הפחתת היטל השבחה

חישוב היטל השבחה

אז מהו היטל השבחה?
היטל השבחה הינו תשלום חובה אשר מוטל על ידי הועדה המקומית, על בעלים או חוכר לדורות של נכס מקרקעין, זאת עקב אישור תכנית (שאושרה למתן תוקף אחרי 1 יולי 1975) אשר הביאה לעליית ערך הנכס או עקב מתן הקלה או אישור לשימוש חורג.
היטל ההשבחה נדרש בעת מימוש בדרך של מכר או הוצאת היתר בניה. ההיטל חל על המוכר. במקרים מסוימים רוכש הנכס לוקח על עצמו את תשלום ההיטל, אך מדובר על יחסים בין צדדים לחוזה שאינה מחייבת את הועדה המקומית.
היטל ההשבחה מוטל מכח התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965. החוק מפרט מספר נסיבות הפוטרות מהיטל. סעיף הפטור הנפוץ ביותר הינו במקרים של בניה או הרחבה של דירה עד לשטח של 140 מ"ר ובתנאי ששמשה למגורי המחזיק או קרובו לפחות ארבע שנים.

אומדן היטל ההשבחה
שומת ההשבחה נערכת על ידי שמאי הועדה המקומית. השבחה בגין תכנית מסוימת הינה הפער בין שווי הנכס לפני אישור התכנית לבין שווי הנכס לאחר אישור התכנית. שמאי הועדה עורך את תחשיב ההשבחה ב"שיטת המדרגות". דהיינו, השמאי בוחן את ההשבחה לגבי כל אחת מהתכניות המשביחות נכון למועד אישורה. את ההשבחה ממדדים ממועד אישור התכנית ועד למועד התשלום. סך ההשבחה הינה תוצאה מצרפית של כל התכניות המשביחות.
שיעור ההיטל הינו מחצית מההשבחה.
לדוגמה: פלוני רכש צמוד קרקע בשנת 1980 ומכר אותו בשנת 2012. בשנת 1985 אושרה תכנית שהתירה הקמת מרתפים בבתים צמודי קרקע ובשנת 1994 אושרה תכנית שהתירה הקמת עליות גג. פלוני לא ניצל את זכויות הבניה הנוספות. ברם, בעת המכר יידרש לתשלום היטל השבחה. זאת עבור השטח העולה על 140 מ"ר הפטורים. שמאי הועדה יערוך תחשיב לפיו יבחן בכמה תרמה תכנית המרתפים לשווי הנכס נכון למצבו בשנת 1985. התרומה לשווי, צמודה למדד משנת 1985 ועד שנת 2012, היא ההשבחה בגין תכנית המרתפים. תחשיב בהתאמה ייערך לתכנית עליות הגג. מחצית מסך ההשבחה המצרפית יהיה כאמור ההיטל.

הליך ההשגה על גובה היטל ההשבחה
במקרה בו מצאה הועדה המקומית כי חלה עליכם חובת תשלום היטל השבחה, יונפק לכם שובר לתשלום ותומצא לכם שומת שמאי הועדה. בשלב זה מומלץ לכם לפנות עם המסמכים האמורים לשמאי מקרקעין מנוסה על מנת שימליץ לכם כיצד לפעול.
תיקון מס' 84 לחוק התכנון והבניה הגדיר, בין היתר, את הליכי ההשגה על חיובים בהיטל השבחה. לא ניתן להגיע יותר לשומות מוסכמות. ניתן לפנות לועדה המקומית לצורך תיקון שומה רק מנימוקים שעניינם טעות בפרטי המקרקעין, הנתונים הפיזיים, התכניות החלות או הזכויות שיש לחייב.
שימו לב כי תוך 45 יום מקבלת שומת ההיטל ניתן לפנות בבקשה למועצת שמאי המקרקעין למינוי שמאי מכריע לצורך הכרעה בעניין גובה החיוב או לועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה. כאשר מדובר במחלוקת שמאית מומלץ בדרך כלל לפנות בבקשה למינוי שמאי מכריע. שכן ועדת ערר דנה לרב במחלוקות משפטיות בלבד וממנה שמאי מייעץ לצורך דיון במחלוקות שמאיות.
תוך 15 יום ממועד הפניה ממונה ע"י מועצת השמאים, שמאי מכריע, מתוך רשימת השמאים המכריעים. תוך 21 יום מקבלת ההודעה על המינוי יש להעביר לשמאי המכריע, בין היתר, שומה שנערכה מטעם המשיג.
על החלטה של שמאי מכריע ניתן לערור בפני ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה בתוך 45 יום.

טיפים להפחתה מרבית של היטל ההשבחה
במהלך השנים, טרם תיקון 84, התגבשה פרקטיקה של גישור והגעה לשומות מוסכמות, בהן במרבית המקרים הושגה הפחתה. במציאות החדשה, לאחר תיקון 84, יש לבחון היטב את שומת הועדה ולהחליט האם יש מקום להפחתה ואם כן מה ההפחתה הצפויה. חשוב להדגיש כי לא בכל מקרה כדאי להשיג על שומת ההשבחה של הועדה המקומית.
אני חוזרת וממליצה לפנות, עם שובר התשלום ושומת הועדה, לשמאי מקרקעין לו ניסיון מוכח בהפחתה של היטלי השבחה. המידע לו תזדקקו על מנת להחליט על דרך ההשגה הנכונה ביותר במקרה הספציפי שלכם הינו:
א. האם צפויה הפחתה. השמאי אליו תפנו יבחן את הערכים ואת התחשיבים בשומת הועדה. הוא יבחן שומות מכריעות שנתנו כבר בסביבה או במקרים דומים. השמאי המכריע עורך שומה חדשה ואינו מוגבל לגבולות המחלוקת בין הצדדים. היו מקרים בהם שמאים מכריעים קבעו כי היטל ההשבחה יהיה גבוה משומת הועדה. במקרים אלו הנישום משלם גם היטל גבוה יותר וגם את שכרם של השמאי המכריע והשמאי מטעמו.
ב. מה יהיו עלויות ההשגה. שכרו של השמאי המכריע נקבע בתקנות כנגזר באחוזים מההשבחה כפי שנקבעה בשומת הועדה. כך שניתן לדעת אותו מראש. המשיג והועדה המקומית מתחלקים בחלקים שווים בשכרו של השמאי המכריע. לעיתים שכר השמאים עולה על ההפחתה הצפויה והכדאיות להשגה מתאיינת.
ג. לאחר שנודעת זהות השמאי המכריע שמונה על יד מועצת השמאים לדון בתיק, רצוי לערוך חשיבה מחודשת. במקרים מסוימים עדיף למשוך את ההשגה טרם הדיון בפני השמאי המכריע. זאת כאשר ידועה דעתו של השמאי המכריע במחלוקת שנדונה בפניו בעבר.

ולסיכום זכרו - הפחתה אינה מובטחת בכל הליך השגה. גם כאן סוף מעשה במחשבה תחילה.

הכותבת הינה בעלת משרד שמאות מקרקעין וחברה בלשכת שמאי המקרקעין. המשרד מספק מגוון שירותים בתחום שמאות המקרקעין, בכל רחבי הארץ, לרבות: הערכות שווי למטרות שונות, אומדן מיסים צפוי בעת מימוש, בדיקות כדאיות כלכלית, עריכת שומות נגדיות להיטל השבחה וייצוג בפני שמאים מכריעים, עררים למינהל מקרקעי ישראל וכן ייצוג בפני ועדת השגות, עריכת חוות דעת כהשגה למס שבח, עריכת שומות לירידת ערך ולמטרת התנגדות לתכניות מתאר, עריכת חוות דעת לעניין תמ"א 38 ועוד.
למשרד ניסיון רב ומוכח בהפחתת היטל השבחה. הנכם מוזמנים לפנות למשרד עם קבלת שובר התשלום מהועדה המקומית. שומת הועדה תבחן ללא כל התחייבות מצדכם.

* אין להעתיק, לשכפל, לצלם או להפיץ את המאמר במלואו או בחלקו.