השפעתה של הריבית על מחירי הדירות

מחירי הדירות הם תמיד אינדיקאטור חשוב למצב הכלכלה ומשפיעים עליה מאד. הם נקבעים על ידי מערך רחב של משתנים כלכליים, והספרות האקדמית דנה רבות במאפיינים שלהם ושל בועות מחירים בשוק הנדל"ן. חלק מן המחקרים משתמשים בתמחור של נכסים. חוקרי אסכולה זו מחזיקים בפרדיגמה לפיה מחירי מניות שווים לערך המהוון של תשלומי הדיבידנדים העתידיים שהחברה צפויה לשלם למשקיעים. הבסיס לגישה זו הוא מודל צמיחת הדיבידנדים של הכלכלן מיירון גורדון משנת 1962, שבו:


מודל גורדון - דיבידנד


בהתאמה פשטנית לשוק הדיור, מחירו של הבית הוא סכום תקבולי שכר דירה, והמודל של גורדון יהיה:

הקשר בין מחיר הבית לשכר הדירה


במודל קמור זה, ככל ששיעור הריבית נמוך יותר, גדלה האלסטיות של המחיר לשינוי בריבית. במלים פשוטות, ככל שהריבית נמוכה יותר, כך יגדל יותר השינוי באחוזים של המחיר עבור ירידה של 1% בריבית. יש לציין כי ריבית משכנתא נמוכה מקטינה את הביקוש לשכירות כי קל יותר לקנות דירה, אך באותו זמן משקיעים נוהרים אל שוק הנדל"ן והיצע הדירות להשכרה גדל, מאחר שירידה בריבית מגדילה את האטרקטיביות של השקעה בדירות להשכרה בהשוואה לאפיקים אחרים.

Himmelberg טוען במחקרו (2005) כי מחירי הנדל"ן במטרופולינים גדולים ומפותחים כמו ניו-יורק וסאן פרנסיסקו רגישים יותר לשינויים בריבית בהשוואה לערים כמו יוסטון ופניקס. ההבדלים קיימים גם בין מדינות שונות: בעוד שהמחירים בארה"ב, בריטניה, צרפת, ספרד ואוסטרליה זינקו מאד בין השנים 2000 ל- 2005 כאשר הריבית ירדה בהן, מדינות אחרות עם שיעורי ריבית נמוכים - גרמניה ויפן - לא חוו זינוקים במחירים.

מחקרים אחרים גורסים כי הריבית לבדה לא יכולה להסביר את התנהגות המחירים, אשר תלויים במספר משתנים. לדוגמא, המודל של Capozza ו- Helsley מציין אינפלציה, גידול בהכנסה ושינויים בריבית כגורמים שיכולים להסביר שינויים במחירים. Case ו- Shiller מצאו שהמחיר נע באותו כיוון של ההכנסה ברוב המקומות.

החוקרים Hubbard ו- Mayer ביצעו ניתוחי רגרסיה שהראו כי מחירי דירות משתנים בשיעור של 0.85 מן השינוי ב- cost of owning a home (עלות הבעלות על בית, תשלומי המשכנתא הם חלק מעלות זו). לדוגמא, ירידה בריבית המשכנתאות מ- 6% ל-5% מקטינה את סך עלות הבעלות ב- 16% ומובילה לעלייה של 13.6% (16*0.85) במחיר. Mayer מציין כי עד שנת 2005 ירידה בשיעורי הריבית גרמה להתייקרויות, אך בשלב מסוים נכנסו לווים ומלווים ספקולנטים שהובילו לעליות מחירים מוגזמות בחלקים רבים בארה"ב ובשאר העולם.

טיילור (2008) חקר את מעורבות הממשלה במשבר הפיננסי בארה"ב וטוען ש:
1. הגורם העיקרי לפיצוץ בועת הנדל"ן ולמשבר הפיננסי שבעקבותיה הוא מדיניות מוניטארית מרחיבה בצורה של ריבית נמוכה בין השנים 2000 ל- 2004.
2. צניחה של מחירי הדירות גרמה לקשיים בהחזרי המשכנתא ולעיקולים.
3. שני האפקטים שהוזכרו התגברו בשל לקיחת סיכון מוגזמת, כמו קלות יתר של מתן הלוואות ונטילת משכנתאות בריבית משתנה.

לקריאה נוספת:

House Prices And Mortgage Defaults - Xiangjing Wei.
Run-up in the House Price-Rent Ratio - Sommer & Sullivan.