לקנות או לשכור
| מילון משכנתא | מיחזור משכנתא | ביטוח משכנתא | ריבית משכנתא | משכנתא |
לקנות או לשכור
הגעתם לשלב בחיים שבו אתם שוקלים לרכוש לעצמכם דירה. זו החלטה משמעותית, בעיקר משום שעבור רוב הרוכשים מדובר בעסקה הגדולה ביותר שלהם בכל חייהם.
האם כדאי לרכוש או להמשיך לשכור? את התשובות אפשר לחלק לשתי קטגוריות מרכזיות: הקטגוריה הכלכלית והקטגוריה הפסיכולוגית.
חישובים כלכליים: Price-to-Rent Ratio
זהו מדד מקובל בשוק הנדל"ן אשר מבטא את היחס בין מחיר הנכס לשכירות השנתית שלו. דוגמא לחישוב:
מחירו של הבית 1,000,000 ש"ח וניתן לשכור אותו ב- 5,000 ש"ח לחודש.
שכר הדירה השנתי יהיה 60,000 ש"ח.
היחס יהיה 60,000 / 1,000,000 = 16.67.
מה משמעות היחס?
בין 1 ל- 15: עדיף לקנות מאשר לשכור.
בין 16 ל- 20: מצב גבולי.
מעל 21: עדיף לשכור מאשר לקנות.
היחס רגיש לשינויים בריבית. כאשר שיעורי הריבית נמוכים, מחיר הכסף נמוך ואפשר ללוות סכומים גדולים יותר, ולכן בזמן בועת נדל"ן וזינוק משמעותי במחירי הדירות, היחס עשוי לעלות ליותר מ- 20. למשל, היחס בעיר ניו יורק עבור דירה בת שני חדרי שינה נכון ליוני 2010 הינו 33. פירוש הדבר שזול יותר לשכור בה מאשר לקנות.
משכנתא או שכירות
רגילים לבחון את השאלה האם לקנות או לשכור, במחשבה ששכירות היא בזבוז כסף, ובסוף נשארים בלי הבית. רוב האנשים סבורים שאם שכר הדירה שלהם 4,000 ש"ח וסכום ההחזר החודשי במשכנתא גם הוא 4,000 ש"ח אז כמובן כדאי לקנות את הדירה ולא להמשיך לשכור, כי בסוף הדירה תהפוך לרכוש שלהם.
קיימת תחושה שכאשר קונים בית, הוא מייד שלך, ואילו שכירות משמעותה להיות עלה נידף ברוח. אבל, כאשר לוקחים משכנתא, הבית משועבד לבנק והוא לא באמת שלכם.
חשוב לזכור כי במשכנתא ההחזר הכולל יהיה גבוה ב- 50% עד 100% מן הסכום שלוויתם, והסיבה לכך היא הריבית שתשלמו במשך שנים רבות. לדוגמה, על סכום בגובה 500,000 ש"ח בריבית קבועה של 3% לתקופה של 30 שנה תשלמו תוספת של 258,000 ש"ח ריבית!
ההכנסה שלכם, החסכונות, וההוצאות החודשיות ממלאים תפקיד חשוב בהחלטה לגבי גודל ההלוואה שאתם יכולים להרשות לעצמכם. אם אין לכם הון עצמי (כסף שאתם מביאים מהבית) של 30% מערך הדירה לפחות, קיים סיכון גדול יותר שלא תעמדו בהחזרים.
לעומת זאת, בשכר דירה לא משלמים ריבית ולא את ההוצאות הנלוות לרכישת דירה, אשר כוללות מס רכישה, ביטוחים, ועוד. תוכלו לעשות בכסף שימוש אלטרנטיבי - להשקיע אותו באפיקי חיסכון, למשל.
מה מרגישים?
רבים חושבים כי בזמן קניית דירה צריך להתחשב בנתונים כלכליים בלבד, אולם זוהי מחשבה לא מדויקת, משום שהחלטות כלכליות נשענות פעמים רבות גם על אלמנטים פסיכולוגיים.
מחקר בטכניון מצא כי לגורמים פסיכולוגיים משקל מכריע בהחלטה האם לקנות או לשכור.
הטבלה הבאה מסכמת את השיקולים העיקריים.
מחשבון
מחשבון לקנות או לשכור מבצע ניתוח פיננסי השוואתי ומראה לכם מה משתלם יותר לאורך זמן: לקנות דירה באמצעות משכנתא או להמשיך לשכור.
במחשבון כזה יש להזין את הנתונים הבאים:
לגבי משכנתא: מחיר הדירה, שינוי ערכו של הנכס (באחוזים לשנה), ריבית משכנתא שנתית, וה- Down Payment שהוא ההון העצמי שלכם,
ככל שהוא גבוה יותר תצטרכו ללוות פחות כסף והתשלומים החודשיים שלכם יהיו נמוכים יותר.
לגבי שכירות: גובה שכר הדירה החודשי והשינוי הצפוי בשכר הדירה (באחוזים לשנה).
לאחר הזנת הנתונים, יוצגו שני גרפים על מערכת צירים אחת: גרף קנייה מול גרף שכירות, לאורך שנים.