הלהיט הנדל"ני הבא כבר כאן


אוריתה קורנובסקי, עורכת דין

עו"ד אוריתה קורנובסקי
טל׳: 03-7442240 נייד: 052-8033357
מייל: orita@kor-law.co.il

תמ"א 38 הינה הלהיט החדש בשוק הנדל"ן. קשה למצוא היום אדם שלא שמע על תמ"א 38, אך לא כולם יודעים בדיוק במה מדובר. ניזונים משמועות כאלה ואחרות, מחלקי אמיתות שאינן מדויקות, שלא לומר מוטעות ומטעות.
מאת: עו"ד אוריתה קורנובסקי
1.10.12

אז מהי תמ"א 38?

חוק תמ"א 38- תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה - נחקק בשנת 2005.
מטרתו למגן את אזרחי ישראל מפני רעידות אדמה. אך לא פחות מכך, החובה להוסיף ממ"ד (מרחב מוגן דירתי), במסגרת התכנית, באה להגן גם מפני מתקפות טילים, המאיימים ליפול בשטח המדינה מכיוונים שונים.

את החוק ניתן להחיל על בניינים שנבנו קודם לשנת 1980 ואשר שטחם הבנוי הוא לא פחות מ- 400 מ"ר.
יתרונו וגדולתו של חוק תמ"א 38 הוא בכך שזהו מיזם בו כולם אמורים להרוויח:
האזרחים - זוכים לשיפור אמיתי והכרחי ברמת הביטחון (חיזוק יסודות והוספת הממ"ד), זאת לצד שדרוג משמעותי באיכות החיים: שיפוץ הבניין הישן, הוספת מעלית וחנייה והגדלת שטח הדירה ב- 25 מ"ר (ככל שמתאפשר). לא פחות חשובה היא העובדה, כי לאחר בצוע תמ״א 38, ערך הדירות עולה בשיעור של בין 25% - 30%. וכל זה - בלי שיוציאו ולו אגורה אחת מכיסם!!
העיריות - מעוניינות לשפר את חזות הערים ולקדם את נושא ההתחדשות העירונית, ובו בזמן להגדיל את מכסת משלמי הארנונה (עוד דירות לכל בניין ועוד שטח לכל דירה), אינן צריכות לשחרר עתודת קרקעות נוספת, ולכן מעניקות תמריצים שונים לגורמים המעורבים בתמ"א: זכויות בניה נוספות, פטור מהיטלי השבחה ליחידות הנבנות מכוח התמ"א ועוד. על כן, כתוצר לוואי של תמ״א 38, ערי ישראל ייראו אחרת בעוד כעשר שנים.
היזמים – מרוויחים ממכירת יחידות הדיור החדשות שנבנות מכוח זכויות הבנייה שהם מקבלים.
והמדינה – היא ממלאת את חובתה למיגון אזרחיה תוך שהיא מסירה מתקציבה את הנטל הכלכלי של מימון פרויקט לאומי אדיר שכזה.

תמ"א 38 נותנת, אם כך, מענה לארבעה אתגרים מרכזיים:
1. לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה.
2. להגנה אזרחית נגד טילים באמצעות חובת בניית ממ"דים.
3. למחסור בעתודת קרקעות לבנייה במרכזי הערים. הגדלת היצע הדירות יביא, בסופו של דבר, לויסות עליית המחירים.
4. להתחדשות עירונית, שתתבצע בתכנון אורבני מודרני.

התמ"א היא תכנית חדשה, יחסית, ובשל העובדה שהמדינה הגדירה אותה כתכנית בעלת עדיפות לאומית עליונה, והואיל וכל הרשויות המעורבות בה מעוניינות לקדמה הרי שקיים צורך תמידי להתאים את הכללים החלים עליה, לשנותם ולעצבם באופן דינמי לפי הנושאים המתגלים בפרקטיקה. חוק תמ"א 38 הינו חוק חי ונושם תוך כדי התהוותו.

תמ"א 38/1 – תמ"א קלאסי

במסגרת תמ"א 38 הקלאסית מעבירים בעלי הדירות את זכויות הבנייה ליזם שנבחר על ידיהם. הוא, כתמורה, מחזק יסודות המבנה, מוסיף ממ"ד ומרחיב הדירות עד לגודל של 25 מ"ר, ככל שניתן על פי קווי הבניין הקיימים, מוסיף מעלית, חניה – ככל שניתן, משפץ חזות המבנה והופך אותו למודרני.
התחלת פרויקט תמ"א 38 קלאסי מותנית בהסכמת 67% מבעלי הדירות והרכוש המשותף.
היתרון (ויש שיאמרו – החיסרון) בתמ"א קלאסי הוא כי במהלכו נשארים הדיירים בבתיהם. מידת אי הנוחות הנגרמת להם בתקופה זו (כ- 12 עד 18 חודשים) שווה את התמורה וההנאה מפירות הפרויקט המוגמר.

תמ"א 38/2 - פינוי בנוי קטן

בפברואר 2010 אושר תיקון מס' 2 לתמ"א 38, במסגרתו התאפשר להרוס בניין קיים ישן העומד בתנאי התמ"א הקלאסית (נבנה לפני 1980 ושטחו מעל 400 מ"ר) ולבנות תחתיו בניין חדש. על פי התיקון, בניית הבניין החדש תבוצע תוך תכנון מחודש לפי התקנים ההנדסיים המחמירים ביותר למניעת קריסה בזמן רעידות אדמה.
המחוקק מעודד את יישום תמ"א 38/2, בהנחה כי בניית בניין חדש עדיפה על חיזוק הבניין הישן או, כפי שמצוין בדברי ההסבר לתיקון: "אין מחלוקת בקרב המהנדסים כי הקמת מבנה חדש תמיד עדיפה על פני חיזוק מבנה ישן". על פי התיקון, בניית המבנה תתבצע על בסיס תוספת קומות גם מכוח תמ"א 38 וגם מכוח תוכנית בניין עיר (תב"ע), הכוללת יתרת שטחי בניה בלתי מנוצלים, תוספות והקלות כמותיות ועוד – כשהכל במצטבר. בפועל, דומה תמ"א 38/2 לפרויקט פינוי-בינוי, כשלתמ"א יתרון משמעותי:

1. הליך הוצאת ההיתר בתמ"א מתבצע בוועדה מקומית ואורך כשנה בממוצע, לעומת היתר בנייה בפנוי בנוי שאמור לעבור אישור בוועדה מחוזית ונמשך בין 5 ל- 10 שנים.....
2. פרויקט פנוי בנוי מונה פינויים של עשרות ואף מאות דיירים מבתיהם. דבר זה הופך את הפרויקט למורכב וממושך ביותר. זאת, בעוד שבתמ"א 38/2 מדובר בפינוי של עד 24 יחידות דיור. לכן, מספר הסכמות הדיירים הדרושות קטן באופן משמעותי.

בעלי דירות בפרויקט תמ"א 38/2 נהנים מדירה חדשה, בדר"כ גדולה יותר, בבניין חדש , עם מעלית, חניה ומחסן.

בשונה מהתמ"א הקלאסית בתמ"א 38/2 מפונים הדיירים מדירותיהם ועוברים לגור בדירות שכורות עד לסיום הפרויקט. כל העלויות הכרוכות בפרויקט ממומנות על ידי היזם: דמי השכירות וההובלות, המיסים והאגרות של העיסקה, שכר טירחת עוה"ד המייצג את הדיירים וכן שכר טירחת המפקח מטעמם. הדיירים פטורים מכל הוצאה.

לביצוע תמ"א 38/2 נדרשו עד לאחרונה 100% הסכמה של בעלי הדירות. ברם, בחודש יוני 2012 הוסר גם מכשול זה ורף ההסכמה הורד ל- 80%. בהמשך, אפרט בעניין הדייר הסרבן ודרכי ההתמודדות עמו.

תמ"א 38/3

צעד נוסף לקידום ולשכלול התמ"א 38 הוא תיקון 3, אשר אושר ביום 1.5.2012. תיקון זה בא לטפל בחסמים תכנוניים שונים, אשר עיכבו ביצוע תמ"א 38 בסדרי גודל משמעותיים, לעודד את הכדאיות הכלכלית בביצוע פרויקטים כאלו ולהרחיב את היקף הערים והאזורים שבהם תיתכן כדאיות כלכלית לביצוע הפרויקט על ידי הגדלת סל זכויות הבנייה – מקומה וחצי לשתיים וחצי קומות נוספות, הכל בפטור ממס שבח, כמובן. בנוסף, קומת הגג זכתה בפטור מהיטל השבחה. כמו כן, ניתנו הקלות בקווי הבניין. וניתנה אפשרות לניוד זכויות מקומה מפולשת לקומה עליונה כמו גם ניודן מבניין שחוזק למגרש ריק באותה רשות מקומית.

תופעת הדייר הסרבן

אחת הבעיות הרציניות ביותר שתקעו מקל בגלגלי התמ"א היתה דווקא מצד הדיירים.

בתמ"א 38/1 משיש רוב של 67% מבעלי הדירות ואותו שיעור מבעלי הרכוש משותף, יוכל היזם להתחיל בתהליך לקידום הפרויקט: מדידות, הכנת תכניות והכנת בקשות להיתרים. ככל שהדייר הסרבן ימשיך להתנגד לתכניות התמ"א יוכל להגיש התנגדותו. או-אז, יוזמן למפקח על המקרקעין עמ"נ להשמיע את טיעוניו. מפסיקות שנעשו עד היום, רובן ככולן של התנגדויות הדיירים הסרבנים נדחו על ידי המפקח/ת והדייר הסרבן אולץ לחתום על הצטרפותו לפרויקט, ולחילופין המפקח/ת חותם/ת בשמו.

בתמ"א 38/2 הבעיה היתה עד לא מכבר קשה הרבה יותר, הואיל ושם נדרשו 100% הסכמה לביצועה. כך, עשרות פרויקטים – שלא לומר מאות, היו תקועים, לעתים, בשל סירובו של דייר אחד בלבד. אמנם, יכלו הדיירים המעוניינים בקידום התמ"א להגיש תביעת נזיקין כנגד הדייר הסרבן. ויש גם מספר תקדימים, מהעת האחרונה, בהם פסק בית המשפט סכומי עתק לחובת הדייר הסרבן.

ממש לאחרונה, במסגרת רצונה של המדינה להמשיך לעודד ולקדם את פרויקט תמ"א 38 הורד שיעור ההסכמה הנדרש לביצוע תמ"א 38/2 מ 100% ל- 80%. כשגם כאן ניתנת למפקח על המקרקעין הסמכות לאכוף את ביצוע התכנית על הדייר הסרבן, בהליך זהה לזה המתקיים בתמ"א 38/1.

10 המהלכים בהם יש לנקוט כקידום תמ"א 38 בצורה הנכונה והיעילה ביותר:

1. ארגנו רוב מספיק של דיירים סביב פרויקט תמ"א 38. (לתמ"א 38/1 דרושים 67% הסכמה ולתמ"א 38/2 80%).
2. מיד לאחר ההתארגנות דאגו לייצוג משפטי ראוי, הולם, מקצועי, אשר ייצג אתכם ואת האינטרסים שלכם.
3. לאחר בחירת עוה"ד התחילו לחפש את היזם המתאים לפרויקט. חשוב שעוה"ד שבחרתם יהיה מקושר עם החברות היזמיות הנכונות, הראויות, החזקות, ובעלות הניסיון בתמ"א 38.
4. קבלו הצעות ממספר יזמים.
5. בכל הצעה שקללו את הנתונים הבאים: זהות היזם, חוסנו הכלכלי, ניסיונו בתמ"א 38, התמורה שקיבלתם ממנו, והחשוב מכול: הערבויות והביטחונות שייתן לכם.
6. או-אז מתחיל מו"מ בין עוה"ד המייצג את הדיירים לבין עורך דינו של היזם ומועברות בין הצדדים טיוטות הסכם.
7. במהלך המו"מ שימרו על אווירה חיובית, של הסכמות, ויתורים, פשרות משני הצדדים והגעה לאיזון הנכון והראוי.
8. זכרו!! אתם לא רוצים יזם לא ריווחי! יזם כזה הוא רע לכם!!
9. הישמרו ממלחמת יצרים ביניכם לבין שכניכם. בסופו של יום כולכם תפסידו. ההיפך, היכנסו לסיפור הזה ברוח טובה, בנפש רחבה ונדיבה. ככל שתיטיבו עם האחרים הם ייטיבו עימכם.
10. וגם, אם תרגישו, אולי, שויתרתם קצת יותר מדי – זיכרו, שבסופה של התמ"א 38 כולכם תגורו בבית יפה יותר, נוח יותר, גדול יותר ושווה יותר!!!

הצעת חוק – תיקון 4 לחוק תמ"א 38

בימים אלה ממש מנסה הח"מ לגבש ולקדם הצעת חוק – תיקון 4 לתמ"א 38 – במסגרתו יינתנו תמריצים נוספים ליזמים שיקדמו פרויקטים של תמ"א בערי הפריפריה.
התיקון הרביעי מציע פתרון לסוגיית המיגון של תושבי הפריפריה, וניתן לומר שהוא בבחינת העדפה מתקנת במציאות הישראלית.
התיקון מציע, מצד אחד, להגדיל את סל זכויות הבנייה של ערי הפריפריה, ומצד שני לתת הקלות נוספות במיסוי ליזמים שיבצעו שם את הפרויקט, כך שגם בערי הפריפריה תהיה היתכנות כלכלית לביצוע תמ"א על ידי יזמים. בנוסף, ממליץ התיקון על אפשרות לנייד זכויות בנייה מעיר לעיר, היינו, לבצע חיזוק ושיפוץ בפריפריה ולממש את זכויות הבנייה בעיר אחרת. הרווח מכך אמור להיות כפול: תושבי הפריפריה ימוגנו וייהנו מהתחדשות עירונית ואילו תושבי ערי המרכז יוכלו להינות מהיצע דירות גדול יותר שיוביל לירידה במחירי הדירות.....
כך, תושבי הפריפריה יזכו למיגון, ויחד עם זאת יינתן מענה הולם לטענות הקיפוח הנשמעות מהפריפריה ולדרישות המחאה החברתית.

לסיכום

תמ"א 38, לסוגיה ועל תיקוניה, הינה עוד המצאה מבריקה של הראש היהודי הקודח. אך, אל תטעו!! תוקפה של התכנית מוגבל. החוק חוקק ב- 2005 לחמש שנים. בשנת 2010 הוארך תוקפה בחמש שנים נוספות. הארכת תוקף התכנית בחמש שנים נוספות תלויה בכמות הפרויקטים שיקבלו היתר עד אז. ככל שייכנסו יותר פרויקטים לתהליך כך, הסיכוי שהתכנית תוארך במתכונתה הנוכחית היא קלושה.

* אוריתה קורנובסקי הינה עורכת דין בעלת ניסיון בתחום הליווי המשפטי לפרויקטי תמ"א 38 במרכז הארץ. בוגרת ביה"ס למשפטים במכללה למנהל, ראשל"צ. חברה בלשכת עורכי הדין.
כתובת אתר האינטרנט: www.kor-law.co.il.

* אין להעתיק, לשכפל, לצלם או להפיץ את המאמר במלואו או בחלקו.