משכנתא של 90%

הצעת החוק של ח"כ אורלי לוי-אבקסיס (ישראל ביתנו) למתן משכנתא במימון של עד 90% קורמת עור וגידים. על פי ההצעה, חסרי-דיור יוכלו להסתפק בהון עצמי של 10% כדי לרכוש דירה והבנקים יתנו משכנתא, באמצעות ערבות מדינה, עד לגובה של 90% ממחיר הנכס. ההסבר של התומכים בהצעה הוא שההון העצמי מהווה את המכשול המרכזי העומד בפני זוג צעיר בישראל, שאינו מסוגל להעמיד 30% מערך הדירה ונאלץ להלוות מהמשפחה, ליטול הלוואות משלימות בריבית גבוהה מן הבנק או לפנות אל השוק האפור.

האם נמצא הפיתרון למצוקת הדיור, או שזו הצעה פופוליסטית ולא טובה?

בין התומכים בהצעת החוק נמנים שר הבינוי והשיכון יואב גלנט והתאחדות הסטודנטים. לדידו של גלנט, אנו נמצאים על סף החרפת משבר הדיור וההלוואות המשלימות מסכנות את הלווים מכיוון שאף אחד לא בודק כמה הם יכולים להחזיר. התאחדות הסטודנטים מסבירה שהבנקים מציירים את ההלוואה המשלימה ככזו שנועדה ל’שיפוץ’, ‘קניית רהיטים’ או ‘שדרוג המטבח’, אבל בעצם - זו הלוואה שמטרתה לשמש כמשכנתא נוספת - אבל פחות הוגנת. וכל זה - במקום לתת מימון של 90% למשכנתא.

לעומת זאת, פרופ' צביקה אקשטיין, לשעבר המשנה לנגיד בנק ישראל, מתנגד למהלך וגורס שאם דרישת ההון העצמי תקטן ל- 10%, במקום 25% כיום, ירידת מחירים של 20% תביא למצב שערך הדירה יהיה נמוך מערך המשכנתא, וזו תהיה מכה קשה למשק, כפי שקרה במשבר הסאב-פריים בארצות הברית. אקשטיין מוסיף כי הגדלת המימון תביא לעליית הביקושים, מה שכמובן יביא לעוד עלייה במחירי הדירות.

ד"ר מיכאל שראל, לשעבר הכלכלן הראשי במשרד האוצר, פרסם באתר מידה מאמר תחת הכותרת "90% משכנתא - 100% שטות" ובו הוא מנתח ארבעה כשלים המובנים בהצעה. אחד מטיעוניו של שראל, בסוף מאמרו, נוגע לשיעור הבעלות על דירות בישראל. שראל טוען, כי שיעור הבעלות על דירות בארץ הוא כ- 68% - דומה לממוצע האירופי, ואם הממשלה תחליט שראוי להעלות אותו, דבר שידרוש השקעת משאבים רבים על חשבון משלמי המסים ומקבלי השירותים החברתיים, עדיף לנקוט במדיניות הזו כאשר מחירי הדירות יהיו בשפל, ולא כיום.

משרד האוצר התנגד אף הוא להצעה שהוגשה עוד בכנסת הקודמת, וטען כי היא תסבך את המדינה בעלויות של מיליארדי שקלים לגיבוי הערבויות מבלי שתהיה בה בשורה לזוגות הצעירים.

בפוסט "האם בקרוב תוכלו לקבל 90% מימון לרכישת דירה", משכנתאמן מגדיר את ההצעה מבורכת, אך בד בבד מסוכנת, וסבור שחובה להגביל את היוזמה ולהציב תנאים נוקשים מאוד על מנת שבני הזוג יוכלו לקבל את ההטבה. למשל, לתת את ההטבה רק עבור דירות שלא נמצאות במרכז.

בעולם זה הסתיים רע

מחקרים תיעדו קשר חזק בין מימון גבוה יותר ביחס לערך הדירה (LTV, Loan To Value) לבין חדלות פירעון, כאשר מתרחשת ירידת מחירים מהירה.
(Doms, Furlong, and Krainer 2007; Haughwout, Peach, and Tracy 2008;
Amromin and Paulson 2009; Gerardi, Shapiro, and Willen 2009).

במחקר שערך Dmitry Kuvshinov מבנק אוף אינגלנד, נבדקו המגמות בשוק המשכנתאות בקרב רוכשי דירה ראשונה בבריטניה. מתחילת שנות ה- 80, רוכשי דירה ראשונה נטלו משכנתאות במימון של 90% ומעלה, משום שאין להם חסכונות מספיקים, ובשונה ממשפרי דיור או ממחזרים, הם אינם יכולים למכור נכס ולהשתמש בכסף כהון עצמי לנטילת משכנתא.
אבל, התרשימים הבאים מראים שאחרי יציבות ממושכת, שיעור המימון צנח בחדות בעקבות המשבר הפיננסי העולמי ועמד על 75% בשנת 2009. נתח המשכנתאות בהיקף של 90% משווי הדירה נפל מ- 45% בשנת 2007 לפחות מ- 5% בשנת 2009. בנוסף, הבנקים הקטינו את האשראי בהלוואות אלה.


שיעור מימון ממוצע לרוכשי דירה ראשונה

מגמת המשכנתאות במימון של 90%


הפדרל רזרב בסנט לואיס פרסם השוואה בין מדינות אירופאיות שמגבילות את אחוז המימון (משמאל) לבין מדינות אירופאיות שאינן מגבילות אותו (מימין). במדינות שאינן מגבילות נמצאה ירידה חדה יותר במחירי הדירות וזינוק גדול יותר בהיקף חדלויות הפירעון.


שיעור המימון, מחירים וחדלויות פירעון


התעלמו מכל רעשי הרקע

הצעות חוק בנושא משכנתאות ודיור צצות השכם והערב. בעבר הייתה זו הצעת מע"מ אפס על קניית דירה מקבלן, אשר נגנזה ואכזבה אלפי זוגות צעירים שהמתינו להוזלה משמעותית בזמן שמחירי הדירות המשיכו לטפס. כעת ההצעה היא משכנתא 90%, ומי מבטיח שמחר לא תוגש הצעה אחרת?

תכננו את המשכנתא שלכם ואת ההחזרים החודשיים בהיגיון, מבלי להתייחס להצעות חוק או מבצעים.