מיחזור משכנתא

מהו מיחזור משכנתא?
בישראל מאות אלפי משפחות אשר לקחו בעבר משכנתא בריבית גבוהה, מה שהופך את המשכנתא ליקרה. רוב הלווים אינם יודעים שהמשכנתא היא מוצר דינאמי וניתנת להחלפה כאשר שיפור של תנאי המשכנתא יכול להקטין באופן משמעותי את גובה ההחזר החודשי, ולהשאיר בידיהם הכנסה פנויה נוספת. מיחזור משכנתא זהו תהליך שבו מחליפים יתרת חוב במשכנתא קיימת על ידי נטילת משכנתא חדשה עם תנאים משופרים, לרבות שינוי שיעור הריבית המשולמת, החלפת מסלול ו/או שינוי יתרת תקופת ההלוואה. פעולת המיחזור באה לחסוך בתשלום החודשי ולייעל את הכלכלה המשפחתית - כל שינוי קטן במשכנתא הקיימת עשוי לחסוך אלפי שקלים בשנה, ועשרות אלפי שקלים בחישוב מצטבר לכל תקופת המשכנתא.

מתי כדאי למחזר?
מידת הכדאיות של מחזור המשכנתא צריכה להיבחן בערכים נוכחיים של החיסכון העתידי, תוך בדיקת ההוצאות שיש לשלם לבנק בגין המחזור, כגון: תשלום עמלת פירעון מוקדם, עמלת פתיחת תיק, הערכת שמאי לנכס, המצאת מסמכים משפטיים וכדומה. עמלת הפירעון המוקדם, אשר משקפת היוון של הפרשי ריבית שהבנק גובה מכם בעקבות ההפסדים הצפויים לו כתוצאה מן המעבר בין משכנתאות, מקטינה את החיסכון שניתן להשיג בעקבות הפעולה ועשויה להפוך את התהליך ללא כדאי/חסכוני עבור הלווים. לכן יש לשים לב כי חישוב החיסכון שיושג מהמחזור כולל עלות זו.

כמובן שהמשכנתא הטובה תהיה בעלת שיעורי ריבית נמוכים ופריסת תשלומים נוחה יותר. עליכם לבחון את המשכנתא החדשה בהתאם למצב הכלכלי החדש שלכם ולתנאי השוק, תוך בדיקת הריביות במשק, המדד, שער הדולר והמשכנתאות שהבנקים מציעים, כך תוכלו לדעת האם כדאי לכם לנסות לעבור מסלול וליהנות ממשכנתא נוחה יותר. ניתן לקחת משכנתא חדשה בכל בנק, ולא רק באותו בנק בו לקחתם את המשכנתא המקורית.

מצבים בהם החלפת משכנתא ישנה בחדשה יכולה לחסוך כסף
ריבית נמוכה יותר - כאשר רכשתם את הבית, הסביבה הכלכלית קבעה את גובה הריבית. אולם, שיעורי ריבית משתנים, בדרך כלל בעקבות הורדת ריבית על ידי בנק ישראל, וריבית המשכנתאות במשק יכולה להיות היום נמוכה בהשוואה לריבית ששימשה בזמנו לחישוב ההחזר. כאשר הריבית נמוכה, אתם יכולים להחליף ריבית גבוהה בריבית נמוכה אשר תקטין את התשלום החודשי. אם לדוגמא לקחתם משכנתא בריבית של 8% וכעת הריבית במשק היא 4%, ניתן באופן תיאורטי להקטין את תשלומי הריבית בחצי. קרא עוד על פעילות מיחזורי המשכנתאות - גורמים, היקף ומגמות.

מיחזור לצורך קיצור תקופת המשכנתא - נאמר לדוגמא שהייתה לכם במקור משכנתא למשך 30 שנה ושילמתם אותה במשך 8 שנים. אתם יכולים להחליף את היתרה של 22 שנה לתקופה קצרה יותר של 10 או 15 שנה, וזה יכול לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים של תשלומי ריבית. ככל שלוקחים משכנתא לתקופה ארוכה יותר, תשלומי הריבית יהיו גבוהים יותר וקיצור של תקופת ההחזר יוצר חיסכון בתשלומי ריביות.

מיחזור כדי לעבור מסלול - כאשר שיעורי הריבית עולים, משכנתא במסלול ריבית משתנה אינה אופטימאלית ויתכן שמעבר אל מסלול ריבית קבועה יחסוך לכם הוצאות בשוק המשתנה. דוגמא נוספת היא מיחזור של משכנתא צמודה לדולר אשר נלקחה בשער גבוה, ואילו כעת שער הדולר נמוך ואפשר להרוויח מן ההפרש בשערים.

אם יכולת ההחזר שלכם השתנתה, זה יכול להיות זמן מתאים לביצוע של מחזור משכנתא. כאשר אתם מתקשים להחזיר את המשכנתא, תוכלו לבקש מן הבנק לפרוס את התשלומים על פני זמן ארוך יותר. תקופת ההלוואה תתארך, אבל התשלום החודשי ירד לרמה שתוכלו לעמוד בו. מנגד, במידה שמצבכם הכלכלי השתפר, כלומר הכנסתכם גדלה לעומת מה שהרווחתם בעבר או שקיבלתם סכום גדול, החלפת המשכנתא הישנה במשכנתא חדשה תאפשר להחזיר מהר יותר את ההלוואה ו"להיפטר" מן המשכנתא על ידי תשלום חודשי גבוה יותר.

באופן כללי, התנאים האופטימאליים עבור מיחזור משכנתא הם: יתרה מעל 200,000 ₪, רכיב צמוד בריבית גבוהה מ- 5%, משכנתא צמודה לדולר כאשר הדולר היה מעל 4 ₪, מרווח של 0.5% מן הפריים ומטה, או משכנתא שהתקופה הנותרת שלה הינה מעל 5 שנים. כדאיות של מיחזור מוגדרת כחסכון של 30 אלף ₪ ומעלה. אתם יכולים לבדוק את הכדאיות באמצעות המחשבון של האתר, לחצו כאן.

תהליך המיחזור
השלב הראשון בתהליך הוא קבלת תמונת מצב עדכנית לגבי המשכנתא שלך. כמה כבר שילמת עד עכשיו, וחשוב מכך: מה גובה החוב שנשאר לך לשלם לבנק? כדי לקבל את המידע, יש לבקש מן הבנק "דוח יתרה לסילוק". דוח זה מפרט את סכום ההלוואה המקורי, היתרה לסילוק לפי מרכיביה השונים (קרן וריבית), סוג ההלוואה, מועד מתן ההלוואה ותקופתה, שיטת הפירעון שלה, מדד / שער בסיס, סוג הריבית וסכום עמלת הפירעון המוקדם נכון למועד הבקשה. לאחר שהוצאת את הדוח, תוכל לראות אם קרן ההלוואה קטנה או גדלה למרות ששילמת כסף לבנק כל חודש. דוגמא לדוח יתרה לסילוק:

יתרת החוב היא הבסיס לבדיקה האם כדאי לך לבצע שינויים בהלוואה הנוכחית. על נתון זה מבצעים סימולציות שונות במטרה לבדוק איך ההחזר החודשי משתנה בהתאם לשינוי בריבית ולהרכב שונה של ההלוואה, ומה החסכון שאפשר להשיג בכל תרחיש. חשוב לזכור כי המחזור אינו עסקה של הכול או כלום. אפשר למחזר רק חלק מן הסכום, למשל, להעביר חלק מן היתרה למסלול אחר. אם משכנתא נלקחה כולה בפריים ויש צפי לעלייה בריבית, יתכן שיהיה כדאי למחזר כדי לבנות תמהיל מאוזן יותר שכולל גם קבועה לא צמודה וקבועה צמודה. לדוגמא, 40% פריים, 30% קל"צ ו-30% ק"צ. בכל מקרה, תמהיל המשכנתא החדש אמור לענות על הקריטריונים הבאים:
- תשלם פחות כסף עבור ריבית והצמדה, משום שקרן ההלוואה תקטן במהירות. לחץ לדוגמאות.
- עם השנים ההחזר החודשי ילך ויקטן.

מסמכים עבור מיחזור משכנתא
1. נסח טאבו.
2. תלושי שכר אחרונים של הלווים.
3. תדפיסי חשבון בנק.
4. צילום תעודת זהות של הלווים.
5. לוח סילוקין המפרט יתרת חוב, מסלולים, תקופה וריביות עבור המשכנתא הקודמת.

להלן ההוצאות הצפויות בביצוע מיחזור משכנתא:
1. תשלום עבור איגרת ביטול משכנתא מקורית.
2. תשלום עבור פתיחת תיק חדש.
3. קנס עבור פירעון טרם המועד שנקבע בהסכם המשכנתא המקורי.
4. תשלום עבור הוצאת נסח טאבו עדכני שמוכיח כי הבית רשום על שמך.
5. אם ביצעתם מיחזור בבנק אחר, יידרש מכם תשלום עבור הערכת שמאי מחודשת בנוגע לנכס לשמו נלקחת משכנתא.

לסיכום, מיחזור משכנתא הוא תהליך מורכב שדורש בחינה מדוקדקת של כל התנאים ומסלולי המשכנתאות כדי למצוא את המסלול שמתאים לכם, זה אשר יקל עליכם ויחסוך לכם אלפי שקלים בשנה. לביצוע השוואה של אפשרויות המיחזור בבנקים השונים, בקלות ובחינם, לחץ כאן.