קניית דירה בגרמניה

כלכלת גרמניה היא הגדולה באירופה והחמישית בגודלה בעולם, ומיליוני מהגרים נוהרים אליה ליהנות מאיכות חיים גבוהה, משירותי חינוך ובריאות מצוינים, ממערכת התחבורה המתקדמת וכמובן ממאכלים בוואריים אופייניים - נקניקיות, שפצלה גבינה, פרצל ובירה. עשרות אלפי ישראלים עברו לגרמניה, ובברלין לבדה חיים כ- 15,000 ישראלים.

שכירות היא צורת הדיור המקובלת ביותר במדינה: בין 60% ל- 85% מן האוכלוסייה שוכרים דירות, נתון גבוה מאוד לעומת ארה"ב ובריטניה. שוק השכירות מפוקח ומעניק לדיירים הגנה רבה, לעתים על חשבון בעלי הבתים. חוזי השכירות בגרמניה בדרך-כלל משיתים חלק גדול יותר מעלויות התחזוקה על המשכיר, בהשוואה לחוזים המקבילים בארה"ב ובריטניה. רשויות מקומיות רבות מסבסדות דיור למי שמשתכר מתחת לסף מסוים.

אחוז הבעלות על בתים בברלין הינו רק 14% וזאת ביחס ל- 40% ברחבי גרמניה ולעומת 70% בישראל.

מימון לרכישת דירה בגרמניה
הבנקים הגרמניים מעמידים קריטריונים קשוחים למי שמבקש משכנתא, ודורשים הון עצמי מינימאלי של 20% משווי הנכס.

ד"ר Michael Lea מאוניברסיטת סן דייגו חקר את סוגי המשכנתאות בעולם ופרסם את הדוח המפורט Alternative Forms of Mortgage Finance: What Can We Learn From Other Countries?
Lea מציין כי מכשיר המימון העיקרי בגרמניה, קנדה, דנמרק, הולנד ושוויץ הוא הלוואות Rollover. משכנתאות אלה ניתנות ל- 25 או 30 שנים בהן הריבית קבועה במשך תקופות ביניים קצרות או בינוניות של בין 5 עד 10 שנים. בסוף התקופות שיעור הריבית מתעדכן בהתאם לריבית הנהוגה בשוק באותה עת - כאשר הריביות יורדות, הלווה ישלם פחות, וכאשר הן עולות, הוא ישלם יותר.


מסלולי משכנתא בגרמניה


אם הלווה מעוניין לבצע פירעון מוקדם במהלך התקופה שבה הריבית קבועה, עליו לתת התראה של 6 חודשים מראש, ולשלם קנס משמעותי. יש לציין כי בגרמניה המלווה יכול לבטל את ההלוואה כאשר הלווה נכנס למצב של הון שלילי (בו ערך הבית נמוך מסכום ההלוואה), אפילו אם הלווה עומד בהחזרים, אך הצעד ננקט לעתים נדירות בלבד.

מסלולים נוספים
1. משכנתא עם החזרי ריבית בלבד - Zinszahlungsdarlehen
במשכנתא זו הריבית בלבד משולמת במהלך התקופה והקרן אינה נפרעת, ולכן נראה שההחזרים נמוכים מאד. אבל כמובן שיש להחזיר את הסכום המלא בסוף התקופה.

2. Bausparvertrag
שילוב של חשבון חיסכון עם הלוואה. כאשר נצבר סכום מסוים בחיסכון, הלקוח רשאי לקבל משכנתא למטרת רכישה או שיפוץ של נכס.

3. ריבית משתנה - Flexibles Darlehen
משכנתא שבה שינוי הריבית מבוצע על בסיס ריבית יוריבור - Euribor / Euro Interbank Offered Rate, בתוספת מרווח מוגדר שנקבע בהסכם.

קישורים
ישראלים בברלין - מיועד למי ששוהים או מתכוננים לשהות בעיר תקופה ארוכה. עוזר להתמצא בעיר גדולה ומורכבת זו.
Hypothek (משכנתא), בפורטל הנדל"ן המוביל immobilienscout24.de. מכיל מאמרים, מחשבונים והשוואת ריביות. (גרמנית)
בנק היפו – אחד הבנקים הוותיקים בשוק המשכנתאות. (גרמנית)