלים.

הבנקים מאפשרים לבחור מסלול צמוד או לא צמוד, ולאחר מכן לבחור את סוג הריבית: משכנתא בריבית קבועה, משכנתא בריבית משתנה, משכנתא פריים, או משכנתא בריבית לייבור (משכנתא דולרית). השאלה המתבקשת היא מה עדיף: משכנתא בריבית קבועה או משתנה? או שאולי משכנתא משתנה לפי ריבית פריים משתלמת יותר? להלן כמה עקרונות בבחירת מסלול המשכנתא.

1. אין מסלול שהוא תמיד טוב.
התנאים במשק משתנים, ומסלול שהשתלם לפני חמש שנים עשוי להכביד על ההחזרים בהווה. למשל, משכנתא שנלקחה כאשר הריביות במשק היו גבוהות, ואילו היום הריביות נמוכות מאד. לכל מסלול יש יתרונות וחסרונות.

2. וודאות ושקט נפשי עולים הרבה.
אם אתם שונאי סיכון ומעוניינים לדעת בדיוק כמה תחזירו כל חודש, תגלו כי ניסיון להתחמק משני המנגנונים המשתנים – מדד וריבית משתנה - אל עבר מסלול לא צמוד בריבית קבועה, יוביל לתשלום עם ריבית גבוהה שמגלמת את השינויים הצפויים במדד.

3. יש לבדוק את ההכנסות העתידיות ואת תנאי הפירעון בעתיד.
כאשר מתחייבים להלוואה גדולה כמו משכנתא, חשוב לקחת בחשבון אירועים שצפויים לשנות את יכולת ההחזר שלכם. כמו כן, בקשו לקבל פרטים לגבי אפשרות פירעון מוקדם של המשכנתא או מיחזור שלה בעתיד.

הטבלה הבאה מרכזת את מסלולי המשכנתא וסוגי ההצמדה בהם, וכן יתרונות וחסרונות של כל מסלול ומסלול.

עמלת פירעון מוקדם	חסרונות	יתרונות	הצמדה	מסלול משכנתא
עמלת היוון אם הריבית הממוצעת נמוכה מריבית המשכנתא	הפסד כאשר הריבית במשק יורדת והריבית הקבועה גבוהה מהריבית במשק	ודאות לגבי גובה הריבית. רווח כאשר הריבית נמוכה מהריבית במשק	כן	צמודה למדד, ריבית קבועה
בדרך כלל לא	ריבית גבוהה מאד	החזר חודשי קבוע	לא	לא צמודה למדד, ריבית קבועה
אין עמלת היוון במועדי שינוי הריבית	קיים סיכון שהריבית תעלה בעתיד לפי השינויים במשק	יש סיכוי להורדת הריבית בעתיד לפי השינויים במשק	כן	צמודה למדד בריבית משתנה
לא	סיכון של עליית ריבית	הקרן לא צמודה	הריבית בלבד צמודה לריבית הפריים ולמרווח	ריבית פריים
לא	חשיפה לשינויים בשער המטבע הזר	יתרון לבעלי הכנסות במט"ח	צמודה לשער דולר/יורו/מטבע אחר	מט"ח
לפי התמהיל שנקבע	חלק מן המרכיבים עשויים להיות מסוכנים	פיזור סיכונים וניצול היתרונות של כל מסלול	מגוון הצמדות	תמהיל, מסלולים משולבים

כפי שניתן לראות, קיימים מספר מסלולים של משכנתא, וכדי למצוא את את המסלול הטוב והזול בשבילך, מומלץ לאסוף מידע לגבי הרווחים והסיכונים בכל מסלול. לחץ לקבלת הצעות למסלולים מבנקים שונים למשכנתאות.