עלויות נילוות

קניית דירה ונטילת משכנתא כרוכות בתשלומים נלווים שונים ומגוונים. ריבית המשכנתא וביטוח המשכנתא נחשבות לעלויות המשמעותיות ביותר אשר נמשכות בכל תקופת ההלוואה, אך יחד עם זאת, כל מי שמתכנן לקנות דירה כדאי שיכיר מראש גם את העלויות האחרות, שרובן חד פעמיות, ואת משמעותן הכספית. ידע זה מאפשר תכנון כלכלי נבון יותר וימנע הפתעות בהמשך הדרך. העלויות הנלוות הן:

1. מס רכישה
מס רכישה הוא מס שמוטל ע"פ חוק מיסוי מקרקעין ומטופל במשרדי מיסוי מקרקעין אזוריים. הוא מוטל על הקונה ולא על המוכר (בדומה למס ערך מוסף), והוא מס פרוגרסיבי, כלומר, אחוז המס המשולם עולה בהתאם לשווי הנכס הנרכש. על פי החוק, כל רוכש דירה למגורים חייב להצהיר על הרכישה לרשויות המס ולשלם את המס, בהתאם לשווי הדירה. מס רכישה הוא בדרך כלל המס הישיר הגדול ביותר שמשלמים רוכשי דירות ובתים בישראל.
שיעורי מס הרכישה בגין רכישת דירת מגורים יחידה מדורגים ומתחלקים לשלושה חלקים בהתאם לשווי הדירה. מדרגות המס שבתוקף מינואר 2009 ועד ינואר 2010:
החלק הראשון משווי הדירה - עד עד 1,026,660 ש"ח - שיעור המס הוא 0%.
החלק השני מן השווי - מ- 1,026,660 ש"ח עד 1,442,870 ש"ח - שיעור המס הוא ‎3.5%.
ואילו לגבי החלק השלישי מן השווי, שהוא המדרגה העליונה - מעל 1,442,870 ש"ח - שיעור המס הוא ‎5%.
דוגמא א' - רוכש דירת מגורים יחידה בשווי של 800,000 ש"ח לא ישלם מס.
דוגמא ב' - רוכש דירת מגורים יחידה בשווי של 1,200,000 ש"ח ישלם היום 6,067 ש"ח.

2. היטל השבחה
השבחה מוגרת בחוק כ "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". השבחה היא ההפרש בין שוויו הקודם של הנכס לפני אישור התוכנית, ההקלה בזכויות הבניה או האישור לשימוש החורג מהיעוד המקורי של הנכס, לבין השווי החדש שלו אחריהם. היטל השבחה הוא תשלום בגין הפרש זה אשר מוטל על בעל נכס מקרקעין, שנהנה מאישור תוכנית כלשהי שהביאה לעליית שווי הנכס שברשותו. סכום ההיטל נקבע ע"י שמאי של הועדה המקומית לתכנון ובניה. אם קיימת מחלוקת בין בעל הנכס לבין הוועדה - פונים לשמאי מכריע.

3. הובלת דירה
מעבר לדירה החדשה כולל כמובן את עלויות העברת הרהיטים והחפצים. בשוק תוכלו למצוא חברות הובלה רבות להובלת דירות, רהיטים, מקררים וכו' שיוכלו לשרת אתכם. מחירי הובלת דירות תלויים בנתונים שונים: כמות הרהיטים, באיזו קומה נמצאת הדירה, האם יש מעלית, המרחק מהדירה ועד למשאית והאם המוביל מפרק ומרכיב את הרהיטים. מחיר הובלת דירה קטנה של עד שני חדרים הוא כ- 1,000 שקל, והמחיר להובלת דירה סטנדרטית בת 3-4 חדרים הוא כ- 2,000 ש"ח. מחיר הובלה של פריט בודד - ספה, ארון, מקרר וכדומה - הוא כ- 300 שקל.

4. דמי תיווך וחיפוש
באפשרותך למצוא בכוחות עצמך את דירת חלומותייך, או להשאיר את החיפוש בידי אנשי מקצוע: מתווכי נדל"ן. פניה למשרד תיווך נדל"ן כרוכה בתשלום דמי תיווך, אשר עלותם תלויה במחיר הנכס הנרכש ומושפעת מן המו"מ בינך ולמתווך. דמי תיווך הם "דמי הצלחה", וכדי להוכיח את זכאותו לקבלתם המתווך צריך להוכיח שהוא היה "הגורם המרכזי" ביצירת העיסקה, כלומר, משקלו ביצירת החיבור בין קונה למוכר היה המכריע ביותר. מתווך לא יהיה זכאי לדמי תיווך, אלא אם החתים את הלקוח המזמין את עבודת התיווך על מסמך בכתב. דמי התיווך נעים על פי רוב בין 1% ל – 2% מערך הדירה.

5. דמי ביול
על הבנק לבייל את ההלוואה בסכום שווה ערך ל 0.4% מסכום ההלוואה (ארבעה פרומיל).

6. שכר טרחת עו"ד
בעיסקה בסדר גודל של קניית דירה מוטב ללכת על בטוח, וכדי להבטיח שלא תהיה פגיעה בזכויותיכם ובכספכם מומלץ לשכור עורך דין המתמחה במקרקעין. עורך הדין מטפל בחוזה המכירה ובהערבת הזכויות המשפטיות של הנכס לידיכם. מחיר שכר הטרחה תלוי כמובן ביכולת המשא ומתן שלכם, רמתו של עורך הדין וערך הדירה. המחיר נע בין 0.75% ועד 2% מערך מחירה של העסקה.

7. שכר שמאי
הבנק מעונין להבטיח לעצמו שסכום המשכנתא שאתם מבקשים מתאים לערך הדירה, כדי למנוע הפסד במצב שבו הוא יהיה מעניין לממש את הנכס ויגלה שהמשכנתא שנתן היתה גבוהה יותר מערך הנכס האמיתי. לכן, שווי הנכס יוערך על ידי שמאי המוסכם על הבנק והערכת השמאי תשולם על ידי הלווה. עלות הערכת שמאי היא כמה מאות שקלים ומשתנה מנכס לנכס וממקום למקום.

8. עלויות בדיקת הנכס
יש חשיבות רבה לבדיקת דירה לפני קנייתה. בדק בית מבוצע על ידי אנשי מקצוע - מהנדס ושמאי, וכולל בדיקות הנחוצות לרכישה בטוחה של דירה ולאיתור פגמים וליקויי בניה שעלולים לפגוע בתפקוד נכון של הדירה לאורך שנים. בדק הבית הוא דו"ח המאפשר לרוכש הדירה פוטנציאלי להפעיל שיקול דעת באשר לתיקונים שיידרש לבצע בדירה ויכול לסייע לו במו"מ מול המוכר.