משכנתא לדירה להשקעה

אפיקי השקעה רבים עומדים לרשותנו: תוכניות חיסכון ופיקדונות שקליים, מניות, אג"ח וכדומה, לכל אחד רמת הסיכוי או הסיכון שלו, כמו גם תשואה משלו. יציבותו ורווחיותו של תיק השקעות מושפעות מרמת הפיזור שלו, ומשקיעים מפצלים את ההשקעה בין אפיקים שונים כדי להקטין את הסיכון ולהשיג תשואה מקסימאלית.

ישראלים רבים מתייחסים אל הנדל"ן כאפיק השקעה נוסף. לאורך השנים הנדל"ן הוכיח את עצמו ככלי השקעה יציב שמניב תשואה יפה עם סיכון נמוך יחסית. נדל"ן מניב הוא כל נכס שניתן להשכיר אותו וליהנות מתזרים הכנסות קבוע בצורת דמי שכירות לאורך כל תקופת החזקתו, החל מנקודת הרכישה ועד לנקודת המכירה. במלים אחרות, נדל"ן מניב הוא נכס נושא תשואה. במסגרתו נכללים דירות, משרדים, חנויות, מרכזי קניות, בתי מלון, תחנות דלק, חניונים וכו', הן בארץ והן בחו"ל.

השקעה בנדל"ן ידועה כהשקעה סולידית, המייצבת בצורה מסוימת את תיק הנכסים כולו, בשונה למשל מהשקעה בבורסה: בזו האחרונה רוכש אדם ניירות ערך, אך חברות עלולות לקרוס, ובאותו רגע מאבד הנייר את ערכו והמשקיע עלול להישאר חסר כל. כאשר מדובר בהשקעות בנדל"ן, מדובר בנכס מוחשי ואמיתי שאינו נעלם או נמחק, בשונה מהשקעה עלומה במנגנון פיננסי בורסאי כלשהו שבה לפעמים המשקיע לא מבין בדיוק מה קורה בשטח ונגרר אחרי גל של תשואות העלול להתהפך למחרת. בדרך כלל מדובר בהשקעה לטווח ארוך אשר נחשבת להשקעה בעלת נזילות נמוכה. היא דורשת ניהול שוטף של הנכס וכן השקעות נוספות מדי פעם, כמו תחזוקה, כדי שהנכס ישמור על ערכו או ישביח. השקעה בנדל"ן ניתנת לפיקוח בקלות יחסית ונחשבת קלה להבנה על פי רוב, אך כמו כל השקעה גם היא צריכה לעמוד במבחנים רציונאליים, תוך בדיקה של מכלול הגורמים אשר עשויים להשפיע על כדאיותה בהווה וגם בעתיד.

מספר הדירות שנרכשות להשקעה בארץ מושפע משיעור הריבית של בנק ישראל. כאשר הריבית נמוכה, המשכנתאות זולות יותר והכדאיות של השקעה בדירות עולה. התרשים הבא, מתוך דוח של מינהל הכנסות המדינה, ממחיש את הקשר:

מה נדרש כדי להרוויח מהשקעה בנדל"ן?
1. יכולת איתור ורכישת נכסים במחיר אטרקטיבי
2. יכולת השכרה שוטפת של נכסים - נכסים במיקום טוב יזכו לתפוסה גבוהה
3. יכולת תחזוקה שוטפת של הנכס
4. מימון של ההשקעה במינוף סביר ובריביות טובות

לרשות המשקיע בבואו לשלב נדל"ן בתיק ההשקעות עומדות שתי אפשרויות: האחת היא השקעה ישירה, שבה המשקיע רוכש נכס ישירות והוא בעליו. האופציה השנייה היא השקעה לא ישירה באמצעות קרנות ריט (Real Estate Investment Trust, REIT) - קרנות נדל"ן הרשומות למסחר בבורסה. קרן ריט מתמחה בסוגים שונים של נדל"ן מניב, מדובר בגוף שמחזיק בעיקר נכסים מסחריים ומנהל אותם, כולל רכישה, השבחה והשכרה שלהם.

רכישת הנדל"ן מתחלקת בדרך כלל לשתי מטרות עיקריות: האחת היא להחזיק בנכס לאורך שנים ארוכות וליהנות מתשואה חודשית גבוהה ככל האפשר בשוק הדירות להשכרה, והשנייה היא להבטיח רווח הון גדול כתוצאה ממכירה של הנכס תוך זמן קצר. בשני המקרים, המשקיעים שואפים היא לקבל את המרב, במינימום השקעה. בנקים למשכנתאות מציעים למטרה זו משכנתאות בריבית נמוכה יותר מאשר לכל סוג אחר של ההלוואה או גיוס הון. ההחזר החודשי של המשכנתא ממומן לרוב ע"י דמי שכירות, ועל כן לפני לקיחת המשכנתא יש לתכנן מראש את היחס בין ההכנסות וההוצאות. שימוש נכון במשכנתא מאפשר למשקיעים ליהנות כעבור כמה שנים מתזרים הכנסות גבוה ויציב מנכסים לא משועבדים (קרי ללא משכנתא).