מיחזור משכנתא

מהו מיחזור משכנתא?
מיחזור משכנתא זהו תהליך שבו מחליפים יתרת חוב במשכנתא קיימת על ידי נטילת הלוואת משכנתא חדשה, והמטרה היא להקטין בעשרות אלפי שקלים את סך כל ההלוואה על ידי פריסה שונה ונוחה יותר של התשלומים. במלים אחרות, פעולת המיחזור באה לחסוך בתשלום החודשי ולייעל את הכלכלה המשפחתית.

מתי כדאי למחזר?
במקרים הבאים קיימת סבירות גבוהה של כדאיות מיחזור המשכנתא.

ריבית נמוכה יותר, תשלומים נמוכים יותר
כאשר רכשתם את הבית, הסביבה הכלכלית קבעה את גובה הריבית. אולם, שיעורי ריבית משתנים, בדרך כלל בעקבות הורדת ריבית על ידי בנק ישראל, וריבית המשכנתאות במשק יכולה להיות היום נמוכה בהשוואה לריבית ששימשה בזמנו לחישוב ההחזר. באמצעות מיחזור המשכנתא שלכם כאשר הריבית נמוכה, אתם יכולים להחליף ריבית גבוהה בריבית נמוכה אשר תקטין את התשלום החודשי.
אם לדוגמא לקחתם משכנתא בריבית של 8% וכעת הריבית במשק היא 4%, ניתן באופן תיאורטי להקטין את תשלומי הריבית בחצי. במצב זה מומלץ לבדוק כדאיות של מיחזור משכנתאות. התרשים הבא מציג את השינוי בריבית המשכנתא הקבועה הנלקחת ל-30 שנה בארה"ב (Mortgage Rate), מול היקף מיחזורי המשכנתאות (Refinance Index). ניתן לראות כי ריבית המשכנתא הצונחת מעודדת לווים להפחית את הוצאת הריבית שלהם על ידי מיחזור המשכנתא שלהם.

מיחזור לצורך קיצור אורך המשכנתא
יתרון נוסף של מיחזור משכנתא הוא האפשרות לקצר את אורך המשכנתא. נאמר לדוגמא שהייתה לכם במקור משכנתא למשך 30 שנה ושילמתם אותה במשך 8 שנים. הודות למיחזור משכנתא, אתם יכולים להחליף את היתרה של 22 שנה לתקופה קצרה יותר של 10 או 15 שנה, וזה יכול לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים של ריבית משכנתא. ככל שלוקחים משכנתא לתקופה ארוכה יותר, תשלומי הריבית יהיו גבוהים יותר וקיצור של תקופת ההחזר יוצר חיסכון בתשלומי ריביות.

מיחזור משכנתא כדי לעבור מסלול
כאשר שיעורי הריבית עולים, משכנתא במסלול ריבית משתנה אינה אופטימאלית ויתכן שמעבר אל מסלול ריבית קבועה יחסוך לכם הוצאות בשוק המשתנה. דוגמא נוספת היא מיחזור של משכנתא צמודה לשער הדולר אשר נלקחה כאשר שערו של הדולר היה גבוה, ואילו כעת הוא יורד לשער נמוך ואפשר להרוויח מן ההפרש בשערים.

מיחזור משכנתא בשל שינוי ביכולת ההחזר
אם אתם מתקשים להחזיר את המשכנתא ניתן לבקש מן הבנק לבצע מיחזור משכנתא כדי לפרוס את ההחזר החודשי על פני זמן ארוך יותר. תקופת ההחזר מתארכת, אבל התשלום החודשי ירד לרמה שתוכלו לעמוד בו. אם מצבכם הכלכלי השתפר, כלומר הכנסתכם גדלה לעומת מה שהרווחתם בעבר או שקיבלתם סכום גדול, החלפת המשכנתא הישנה במשכנתא חדשה תאפשר להחזיר מהר יותר את ההלוואה ו"להיפטר" מן המשכנתא על ידי תשלום חודשי גבוה יותר.

עלויות נלוות בביצוע מיחזור משכנתא
כאשר שוקלים למחזור את המשכנתא, חשוב מאד לבדוק האם החיסכון בריבית מאזן את ההוצאות והעמלות הכרוכות במיחזור, אשר עלולות להטות את הכף לגבי כדאיות התהליך.
בדרך כלל יוטל עליכם קנס כספי שנקרא "עמלת פירעון מוקדם" בגין פירעון טרם המועד של המשכנתא הישנה, ויש לקחת אותו בחשבון. גובה הקנס משקף היוון של הפרשי ריבית שהבנק גובה מכם בעקבות ההפסדים הצפויים לו כתוצאה מן המעבר בין משכנתאות. לסיכום, מיחזור משכנתא אינו תמיד כדאי באופן מוחלט, ויש מקרים שכל ההוצאות הנלוות למיחזור ההלוואה הופכות את התהליך ליקר ולא יעיל. ניתן לבדוק בקלות את כדאיות המיחזור באמצעות מחשבון לחישוב מיחזור משכנתא.

מיחזור משכנתא הוא תהליך מורכב שצריך להיעשות תוך ליווי מקצועי, משום שמדובר בלקיחת משכנתא חדשה עם תנאי פירעון חדשים. ביצוע של התהליך בעצמך עלול להוביל לטעויות שנובעות מחוסר ידע ולגרום לך הפסדים כספיים משמעותיים. כדי לקבל ייעוץ לגבי מיחזור המשכנתא שלך, לחצ/י כאן.