משכנתא ונישואין

גודל טקסט

לקחתם משכנתא טרום נישואין? הבהירו ציפיות מול בן/ת הזוג!

מאת: עו"ד ענבר שנהב, מומחית בדיני משפחה, גירושין וירושה
17.2.2015

אם אתם רווקים ברי מזל, ויש בידכם האמצעים לרכישת דירה או בית, קחו זמן לנהל את המשימה נכון. זוג לא נשוי שמתחייב לתשלומי משכנתא, צריך לערוך תיאום ציפיות ברור. אולי הבנק למשכנתאות לא דורש זאת, אבל החיים לעומת זאת – מנגנים אופרה אחרת.

שוק הנדל"ן הישראלי כבר נחשב, באופן לא רשמי לחלוטין, לפלא השמיני... האמא הפולניה, האופי הישראלי, וסיבות אחרות – כל אלה מביאים הרבה זוגות להחליט על רכישת דירה משותפת, עוד לפני החתונה. בני הזוג אוספים מן הגורן ומן היקב, כל סכום אפשרי כדי להגשים את החלום הציוני, להפוך לבעלי נכס במדינת היהודים. איך שלא נהפוך את זה, המסע הקסום מסתיים בדרך כלל על סף דלתו של הבנק למשכנתאות. הבנקאי הוא הסלקטור של המועדון הכי נחשק במדינה, מועדון בעלי הדירות הישראלי. שם יחרצו את דינם לגבי סוגיות הרות גורל: האם הם עומדים בתנאי הזכאות? לכמה שנים יוכלו לפרוס את הלוואת המשכנתא?

מרגע שנמצאו מתאימים, הם חותמים על הלוואה כשותפים שווים מול הבנק. מבחינת הבנק, שני בני הזוג חייבים במלוא סכום ההלוואה ביחד ולחוד. רוצה לומר: חוב המשכנתא ירבוץ על הנכס שלהם, עד לפירעון מלוא החוב. טעות נפוצה היא לחשוב שאם הם לקחו הלוואה יחד, כל אחד מהם חב במחצית ההלוואה. הבנק מעוניין לפרוע את מלוא ההלוואה כולל ריביות, ואינו מבדיל בין שני היחידים שלקחו על עצמם את הלוואה. פעולת לקיחת המשכנתא מחייבת את שני הצדדים ביחד ולחוד לעמוד בתנאיה. הכל נשמע טוב ויפה, עד שדברים מתחילים להסתבך. מה קורה כאשר אחד הצדדים מעוניין להיפרד וכתוצאה מכך לפרק את השותפות בנכס?

מה קורה כאשר שני בני הזוג משקיעים סכומים שונים בנכס?

חשוב מאוד להסדיר את מערכת היחסים בין בני הזוג בהסכם ממון.

לדוגמא, בני הזוג רוכשים דירה כאשר צד אחד מביא עימו 1/3 מההון העצמי ואילו בן הזוג השני 2/3 מההון העצמי. בני הזוג רושמים את הדירה בחלקים שווים, מתוך מחשבה כי בן הזוג שהביא עימו רק 1/3 מההון העצמי ישלם יותר בעת פירעון ההלוואה החודשי, כיוון שמשתכר יותר (זאת למרות שכספים שנצברים מעבודה הינם משותפים). לאחר 30 שנה, כאשר הדירה לא תהיה ממושכנת, הם ישתוו בזכויות לדירה. אולם, בני הזוג נפרדו לאחר 8 שנים בלבד. בני הזוג מוכרים את הדירה והבנק למשכנתאות פודה את חלקו ראשון. לאחר מכן, לפי רישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין (מחצית לכל אחד) מתחלקת יתרת התמורה.

נניח שבני הזוג החליטו, בעת נטילת המשכנתא כי הדירה תירשם בלשכת רישום המקרקעין בחלוקה מסוימת, כאשר החישוב נעשה כאילו בני הזוג פורעים את מלוא המשכנתא ותוך לקיחה בחשבון שצד אחד הביא הון עצמי גבוה יותר. לאחר מספר שנים, בן הזוג שהביא פחות הון עצמי מבקש להיפרד. אולם בני הזוג לא סיימו לשלם את מלוא הלוואת המשכנתא. הבעיה היא שהרישום הדירה נעשה באחוזים, תוך מחשבה שבעת החלוקה הדירה תהיה נקייה ממשכנתא. נוצר מצב בו הרישום של הדירה אינו משקף את החלוקה האמיתית.

מבחינת הבנק למשכנתאות, כל הסיטואציות קשורות ליחסים הפנימיים בין בני הזוג. בנק המשכנתאות אינו חלק מהסיפור. הבנק למשכנתאות גובה את המשכנתא מהלווים. אם אחד מהם לא יכול לעמוד "בחלקו" במשכנתא, הצד השני צריך להשלים את הסכום בשביל לעמוד בהסדר התשלומים.

מה הפתרון?

בכל אחד מהמקרים האלה וברבים מהמקרים האחרים, אילו היו עורכים בני הזוג הסכם ממון, היו יכולים לפתור את המחלוקת בהסדר מראש. אני מכירה את הטיעונים נגד הסכם ממון טרום נישואין: זה לא רומנטי, זה לא נעים, זה מנבא פרידה. ובכן, תתבגרו!

קחו נשימה, שוחחו בהיגיון. האמינו לי, מה שמתפתח כשמתעוררת מחלוקת, לא שווה את המחשבה על חוסר נעימות זמנית. אם בני הזוג יגדירו ביניהם את התרחישים האפשריים ויערכו תיאום ציפיות לגבי החזרי המשכנתא וחלוקת התמורה בדירה, צפויים חיים פשוטים גם אם העסק יתפוצץ.

בני זוג יכולים לחתום מראש על הסכם שמגדיר את הבעיה העלולה להיווצר ומה יהיה הפתרון המוסכם על שניהם. מה יקרה אם אחד מהצדדים לא יעמוד בהחזר? מה אם נפרדים טרם סיום מועד ההלוואה? מה בדבר סיוע כספי המתקבל מהוריו של אחד הצדדים? סיטואציות כאלה קורות מדי יום בישראל ואינן מפתיעות יותר מזכייה של מכבי ת"א בתואר אליפות שלישי ברציפות בכדורגל...

מקרה נוסף ושכיח אצל בני זוג צעירים שטרם נישאו, הוא מציאת דירה בהזדמנות. הזוג חושב שעלה על "מציאה", הוא ממהר לחטוף את ההזדמנות. על פי רוב במקרים כאלה – יוותר אחד ההורים על הפנסיה שעליה טרח רוב חייו...

אם בני הזוג נפרדים, טרם הסדירו בהסכם את החזר הכסף להורים, יחשבו ההורים הנדיבים כמי שנתנו מתנה לשני בני הזוג.

בנקים למשכנתאות הם הנושה הראשון של הנכס. הם מבטיחים את כספם חזרה ולא חשוב להם מי מחזיר אותו בפועל. מכאן, עפ"י הגיון זה, כאשר מי מהלווים לא משלם והשני לא משלם את זה עבורו, מוציא הבנק את הנכס למכירה. שני בני הזוג חתומים וחייבים בתשלום הקנסות והריביות. שניהם יפסידו מהמכירה ע"י הבנק. גם אם אחד מבני הזוג עמד בתשלומים, הוא לא יוכל לצאת מזה טוב ויספר ביום מן הימים, על כוס של בירה, לשותף מזדמן לשתייה – את הסיפור העצוב שעיקרו: "לא עשיתי הסכם ממון, לא תאמין מה קרה לי בגלל זה"...

ליצירת קשר עם עו"ד ענבר שנהב:

* אין להעתיק, לשכפל, לצלם או להפיץ את המאמר במלואו או בחלקו.