זכאות משכנתא

זכאות משכנתא היא הלוואה בתנאים מועדפים שניתנת על ידי המדינה ומיועדת לסייע לאוכלוסיות חלשות בעת רכישת נכס מגורים. המדינה קבעה כמה קריטריונים שאם אתם עומדים בהם אתם תהיו זכאים להלוואה מסובסדת.

מאפיינים

1. גובה המשכנתא לזכאים הוא בין 54,000 ש"ח ל- 161,000 ש"ח ומחושב בהתאם לצבירת ניקוד. אם צברתם יותר מ- 599 נקודות אז אתם נכללים בקטגוריית הזכאים והסכום שתקבלו תלוי במספר הנקודות. אופן חישוב הנקודות:

• שנות נישואין: שנת נישואין ראשונה מקנה 250 נקודות ולאחר מכן כל שנה שווה 50 נקודות נוספות.
• מספר ילדים: הילד הראשון מזכה אתכם ב- 350 נקודות וכל ילד נוסף ב- 150 נקודות. החל מהילד החמישי תקבלו רק תוספת של 100 נקודות עבור כל ילד.
• אחים: כל אח או אחות שיש לכם = 50 נקודות. האח הרביעי מזכה ב- 250 נקודות והחמישי מזכה ב- 200 נקודות.

נמחיש בדוגמא: בני זוג נשואים שנתיים, יש להם ילד אחד, לאבא יש אחות ולאמא יש שני אחים. בני הזוג יצברו 800 נקודות (300+350+150).

כדי לבדוק כמה נקודות יש לכם ואת גובה הסיוע שאתם יכולים לקבל, השתמשו במחשבון הזכאות.

2. ההלוואה ניתנת דרך הבנק וכדי לקבל אותה יש להוציא בסניף הבנק תעודת זכאות מטעם משרד הבינוי והשיכון.

3. הזכאות אפשרית רק לדירה ראשונה.

4. ההלוואה צמודה למדד וניתנת לתקופה של 10 עד 30 שנים.

5. אין בה קנס פרעון מוקדם.

6. הזכאים יקבלו ריבית נמוכה ב- 0.5% מהריבית הממוצעת של המשכנתאות הצמודות לאותה תקופה. לדוגמא, אם הריבית הממוצעת הינה 3.4% אז הזכאי יקבל את ההלוואה בריבית 2.9%. יחד עם זאת הריבית לא תעלה על 3%, גם במקרה שהריבית הממוצעת מעל 3.5%. מידע באתר משרד השיכון.

האם תמיד כדאי לקחת את הזכאות?

כפי שניתן לראות, לזכאות יש יתרונות. אולם, כדאי מאוד לבצע סימולציה של המסלול בשקלול מדד של 2% מול הצעות אחרות כמו מסלול ריבית קבועה לא צמודה, ולבדוק אם הוא יוצא זול או יקר ולא כדאי.

השוואה בין שני מסלולים:

1. מסלול ראשון: 100,000 ש"ח הלוואת זכאות ל- 25 שנים בריבית 2.5% (הפחתנו 0.5% מהריבית הממוצעת של 3% כיום) ומדד צפוי של 2%.

ההחזר החודשי ההתחלתי במסלול זה יהיה 449 ש"ח. סך ההחזר כולל ריבית והצמדה: 174,294 ש"ח. עלות המסלול היא 74,294 ש"ח.

2. מסלול שני: 100,000 ש"ח במסלול ריבית קבועה לא צמודה ל- 20 שנים בריבית 4% (ריבית מקובלת למשכנתא מסוג זה).

ההחזר החודשי הקבוע במסלול זה יהיה 606 ש"ח. סך ההחזר כולל ריבית: 145,435 ש"ח. עלות המסלול היא 45,435 ש"ח.

במקרה זה, הזכאות יקרה יותר ופחות כדאית.

גם אם היינו לוקחים את המסלול השני לתקופה של 25 שנים בריבית קבועה של 4.5%, אשר מגלמת ריבית של 2.5% (כמו בזכאות) ומדד שנתי של 2%, הזכאות תהיה עדיין יקרה יותר.

רקע

הריבית של הזכאות לא הייתה אטרקטיבית ונחשבה אפילו ליקרה ביחס לריבית הנמוכה על משכנתאות בשוק החופשי. שילוב שני הגורמים האלה הביא לירידה חדה בכמות מממשי הסיוע מאז שנת 2002 בשיעור מצטבר של 88.5%.


מגמת נטילת משכנתאות לזכאים
מקור: תיאור וניתוח הצעת תקציב משרד הבינוי והשיכון לשנות הכספים 2016-2015


המדינה נקטה במספר צעדים לשיפור המצב:

1. ינואר 2012: הורדת הריבית לזכאים מ- 4% לריבית של 3%.

2. ינואר 2015 עד סוף דצמבר 2015: מהלך לעידוד מיחזור משכנתאות.
בעבר המדינה נתנה הלוואות זכאות בריבית קבועה של 4%, אולם מכיוון שמאז חלה ירידה משמעותית בריבית הממוצעת על הלוואות צמודות, המדינה מציעה ללקוחות למחזר את ההלוואה ולקבל במקומה ריבית טובה יותר באותו המסלול. הפירעון המוקדם כרוך בעמלה של 120 ₪ עבור שינוי תנאי ההלוואה, אך לא משלמים עמלת היוון, כך שזה משתלם כי אתם מקבלים את אותו המסלול בריבית נמוכה יותר. מאידך, ההלוואה הופכת מהלוואת מדינה להלוואת משכנתא רגילה ולכן אם יהיו לכם קשיים בתשלומים, תצטרכו להסדיר אותם מול הבנק עצמו. בנוסף, אם תירצו למחזר את ההלוואה החדשה בעתיד, עשויה לחול עמלת פירעון מוקדם.

3. נובמבר 2015: ועדת הכספים של הכנסת החליטה לקדם הצעת חוק שהגישו הח"כים אלי כהן (כולנו), משה גפני (יהדות התורה) ואברהם נגוסה (הליכוד) להורדה משמעותית של הריבית לזכאים. בינואר 2016 הריבית תרד בחצי אחוז מ- 3% ל- 2.5%, כאשר החל מינואר 2017 היא תרד פעם נוספת לגובה של 2% בלבד.