הכנסה, אשראי, הון עצמי

כדי לקבל משכנתא מכל סוג שהוא, תצטרך להראות הכנסה טובה, הון עצמי ומצב אשראי תקין.
Dan Green, בעל בלוג המשכנתאות הוותיק The Mortgage Reports, מציג את שלושת הקריטריונים במודל משולש. לווה צריך להראות שהוא עומד בדרישות הסף בכל אחד מהקודקודים, וכאשר יש איזון, המשכנתא מאושרת.

הון עצמי הינו הכסף שאתה יכול להשקיע מחסכונותיך. למשל, אם הדירה עולה 1,000,000 ש"ח ויש לך 300,000 ש"ח, ההון העצמי שלך הוא 30%.
מצב אשראי - הכוונה לחשבון תקין בעבר ובהווה, המנוהל בקפידה וללא חריגות. בארה"ב, ניקוד האשראי של אדם מתקבל מחברות בדיקת האשראי Experian ,Equifax ו- TransUnion.

מבחינת הבנקים למשכנתאות, לווה אידיאלי הוא כזה שעומד בכל שלושת הקריטריונים, אבל במציאות זה לא נפוץ. אולם, עדיין אפשר לקבל את ההלוואה, הודות לגורמים מפצים ("compensating factors"). לדוגמא, לאדם מסוים יש הכנסה נמוכה אך במקביל יש לו הון גבוה ומצב אשראי מצוין. רוב הסיכויים שהוא יאושר. במקרה כזה, הקודקוד העליון של המשולש (הכנסה) יורד כלפי מטה, והבסיס מתרחב ימינה ושמאלה הודות לגורמים המפצים - הון ואשראי, אשר משאירים מרווח בין היקף המשולש לעיגול וכך מונעים את "פיצוץ" העיגול.

כאשר אין גורמים מפצים, קשה מאד לקבל משכנתא. בתיאור ויזואלי, הקודקוד העליון יורד אך הבסיס לא מתרחב, ובסופו של דבר צורתו של העיגול נפגעת. לתיאור בבלוג האמריקאי.

מגמות בישראל
מסקירות שפרסם משרד השיכון עולה כי ברבעון הראשון של 2011 נדרשו 132 משכורות חודשיות ממוצעות לרכישת דירה ממוצעת, לעומת 2010 שבה נדרשו 129 משכורות. בשנת 2009 נדרשו 118 משכורות ואילו בשנתיים שקדמו לכך נדרשו 105 משכורות בלבד.
מגמת העלייה העקבית במספר חודשי הכנסה חודשית הנדרשים לרכישת דירה נובעת מן העלייה במחירי הנדל"ן והמחסור בהיצע דירות, ומצביעה על קושי הולך וגובר ביכולת הציבור לרכוש דירה. קונים פוטנציאליים מתקשים להגיע להון עצמי מספק.

מה תרצה לעשות כעת?
- לעבור למצגת של בנק ישראל, שוק הדיור בישראל: האם התפתחה בועה?
- לקבל עזרה מיועץ מומחה להשגת המשכנתא הזולה והמתאימה לך ביותר.