יריד דירות

גודל טקסט גודל גופן רגיל גודל גופן גדול גודל גופן גדול מאד

יריד דירות

ירידים, כמו השווקים והכלכלה, קיימים מאז המצאת הכסף. מקורה של המילה יריד (באנגלית: fair) הוא במילה הלטינית feria שפירושה יום קדוש, ויש עדויות לקיום ירידים, בתחילה בעלי משמעות דתית, כבר לפני 2,000 שנה.

המחקר Why Did Modern Trade Fairs Appear? של Carreras ו- Torra מנסה לענות על מספר שאלות: מדוע ירידים מתקיימים, מתי הם התחילו, ומה השפעתם. הירידים בתקופת ימי הביניים הופיעו כאשר מלכים, אצילים ושלטון הכנסייה חששו מפני גירעון כספי ונתנו צווים המתירים לערים לקדם את המסחר, דבר שהגדיל את ההכנסה ממסים. יריד לייפציג מתקיים מאז המאה ה- 13 והוא נחשב לוותיק ביותר בעולם. היריד המסחרי המודרני הראשון התקיים בעיר בשנת 1894. עוד מציינים החוקרים כי הגבלות הסחר הבינלאומי בזמן מלחמת העולם הראשונה והמשבר הכלכלי בעקבותיה הובילו לשגשוג בתחום הירידים, שהיוו כלי לשיקום התעשייה ההרוסה.

Margaret Fiser מאוניברסיטת Wisconsin–Stout מציינת במחקרה שמהגרים אירופאים הביאו עמם לארה"ב את מסורת הירידים, והיריד הראשון בארה"ב היה מורכב מאדם ושתי כבשים מסוג מרינו: בשנת 1807 סוחר בשם Elkanah Watson קשר את שתי החיות לעץ והזמין עוברים ושבים לבחון את הצמר שלהן, שלדעתו היה איכותי יותר מכל צמר שיובא מאירופה. ההצלחה דרבנה אותו לארגן יריד בקר גדול שלוש שנים לאחר מכן.

אמנם אתם מחפשים כעת בית ולא סטייק, ויריד בעלי חיים שונה מיריד נדל"ן, אך העיקרון נשאר זהה. ירידים הם מקום מפגש בין קונים למוכרים, ובמקרה שלנו, בין רוכשי דירות לקבלנים.

מאפיינים ומגמות
יריד הדירות הוא מוצר ותיק שקיים כבר שנים ומהווה הזדמנות מצוינת למי מאתנו שמחפש דירה. הירידים כוללים בדרך כלל קבלנים רבים המציגים פרויקטים רבים, והם מאורגנים על ידי מרכז הבנייה הישראלי, חברות בנייה גדולות דוגמת גינדי השקעות, ומועדוני צרכנים כגון חבר הפועל לרווחת אנשי הקבע. בירידים מוצעות למכירה זכויות על מאות יחידות דיור בהנחות משמעותיות, ריביות אטרקטיביות ותנאי תשלום נוחים. לפעמים ניתן לקבל בחינם גם ייעוץ משפטי, ייעוץ והכוונה במכירת הדירה הישנה, ייעוץ משכנתאות ואף ייעוץ בעיצוב הדירה החדשה. היצע הדירות הגדול בירידים, בשילוב מחירים נמוכים וידועים מראש מושכים אליהם עניין וביקוש רב. בחלק מהפרויקטים הביקוש גדול בהרבה מההיצע, כך שבאי הכנס נאלצו להשתתף בהגרלה, שרק הזוכים בה יוכלו לרכוש את הדירה במחיר הנקוב.

הביקוש לירידים משתנה לאורך השנים. התרשים הבא, המופק על ידי כלי מחקר המילים של גוגל, מציג את נפח החיפוש של הביטוי "יריד דירות" במנוע החיפוש מ- 2005 ועד סוף 2011.


נפח חיפוש של הביטוי יריד דירות


כמות החיפושים תלויה במגוון פרמטרים, אישיים וכלכליים, אשר נדונו בהרחבה במאמרים העוסקים במחירי הנדל"ן ובהתלבטות שבין קנייה או שכירות. "תור הזהב" של הירידים - בין 2008 ל- 2010, התאפיין בעלייה ניכרת בפופולאריות של התחום ובהתעניינות קבועה ויציבה בו. עלייה זו יכולה לנבוע משיווק אגרסיבי יותר של הקבלנים, אך גם, ואולי בעיקר, הודות לריבית הנמוכה יחסית ששררה באותה עת ועודדה רוכשים לקבל משכנתא זולה למימון העסקה הגדולה של חייהם.

במאי 2011 התקיים היריד השנתי בגני התערוכה בתל אביב. הוא היה שומם לעומת לירידים קודמים, וההאטה ניכרת בגרף.

באפריל 2012 נערך בקיבוץ געש כנס מכירות גדול, שזכה לכינוי "נדלניאדה". 11,000 ישראלים פקדו אותו. אירוע דומה נוסף - "הנדלניאדה 2" - מתוכנן להיערך בחודש יוני 2012 ויוצגו בו 140 פרויקטים. הקבלנים מצפים ל- 20,000 מבקרים (!).

לשם השוואה, להלן נתונים מספריים מירידי נדל"ן שצפויים להתקיים השנה בצרפת:

יריד פריז - Salon National de l'Immobilier - 250 מציגים, 35,000 מבקרים.
יריד טולוז - 200 מציגים, 12,000 מבקרים. מספר תושבי העיר דומה למספר תושבי תל אביב.
יריד ליון - 110 מציגים, 9,000 מבקרים.

אפקטיביות: בין 1% ל- 3% קונים דירה ביריד
יריד מוצלח, מנקודת מבטם של הקבלנים, מניב מכירות רבות ככל האפשר. כמה מן המבקרים חותמים על עסקה ביריד, וכמה חוזרים הביתה וממתינים להזדמנות אחרת? על פי הידוע לנו, סוגיה זו טרם נבדקה אמפירית. אספנו נתונים מספריים של ביקורים ומכירות בירידים, כפי שהופיעו בפרסומים באתרי אינטרנט מרכזיים. ריכזנו אותם בטבלה הבאה והוספנו עמודה שמאלית, אחוז הקנייה, המבטאת את היחס בין הקניות למבקרים. לדוגמא, אם ביריד ביקרו 100 איש ונרכשו בו 5 דירות, אחוז הקנייה הוא 5/100 = 5%. יש לציין כי בכל הפרסומים מספר המבקרים היה עגול ועל כן יש להתייחס אליו כאל אומדן.


שיעור הרכישה ביריד דירות


מתוך הטבלה עולה כי שיעור הקנייה משתנה כתלות בקהל היעד. 1.27% מן המבקרים קנו דירות ביריד הנדלניאדה הגדול שיועד לקהל הרחב ומהווה ברומטר המשקף את המתרחש בשוק הנדל"ן הישראלי, לעומת שיעור גבוה פי חמישה ויותר - 6.38% עד 11.75% אצל באי הירידים שיזמו תדהר, גינדי ושיכון ובינוי נדל"ן עבור מועדון הצרכנות חבר. הסיבות לשיעור רכישה חריג זה, שאינו מייצג את כלל האוכלוסייה, הן הנחות משמעותיות ואפשרויות מימון נוחות שקבלנים ובנקים מעניקים לגופים גדולים כגון חבר.

שיעור הרכישה הגבוה (5.71%) ביריד שקיימה חברת משוב בשנת 2003 הוסבר על ידה ברצונם של הקונים לסגור עסקאות במהירות, לפני ביטול מענק המקום. מכאן ניתן להסיק שנכונותם של המבקרים לרכוש דירה ביריד מושפעת בין היתר מצעדים של הממשלה בשוק הדיור.

חידוד תשומת לב
חשוב לזכור כי רוב הדירות הנמכרות בכנסים נמצאות עדיין בשלבי התכנון ובנייתן טרם התחילה, מונח שנקרא "קנייה על הנייר". רכישה כזו בתנאי אי וודאות עשויה מצד אחד להסתיים כעבור כמה שנים בכניסה אל בית חלומותיכם, ומצד שני לגרום למפח נפש במידה שהחברה לא עומדת ביעדים השאפתניים שהוצגו ביריד או כלל לא מצליחה "להרים" את הפרויקט. תהליכי רכישה שהתחילו בביקור ביריד דירות הובילו מספר פעמים למחלוקות חריפות שהתגלגלו לפתחו של בית המשפט. לפיכך, רצוי להגיע מוכנים אל דוכני המכירות, ולאמץ את ההמלצות הבאות.

1. אילו חברות משתתפות ביריד. זו שאלה המחייבת בדיקה מעמיקה. האם מדובר בחברות בעלות מוניטין? מהו שיעור המימון הבנקאי לפרויקט? ביקור באתרי האינטרנט של החברות יכול ללמדכם על ותק החברות ועל פרויקטים שהקימו. חפשו כתבות שהתפרסמו על הפרויקטים ותגובות של רוכשים תוך התמקדות בטוקבקים השליליים ולא החיוביים, שעלולים להיות ממומנים.

2. הגדירו מראש מה אתם מחפשים ומה התקציב. מארגני הכנסים נוטים להלחיץ ומשתמשים במגוון טריקים שיווקיים כדי לשכנע אתכם שאם לא תקנו עכשיו, תפסידו את עסקת חייכם. הם מעדכנים בקול רם איזו דירה נמכרה, ותולים שלט "נמכר" על לוח הדירות. התעלמו מכל רעשי הרקע הללו.

3. בצעו השוואה. יריד הינו הזמן האופטימאלי להשוות ולקבל מידע בין המציגים השונים. רשמו את ההצעות בטבלת בדיקה מסודרת אשר תשמש אתכם להשוואה בין האלטרנטיבות השונות.

4. בדיקת תנאי החוזה והמסמכים. ביריד לא מתבצעת רכישה, אלא התקשרות ראשונית ו"שריון" דירות, תוך הפקדת "דמי רצינות" שבין 10,000 ל- 20,000 שקל מצד הרוכשים. המו"מ מתחיל אחרי היריד, כאשר הרוכשים מקבלים את כל ההסכמים הכוללים בין היתר פרטים מלאים על הדירה, מהמפרט הטכני והסכם המכר ועד מצבו התכנוני, הרישומי והמשפטי של הנכס. במרבית המקרים ניתן לבטל את החוזה בפרק זמן של שבוע-שבועיים, תוך תשלום קנס של אלפי שקלים בודדים, תלוי בחברה המשווקת. לרוב הרוכשים הפרטיים אין ניסיון וידע בנושא ומומלץ להתייעץ עם עורך דין.

קישורים
ירידי נדל"ן בעולם - אתר BizTradeShows



דירות למכירה בנס ציונה ראיון עם שירלי ורנר, סוכנת נדל"ן בנס ציונה




דירות למכירה בכרמיאל ראיון עם עטרה איציקזון, זכיינית רימקס תגלית - כרמיאל