תמהיל משכנתא

בשוק המשכנתאות, בדומה להשקעות בשוק ההון, נהוג להקטין סיכונים ו- "לא לשים את כל הביצים בסל אחד". הלווה לא מחזיר את כל סכום המשכנתא במסלול אחד, אלא מחלק את הסכום לכמה מסלולים, בדרך כלל בין שניים לארבעה, שכל אחד מהם הוא הלוואה בפני עצמה.
כל אחת מהלוואות אלה שונה מרעותה באחד או יותר מן המאפיינים הבאים: סכום, הצמדה, קבוע/משתנה, תקופת החזר וגובה הריבית.
לכל מסלול (הלוואה) מחושב החזר חודשי התחלתי על פי תנאיו, והסיכום של כל ההחזרים בכל המסלולים הוא ההחזר החודשי ההתחלתי של המשכנתא.
כך יצרנו תמהיל: מסלול משולב שבו המשכנתא מורכבת ממספר מסלולים שונים, כאשר משכנתא אופטימלית היא מציאת התמהיל הטוב ביותר בהינתן המסלולים שהבנק מאפשר ללקוח.

לפני שבוחנים תמהילים שונים, חשוב לבדוק האם זו משכנתא אפשרית, כלומר האם ההתחייבות שאתם לוקחים מתאימה ליכולת ההחזר שלכם. יש צורך לבדוק מהו התשלום שאותו תוכלו להחזיר מדי חודש, למצוא על פיו את גובה המשכנתא האפשרית בשבילכם ואז לחפש נכס מתאים. כאשר התכנון הפיננסי מוטעה, התמהיל הוא זניח ולא יציל מהפסד.
לקוחות נוטים להתמקח תמיד עם הבנק על גובה הריבית. הריבית אכן משפיעה על ההחזר, אך היא מושפעת משני גורמים: המסלול שתבחרו ולאחר מכן מתקופת המשכנתא בשנים. ככל שתקופת ההחזר ארוכה יותר, כך גם הריבית על תהיה גבוהה יותר. מידע נוסף על ריביות תוכלו למצוא במאמר ריביות משכנתא. הדיון עם הבנק על גובה הריבית צריך להתחיל רק אחרי שבחרתם תמהיל אופטימלי עם מסלולים מתאימים ותקופת החזר ריאלית.

להלן מספר תמהילים שבנקים הציעו ללקוחות שונים, כפי שדיווחו הלקוחות בפורומים שונים של משכנתאות.

תמהיל משכנתא זה מורכב מארבעה מסלולים. חלקו של המסלול בריבית קבועה לא צמודה (36%) יכול להתאים ללווה עם חשש ממוצע משינוי. החלק הזה פרופורציונאלי לחשש: ככל שהחשש גדול יותר, חלקו של מסלול זה יגדל, ולהפך.
למשל, תמהיל של לווה שאינו חושש בכלל משינוי בריבית עשוי להיות 50/50 פריים/משתנה.
לווה חושש מאד עשוי לבחור ב- 70/15/15 פריים/משתנה/קבועה.
לווה שמחפש וודאות מוחלטת עשוי לבחור ב- 100% ריבית קבועה.

המרכיב הקבוע בתמהיל זה (14%) נמוך ביותר, וכל השאר הם מרכיבים משתנים. בתקופה של ריביות נמוכות, התמהיל יציג החזר התחלתי נמוך ומטעה, משום שהוא מבוסס על עוגנים נמוכים (זמנית) של מסלולי המשתנות והפריים.
במסלול משכנתא בריבית משתנה, ככל שעדכוני הריבית תכופים יותר, הריבית על המשכנתא תהיה נמוכה יותר. בדוגמא: 1.92 בהשוואה ל- 2.43.

תמהיל זה מאד לא סולידי, משום ש- 100% מן ההחזר נתון לשינוי. הלווה חשוף לגמרי לעליית העוגן במסלול המשתנה בעוד 5 שנים וגם לעליית הפריים, כך שההחזר החודשי עלול לזנק בצורה משמעותית.

לקבלת הצעות לתמהילים מן הבנקים,
לחץ כאן