זכרון דברים


עורכת הדין שירה בן אשר ארד

עו"ד שירה בן אשר ארד

מאת: עו"ד שירה בן אשר ארד
12.9.13

סוף סוף, לאחר חיפוש ארוך ומתיש, מצאתם דירה במחיר סביר ובאזור שקט.
המוכר אומר לכם כי יש מספר אנשים נוספים שהתעניינו ברכישת הדירה ובכדי לשמור על האופציה לרכוש את הדירה, עליכם לחתום על זיכרון דברים, שהוא הוריד מהאינטרנט. האם תחתמו?

ואכן, למרות העובדה כי רכישת דירה היא עסקה כלכלית חשובה, בה מושקעים אלפי שקלים במקרה הטוב, מרבית האנשים חותמים על זכרון דברים טרם בדיקה משפטית או תכנונית של הנכס.

הסיבה לכך נעוצה בחשיבה מוטעית כי זכרון הדברים, הינו רק שלב במשא ומתן של רכישת הנכס, מכאן, ככל שהמשא ומתן לא יצלח הרי שזכרון הדברים אינו תקף.

אלא שלא כך הדבר, זכרון דברים הינו חוזה מקדים לחוזה לרכישת דירה. המדובר בחוזה בעל תוקף עצמאי מחייב, הכולל פרטים מעטים בלבד אודות הנכס כגון: מועד מסירת הדירה, מועדי התשלום, מחירה של הדירה ומועד חתימה על ההסכם.

חשוב להבין כי עסקה במקרקעין הינה עסקה מורכבת וכוללת סיכונים רבים- שכן, מרבית הפרטים אודות הדירה, אינם גלויים לעין ודרושים בדיקה מעמיקה. כך למשל יש לבדוק האם הנכס משועבד, האם קיימים חובות לנכס, האם בנכס חריגות בניה או פגמים נסתרים כגון נזילה וכיצד יש להבטיח את כספי הקונה.

זיכרון הדברים, אינו כולל פרטים אלה ואחרים, ומעל לכל, קובע פיצוי כספי לא מבוטל, במידה ובסופו של ההליך, לא ייחתם הסכם רכישה מכל סיבה שהיא.

מכאן, נוצר מצב אבסורד לפיו, לכאורה נחתם חוזה לרכישת דירה, טרם בדיקה מעמיקה של מצבו של הנכס ורק לאחר מכן, מתחיל המשא ומתן- אז לפתע מתגלים פגמים בדירה או בסביבתה, כגון בניה ללא היתרים, שעבודים שיש להסיר, מועדי תשלום קצרים מידי אשר אינם תואמים את דרישות הבנק למתן הלוואה או משכנתא וכן חובות בגין הנכס.

חרף האמור, לא ניתן לבטל את העסקה שכן זיכרון הדברים מחייב את הצדדים, האחד כלפי השני בקיום העסקה.

למעשה בעת החתימה על זיכרון דברים, מעמדו של מוכר הדירה מתחזק והוא יכול לעשות כרצונו, מבלי להתגמש במועדי התשלומים או בסכומים, בשל הלוואה או משכנתא שנטלו הרוכשים אשר לא היוו חלק מזכרון הדברים.

הסכמת הצדדים כאמור, מגבילה את המשא ומתן ומקשה על עורך הדין מצד הקונים לשנות או לבטל סעיפים רבים בהסכם הסופי, שאינם משרתים או מגנים על זכויות הרוכשים.

דבר נוסף שיש לקחת בחשבון הוא העובדה כי מועד החתימה על זיכרון הדברים, נחשב כמועד הקובע לעניין תשלום המיסים. מכאן, במקרה שבו העסקה לא יצאה לפועל, יש להודיע על ביטולה גם לרשויות בכדי לא להיות מחויבים במס.

ושוב יש לומר כי הפרה של זיכרון דברים עשויה להוביל לפיצויים כספיים משמעותיים, רק משום שבמועד החתימה לא נכתב דבר וחצי דבר לגבי מצבו הפיזי, תכנוני או משפטי של הנכס שהתגלה במשא ומתן לאחר מכן.

לפיכך התשובה לשאלה אם לחתום על זכרון הדברים, טרם בדיקה משפטית ותכנונית של הנכס, הינה לרוב שלילית. יחד עם זאת, ניתן לחתום על זיכרון דברים, רק לאחר היוועצות עם עורך דין מקרקעין, אשר ינסח את זיכרון הדברים עבורכם, באופן שבו ניתן יהיה לנהל משא ומתן על מלוא הפרטים החשובים בנכס וכן יאפשר יציאה ממנו ללא חיובים וקנסות.

אין באמור משום ייעוץ ו/או חווות דעת משפטית, או תחליף לייעוץ משפטי.
הכותבת הינה עורכת דין בעלת משרד העוסק בתחום הנדל"ן והמקרקעין, דיני תכנון ובניה, רישוי עסקים, דיני משפחה, דיני חוזים ותביעות כספיות.
משרדינו יושב בהנרייטה סולד 8, כניסה א, בבאר שבע ומנהל את פורום נדלן באתר וואלה. ניתן ליצור קשר דרך האתר www.sba-law.com.

* אין להעתיק, לשכפל, לצלם או להפיץ את המאמר במלואו או בחלקו.