הלוואת גישור

גודל טקסט גודל גופן רגיל גודל גופן גדול גודל גופן גדול מאד

הלוואת גישור

מה קורה אם אתם מעוניינים לקנות דירה לפני שמכרתם את הדירה הקיימת שלכם? איך אתם אמורים לשלם למי שמוכר לכם את הדירה החדשה? הרי רוב הכסף צריך להגיע ממכירת הדירה שלכם ועדיין לא מכרתם אותה.

כדי לגשר על תקופה מסוימת בה הלווים זקוקים לכסף, אשר בסופה יהיה להם הסכום הדרוש להחזר ההלוואה, נוצר כלי פיננסי שנקרא הלוואת הגישור. בנק ישראל מגדיר אותה כך: "הלוואה בביטחון דירת מגורים, שניתנה לתקופת ביניים, ואשר תיפרע ממקור חיצוני קיים של הלווה, שיהיה זמין לפירעון האשראי בעתיד."

מה זה הלוואת גישור?

הלוואת גישור (שחלק קוראים לה בלון או בוליט), היא הלוואה לתקופה קצרה (בדרך כלל שנתיים-שלוש), כאשר בשנים אלו נשלם רק את עלות הריבית ובסוף נחזיר את הקרן המקורית שלקחנו (ואם היא צמודת מדד אז גם את המדד הנצבר).

דוגמא:

מיכל ותומר רוצים לממש את רכישת הדירה החדשה ולא לפספס אותה, ויודעים שייקח זמן למכור את הדירה הקיימת שלהם. עד שיועבר אליהם הסכום מהדירה הישנה, הם ניגשו לבנק ולוו בהלוואת גישור 600,000 ₪ למשך שנתיים, עם ריבית של 4% בשנה ללא הצמדה למדד. כעת, עליהם להחזיר במשך תקופה של 12 חודשים את 4% הריבית, כלומר: 2,000 ₪ מידי חודש (4% מהסכום הכולל 600,000 הם 24,000, הנחלקים ל-12 חודשים). בתום השנתיים, יהיה עליהם להחזיר את הקרן, שהיא גובה ההלוואה המקורי על סך 600,000 ₪. ההלוואה מאפשרת למיכל ותומר להיכנס לדירתם החדשה ללא עיכובים, ולהמתין בלי לחץ לכניסת הכספים שיכסו בסופו של דבר את הסכום שלוו.

גשר
ציור של גשר בעיר שרוסברי, אנגליה, 1890.

קיימות שתי אפשרויות לפרוע את ההלוואה:

"בלון חלקי": תשלום שוטף של הריבית בלבד ותשלום הקרן במועד פירעון ההלוואה - כפי שראינו בדוגמא. לחישוב במחשבון
"בלון מלא": ללא החזר חודשי ותשלום הקרן והריבית בסוף התקופה בתשלום אחד.

ריביות ומסלולים

1. הריביות של הלוואות גישור גבוהות ביחס לריביות ממוצעות במשכנתאות רגילות, הפרש סביב ה- 3%.
2. הגבלת הפריים אינה נכללת בהלוואות כאלו וניתן לבקש יותר מ- 33% פריים. אם הבנק מסכים הוא גם יכול לתת לכם 100% פריים, בריבית שבין פריים פלוס אחד לבין פריים פלוס אחד וחצי. בכל מקרה, "משחקים" עם ריביות על גישור לא יחסכו הרבה כי מדובר בהלוואה קצרה.
3. כדאי לבחור במסלולים לא צמודי מדד, כדי לא להיחשף למדד גבוה שאותו נצטרך לשלם כאשר נשלם את הקרן.
4. קיים סיכוי לשלם קנס אם נפרע לפני הזמן, אבל לרוב הוא לא יהיה גבוה כי מדובר בטווח זמנים קצר.

דוגמאות להצעות שגולשים קיבלו בבנקים

ריביות בהלוואת גישור

ריביות בהלוואת גישור

הסיכון העיקרי בהלוואת גישור

אם הכסף שהיה אמור להתקבל בסוף התקופה לא הגיע אליכם, תיתקלו בבעיה מול הבנק.

מחקר של בית הספר קינאן-פלגלר באוניברסיטת צפון קרוליינה (1999) התמקד בהלוואות סאב-פריים ומצא כי שיעור חדלות הפירעון של הלוואות שנלקחו עם בלון היה גבוה ב- 7% משיעור חדלות הפירעון של הלוואות שנלקחו בלעדיו - 26.7% לעומת 19.7%.

מחקר של אוניברסיטת Marquette בארה"ב, Term Default, Balloon Risk, and Credit Risk in Commercial Mortgages, סקר את דרכי הפעולה העומדות בפני הבנק במקרה שלווה לא מסוגל להחזיר את הבלון:


"When a borrower is unable to make the balloon payment, the lender may either foreclose on the property or renegotiate the loan contract. While academic research has shown that negotiating a discounted loan payoff eliminates the default costs associated with property liquidation or transfer (see Riddiough and Wyatt [1994]), evidence in practice suggests that extending the mortgage maturity is a more common form of workout (Harding and Sirmans [2002])."


הבנק עשוי לממש את הנכס או לנהל משא ומתן מחודש על תנאי ההלוואה. בעוד שמחקרים אקדמיים הראו כי הנחה בתשלומים תקטין את העלויות הכרוכות בתהליכי הוצאה לפועל, ראיות בשטח מצביעות כי הארכה של תקופת המשכנתא היא פתרון מקובל יותר.

ההבדל בין הלוואת גישור לגרייס

בשונה מהלוואת גישור, גרייס היא הלוואה שנלקחת מראש לטווח ארוך ובתחילתה מסכמים עם הבנק שתשלמו רק ריבית, ואילו הקרן החל מתום תקופת הגרייס. המסלול רלוונטי למי שקונה דירה מקבלן או בונה בית, ונאלץ במקביל לשלם גם שכ"ד וגם משכנתא. לדוגמא, לוקחים משכנתא רגילה ל- 20 שנה כאשר בשנתיים הראשונות משלמים רק ריבית ואילו את הקרן+ריבית משלמים החל משנה שלישית על פני 18 שנה. ההחזר החודשי בשנתיים הראשונות יהיה נמוך יותר ואילו ב- 18 השנים הבאות הוא יעלה בשל דחיסת החזרי הקרן ב- 18 שנים לעומת 20 שנה.


חדשות בתחום
הדילמה של משפרי הדיור - האם למכור ואז לקנות או ההיפך? ביזפורטל, 22.8.2018