ריביות משכנתא

מהי בעצם ריבית?
המשמעות הכלכלית של המושג "ריבית" היא מחיר השימוש בכסף שאינו שלנו. בעסקאות כגון הלוואות, קטנות וגדולות כאחד, הבנקים משמשים מתווכים פיננסיים בין המלווים לבין הלווים. מצד אחד הם מעניקים ריבית עבור מי שמלווה להם מזומן בפק"מ או בתוכניות חיסכון אחרות, ומצד שני הם מלווים אותו בריבית גבוהה יותר עבור מי שזקוק לכסף כרגע. הרווח של הבנק מתקבל בין היתר מהפרש הריביות בעסקאות כאלה.

שער הריבית נקבע כאחוז מסוים מסך כל ההלוואה, והוא נפרע במועדים מסוימים שעליהם הסכימו המלווה והלווה. בנושא זה חשוב להבדיל בין ריבית למדד: הצמדה למדד המחירים לצרכן שומרת על ערכו הריאלי של הכסף במשק ומגנה על המלווה מפני אינפלציה, ואילו ריבית מגלמת את הרווח אשר יעמוד בסופו של דבר לרשותו של המלווה על עצם העובדה שהלווה את הכסף.
ככל שתיקח משכנתא לתקופה ממושכת יותר, יהיה סיכוי רב יותר שהכספים לא יוחזרו בעתיד הרחוק (כלומר, ההלוואה מסוכנת יותר מבחינת הבנק), והוא ידרוש ריבית גבוהה יותר. זהו פיצוי על כך שאין לו אפשרות לעשות שימוש אלטרנטיבי בכסף ולצבור רווח בעזרת אפיקי השקעה אחרים. כמו כן, הריבית משמשת כלי המפצה על פיגורים בהחזרים.

שער הריבית קובע את "מחיר" העסקה (הכסף) ומשפיע באופן ישיר על ההחזר החודשי, כך שריבית נמוכה מגדילה את הסכום שרוב רוכשי הדירות יכולים ללוות, וריבית גבוהה מקטינה אותו. כאשר הריבית יורדת הכסף נעשה זול יותר ונראה עליה במספר רוכשי הדירות וממחזרי המשכנתאות, מחירי הדירות יזנקו באמצעות כוחות השוק כלפי מעלה ויובילו ללקיחת הלוואות של סכומים גדולים יותר, מה שיעלה את שער הריבית בהתאמה, וכך מתבטאת התנודתיות במשק. קרא עוד על תנודתיות הריבית.

נוטלי המשכנתאות נוטים לקוות שהריבית תישאר נמוכה תמיד, אבל הכלכלה נעה במחזוריות עם נקודות קיצון של שפל ושיאים, ושער ריבית נמוך אינו מייצג שער של שיווי משקל לטווח ארוך. התאוששות כלכלית ועלייה במחירי הסחורות והשירותים, מתורגמות לשיעור אינפלציה גבוה יותר, והבנקים המרכזיים מעלים את הריבית כדי לבלום אותה. ההחלטה על שינוי הריבית בישראל מושפעת, בין היתר, מגובה הריבית בארה"ב והמגמה העולמית. הגרף הבא מציג את הריבית הממוצעת על משכנתאות צמודות למדד בארץ.

סוגי ריביות
הריבית נקבעת לפי מסלול ההלוואה שתבחרו לקחת. בבנקים השונים ישנם ארבעה מסלולים שונים:
1. ריבית קבועה וקרן לא צמודה
מסלול זה מציע החזר קבוע לאורך כל חיי ההלוואה ומעניק ביטחון מקסימאלי ללווה, אך אינו תלוי באינפלציה ולכן נחשב מסוכן עבור הבנק. כתוצאה מכך המסלול נושא ריבית יקרה יותר שנעה בין 5% ל – 7% ואף יותר.
2. ריבית משתנה וקרן לא צמודה
הריבית במסלול זה היא ריבית משתנה על בסיס ריבית הפריים, שבה הריבית מחושבת בכל חודש מחדש, לפי ריבית הפריים שהייתה נהוגה בחודש הקודם, בתוספת או בהפחתה של מרווח מסוים, קבוע ומוסכם מראש. במסלול זה הקרן אינה צמודה למדד, ולכן אינה מושפעת מעלייה או מירידה שלו.
3. ריבית קבועה וקרן צמודה
במסלול זה הריבית נשארת קבועה לכל אורך חיי ההלוואה והקרן צמודה למדד. הקרן מושפעת משינויים של המדד (מושפעת מהאינפלציה באופן ישיר), כאשר המדד עולה הקרן תעלה, ולהיפך. בדרך כלל הקרן לא תרד מעבר לרצפת ההצמדה, אם נקבעה כזו.
4. ריבית משתנה וקרן צמודה
במסלול זה הריבית תשנה בכל מספר תקופות קבועות ("תחנות"), לפי נוסחת שינוי מוסכמת וקבועה מראש, או לפי מדד מוסכם מסוים, כפי שנקבע בהסכם ההלוואה. הקרן צמודה למדד. דוגמה למשכנתא זו היא משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד המחירים לצרכן, או משכנתא דולרית, שבה הקרן צמודה לדולר והריבית מתעדכנת לפי ריבית ליבור המשתנה בכל שלושה או שישה חודשים, לפי מה שסוכם מראש.

סיכום
משכנתה היא אמצעי מימון חשוב, כי היא מאפשרת לך להפוך לבעלי בית גם אם ההון הדרוש לרכישתו אינו בידיך. חשוב להבין את מבנה התשלומים, שכן הם מורכבים לא רק מהחזר הקרן (הסכום שאותו לווית) אלא גם מהחזרי ריבית ותשלומי ביטוח. כאשר תיקח משכנתא מן הבנק, יהיה צורך לבחור את אופן חישוב הריבית, והחלטה זו צפויה להשפיע על גובה ההחזר החודשי במשך כל תקופת ההלוואה, לעתים עשרות שנים. בחירה נכונה של הריבית היא כזו שמשקפת את רמת הסיכון שאתה מעוניין לקחת, ומתאימה לתנאי הריבית במשק.