חסכון בתשלומי המשכנתא

דוגמא לחיסכון במשכנתא.
מאת מאיר וידר, יועץ משכנתאות, מנכ"ל וידר משכנתאות המתמחה בייעוץ וליווי משכנתאות חדשות, מחזור משכנתאות קיימות, ליווי קבוצות רכישה ופרויקטים. יוני 2011.

פנה אליי זוג, אשר רצה לבדוק אפשרות של מחזור משכנתא. הבעל עובד כיום בחברת היי-טק ומרוויח משכורת של 12,000 ₪ לחודש אשתו מזכירה ומרוויחה כ-6,000 ₪ לחודש. לזוג יש 2 ילדים. המשכנתא שלהם כיום, כולה בריבית משתנה כל 5 שנים בריבית של 4.3% אשר נלקחה בשנת 2006 לתקופה של 25 שנים.

בדוח יתרה לסילוק אשר קיבלו הזוג מהבנק, מצוין שהחוב שלהם כיום עומד על 594,399 ₪.

הם התחילו בהחזר חודשי של כ-3,250 ₪ לחודש וכיום הם משלמים 3,700 ₪ על המשכנתא הזו.

מכיוון שניתן לקבל כיום ריביות נמוכות יותר ותנאים טובים יותר במשכנתא, המלצתי להם לבצע מחזור משכנתא. בבנייה של המשכנתא החדשה התחשבתי במספר פרמטרים:

1) הזוג כיום מרוויח יותר ממה שהוא הרוויח כאשר לקחת את המשכנתא וניתן לבדוק אפשרות של הגדלת התשלום החודשי.
2) יש צפי לכספים עתידיים של קרנות השתלמות שנפתחות בעוד כ-5 שנים על סכום של כ-80,000 ₪.
3) כל המשכנתא שלהם צמודה למדד המחירים לצרכן וכדאי לעבור למסלולים אחרים אשר יקטינו את יתרת המשכנתא שלהם.
4) חשוב להם לדעת את ההחזרים החודשיים שלהם לטווח הארוך ולטווח הקצר ולכן אני מקבע את חלק מהמשכנתא במסלול קבוע צמוד למדד ובמסלול קבוע לא צמוד.

המלצתי לזוג לקחת את המשכנתא בתנאים חדשים אשר יקטינו להם את תקופת המשכנתא, יעלה להם מעט את ההחזרים החודשיים ויקבע להם את התשלומים מבחינת עליית ריביות. המסלולים שהמלצתי להם לקחת הם:

1) 80,000 ₪ במסלול פריים ב- גרייס חלקי, על מנת לשלם תשלום של ריבית בלבד ובכך לקצר את שאר המשכנתא לתקופה קצרה יותר. הקרן נשארת אותו דבר ונפרעת כאשר קרן ההשתלמות נפתחת. התשלום שישלמו בעבור המסלול הזה יעמוד על 256 ₪ לחודש אשר יפרעו לאחר 5 שנים.
2) 190,000 ₪ במסלול של ריבית קבועה צמודה למדד לתקופה של 15 שנים. קיצור התקופה במסלול זה, מביא לחיסכון של כ-67,000 ₪ עם עליית המדד והורדת הריבית. ההחזר החודשי יעמוד על 1,275 ₪ עם ריבית של 2.6%.
3) 150,000 ₪ במסלול קבועה לא צמוד לתקופה של 15 שנים עם ריבית של 5.4%. כאן, המסלול לא משתנה ונישאר יציב ומאזן את המשכנתא מבחינת החזרים.
4) 180,000 ₪ במסלול הפריים אשר לא צמוד למדד המחירים לצרכן ומוריד את הקרן. ההחזר במסלול זה יעמוד על 1,067 ₪ לחודש.

סה"כ התשלום על המשכנתא החדשה יעמוד על החזר חודשי התחלתי של 3,817 ₪ אשר יעלה בהמשך כאשר המדד וריבית הפריים יעלו להחזר של כ-4,200 ₪.

בהנחת מדד של 2.5% לשנה, ביצוע של התהליך יחסוך לזוג כ-134,000 ₪, על ידי פעולה פשוטה של מחזור משכנתא.

חשוב לזכור שיש גם עלויות נוספות לכל התהליך.
העלויות הנלוות כוללות את השמאי שעולה כ-600 ₪, הביטוחים שיכולים להתייקר בעקבות עליית הגיל, הוצאת נסח טאבו ורישום בטאבו, עורך דין נוטריון, עמלת פתיחת תיק ובנוסף יועץ משכנתאות יש לקחת בחשבון עלויות של כ-6,000 ₪ בעבור ביצוע של מחזור משכנתא.

איך בודקים אם כדאי למחזר את המשכנתא?
כדי לבדוק האם כדאי למחזר את המשכנתא, יש להוציא את הדו"ח יתרה לסילוק מהבנק בו נלקחה המשכנתא. בדו"ח מצוין מהי יתרת ההלוואה, מהי התקופה אשר נותרה, מהי הריבית, סוג ההצמדה, עמלת פירעון מוקדם, עמלת אי הודעה מוקדמת, עמלת פיצוי מדד ועמלה תפעולית של 60 ₪.

ניתוח של דו"ח יתרה לסילוק:
יתרת ההלוואה – הסכום הנותר לתשלום, החוב המקורי ללא תוספת של עמלת פירעון מוקדם ועלויות נוספות.
תקופה – התקופה שנותרה לסילוק מלא של ההלוואה. התקופה מצוינת בחודשים.
ריבית – הריבית אשר משלמים עלייה על ההלוואה. הריבית יכולה להיות מורכבת מעוגן+מרווח או מריבית בלבד.
סוג ההצמדה – ההצמדה יכולה להיות למדד המחירים לצרכן, לשערי החליפין (דולר, אירו, פרנק שוויצרי, ין יפני) או שהקרן לא צמודה ורק הריבית משתנה במהלך ההלוואה.
עמלת פירעון מוקדם – עמלת הפירעון נלקחת כאשר פורעים משכנתא לפני הזמן והריבית לפירעון על פי בנק ישראל נמוכה יותר מהריבית שנלקחה ביום לקיחת המשכנתא. יש לשים לב שיש הנחות לעמלת הפירעון כאשר רוצים לפרוע את המשכנתא לפני הזמן.

לפי סעיף 8 (התשס"ב 2002) לחוק הבנקאות ניתן לקבל הנחה על פי השנים שנותרו לסילוק:

כאשר המשכנתא נלקחה עם זכאות
לאחר שנה אך פחות משנתיים – 10% הנחה מהמחיר של עמלת הפירעון המוקדם
לאחר שנתיים אך פחות משלוש שנים – 20% הנחה
לאחר שלוש שנים אך פחות מארבע שנים – 30% הנחה
לאחר ארבע שנים ומעלה – 40% הנחה

במידה ולא נלקחה זכאות במסלולי המשכנתא
לאחר שלוש שנים ועד חמש שנים – 20% הנחה
לאחר חמש שנים ומעלה – 30% הנחה

עמלת אי הודעה מוקדמת – עמלה של 0.1% מסך ההלוואה כאשר לא מודיעים לבנק 10 ימים מראש.
עמלת פיצוי מדד – כאשר המשכנתא נפרעת לפני ה-15 לחודש, הבנק מחשב את המדד הממוצע של ה-12 חודשים האחרונים ומחלק אותם ב-2 ומוסיף זאת ליתרת ההלוואה.
עמלה תפעולית – עמלה בסך 60 ₪.