יועץ משכנתאות

בין כל ההתלבטויות, טפסים, מספרים ובירורים, הכי חשוב לזכור שמשכנתא זה כסף, הרבה מאד כסף! דווקא ברכישת דירה, שהיא עיסקה כלכלית גדולה מאוד, כל התלבטות, כל אי הבנה ובטח שכל טעות יכולה לעלות ביוקר. בדיוק בשביל זה יש יועצים - באמצעותם תהיו בטוחים שלקחתם את המשכנתא המתאימה והמשתלמת ביותר עבורכם.

בזמן קניית רכב אנו תמיד מבצעים בדיקה לרכב במכון רישוי כדי לוודא שאין בו תקלה חמורה. למרות שהבדיקה עולה כמה מאות שקלים, אנו חוסכים נזק עצום אם נקנה רכב שאינו תקין. באותו אופן יש להתייחס אל יועץ, שאמנם לוקח ממכם סכום קטן, אבל חוסך לכם הרבה יותר בהנחה בריביות של הבנקים. ייעוץ משכנתא הוא השקעה ולא הוצאה, ויותר מכך, השקעה שמחזירה עצמה בתוך זמן קצר עם קבלת התנאים המועדפים למשכנתא. רוב האנשים לא מתייעצים קודם לכן עם יועץ מקצועי ומאבדים הרבה כסף לטובת הבנקים. יש כאלה שמעדיפים לשלם לבנק איזו ריבית שהוצעה להם, ובלבד שלא ישלמו מכיסם ליועץ. זאת טעות נפוצה.

חיסכון פוטנציאלי של עשרות אלפי שקלים
בתחילת 2011 התפרסם מחקר מקיף של שלושה חוקרים: Allen Jason מהבנק המרכזי בקנדה, Clark Robert מבית הספר למנהל עסקים באוניברסיטת מונטריאול ו- Houde Jean מאוניברסיטת ויסקונסין שבארה"ב. המחקר, Discounting in Mortgage Markets, בדק את ההנחות בשוק המשכנתאות, והראה כי לווים שהשתמשו ביועץ קיבלו ריבית נמוכה בממוצע ב- 0.32% (כשליש אחוז) לעומת לווים שניהלו משא ומתן ישירות מול הבנק.

בכמה כסף מתבטא החיסכון בפועל? לצורך הדוגמא, אתה מעוניין לקחת משכנתא בגובה 600,000 ש"ח לתקופה של 25 שנה. הבנק מציע לך אותה בריבית של 5% ועליית המדד השנתית היא 5%. סך התשלומים הצפויים על קרן, ריבית והצמדה לאורך חיי ההלוואה יהיה 2,090,000 ש"ח. אבל, אם תשכור יועץ שילווה אותך בתהליך, הוא צפוי להשיג ריבית של 4.68% במקום 5% (0.32 - 5) והודות לכך התשלומים יסתכמו ב- 2,023,000 ש"ח. כלומר, חסכת 67,000 ש"ח. יש לזכור ש- 0.32% הוא חיסכון ממוצע בריבית, ויועץ מנוסה יכול לחסוך הרבה יותר.

הבנקים מציעים עשרות מסלולי הלוואה, הנבדלים ביניהם בפרמטרים רבים, כמו סוג המטבע, הריבית, ההצמדה, תקופת ההלוואה ועוד. כדי לחשב את מחירה האמיתי של המשכנתא, יש להתמצא בסבך המונחים השונים השונים בכל בנק, ולהצליח להשוות ולבחור בין ההצעות השונות. לרובנו אין עודף זמן פנוי כדי ללמוד את כל התחום המורכב הזה.

היתרון הגדול בעבודה עם יועץ הוא היותו אובייקטיבי ובלתי תלוי. הוא מתרוצץ בין הבנקים עבורכם ועבור שאר הלקוחות שלו ומייצר כח מיקוח אמיתי מול הבנקים. לא עוד אתם לבד, מול הגוף הגדול. נקודת הראות הכלל מערכתית של היועץ מאפשרת לו למצוא ללקוח את האפשרות הכדאית לו ביותר מכלל המוצרים במערכת הבנקאית, ולא רק מהמוצרים שיש לבנק בודד להציע. הידע והנסיון שלו מאפשרים לו להשיג עבורכם הלוואה בריבית טובה יותר ולחסוך הרבה כסף.

עד לפני 20 שנה, כדי לקבל משכנתא לווים ניגשו אל סניף הבנק ונפגשו עם פקיד. בסוף שנות ה-80 החלו לפעול בארה"ב יועצי משכנתאות עצמאיים, וכיום 70% מן המשכנתאות שם נלקחות דרכם (המודל נקרא "Mortgage Brokers"). בישראל, שירותי ייעוץ במתכונת זו הופיעו בשנת 2002, וכיום יש בארץ כמה עשרות חברות בתחום.

איך היועץ משיג חיסכון?
מטרתו העיקרי של הייעוץ היא מציאת תמהיל יעיל שמבטיח יציבות של התשלום החודשי בהינתן סכום ההלוואה, תנאי המשק (הריביות) וניתוח מעמיק של הפרופיל הפיננסי של משק הבית, והשגת חיסכון, גדול ככל האפשר במהלך תקופת המשכנתא. ייעוץ משכנתאות מצריך רקע פיננסי בכלכלה/מימון וידע בניהול סיכונים, משום שחוב אשר אינו מנוהל כהלכה עלול לתפוח עם השנים כתוצאה מעלייה בריבית או במדד.

מגאן מארש היא יועצת משכנתאות אמריקאית. בהשכלתה היא רואת חשבון שעבדה בפירמת רואי החשבון ארנסט אנד יאנג ולאחר מכן כפקידת הלוואות ברשת הנדל"ן העולמית Coldwell Banker. הבלוג שהיא כותבת, meganmarsh22.blogspot.com, מתאר אילו בדיקות היא מבצעת. בפוסט הראשון שכתבה היא מפצירה בלווים: Don't just shop for the best interest rate - אל תחפשו רק את הריבית הנמוכה ביותר. הריבית היא רק פרמטר אחד מבין רבים שיש לבחון כשלוקחים משכנתא, יש לחשב בדיוק את גובה ההחזרים, ההצמדה ולכמה שנים היא פרוסה. כפי שמגאן מסבירה בסרטון הבא, ריבית נמוכה יותר לא תמיד מובילה לתשלום חודשי נמוך יותר.

ייתכן למשל שהבנק יציע לך מסלול עם ריבית נמוכה, אבל הקרן תתנפח בשל מדד גבוה, ואז תמצא את עצמך חייב יותר כסף ממה שלקחת.

היועץ מבצע השוואה בין הצעות שונות שקיבלת (או הצעות שהוא ישיג עבורך ממספר בנקים), ובונה עבורך את ההלוואה המתאימה לך ביותר. יועצים רבים משתמשים בתוכנות מיוחדות אשר בודקות כדאיות של מסלולים ומבטיחות החזר חודשי נמוך ויציב לאורך כל תקופת המשכנתא, תוך נטרול סיכונים הכרוכים בתהליך מורכב זה.

הוא יכול לחשב גם אם כדאי לך לבצע מיחזור - החלפת משכנתא קיימת במשכנתא חדשה בתנאים טובים יותר. זה לא תלוי רק בריבית נמוכה יותר אלא בנתונים רבים נוספים, כגון עמלת פירעון מוקדם, שהלווה הממוצע אינו תמיד מודע להם ולהשפעה שלהם על כדאיות המיחזור. כמו כן, אם אתם מעוניינים לגרור משכנתא קיימת, הוא ידריך אתכם איך לעשות זאת בצורה הטובה ביותר, תוך הבנה מלאה של התהליך. יועץ מומחה מכיר תנאים עדכניים בכל אחד מן המוסדות הפיננסיים ומסייע לכם בהבנה מה בדיוק מגיע לכם, מהן האפשרויות שלכם ואיך תוכלו להשיג הכי הרבה, כולל מידע מפורט על מענקים, הטבות וזכאויות המגיעים לכם ברכישת דירה.

מחירים מקובלים
מחירו של ייעוץ משכנתא מתחלק לשלושה חלקים:
1. פגישת ייעוץ והכוונה ראשונית. בפגישה נבחנים פרטיכם האישיים ונבדקת כדאיות ראשונית של הצעות שונות למשכנתאות ממספר בנקים. בפגישה תוכלו גם להתרשם מרמת השירות של היועץ, ותוכלו להחליט האם להמשיך איתו את התהליך המלא, או לא.
המחיר המקובל: 500 - 700 ש"ח, ויש חברות המציעות פגישה כזו בחינם.
2. בניית תמהיל הלוואה.
3. ליווי מלא - מיצוי כל האפשרויות הפרושות בפני הלווה, מכרז ריביות בין הבנקים השונים להוזלת ריבית המשכנתא, עלויות טיפול בניירת משפטית (מול הבנק, מינהל מקרקעי ישראל, הטאבו וכיו"ב).
העלות הכוללת של השירות נעה בין 3,500 ל- 4,500 ש"ח.

סיכום יתרונות עיקריים
1. יועץ משכנתאות חוסך זמן, עצבים וויכוחים מול הבנקים, טעויות שמקורן באי הבנה והיעדרות מן העבודה.
2. החיסכון הגדול בעלויות שתקבלו בזכות יועץ המשכנתא יתקזז עם שכרו.
3. היועץ יבחר עבורכם את המסלול המתאים והטוב לכם ביותר.

לסיכום, לקיחת משכנתא היא הצעד הכלכלי החשוב והמשמעותי בחיים ואין לעשות אותו בפזיזות. בחירת משכנתא בעצמך עלולה להוביל לטעות ולבחירת המשכנתא הלא נכונה ועם תנאים לא טובים, שיגרמו להפסד כספי גדול. מומלץ להיפגש עם יועץ אובייקטיבי כדי לקבל מידע אודות המסלולים השונים ולהבין לעומק מה מתאים לך בהחלטה החשובה הזו.

לקריאה נוספת: Mortgage Brokers, Origination Fees, and Competition