הערכת שווי דירה

מה משפיע על שווי הנכס?

שווי דירה (כמו כל נכס מקרקעין אחר) נקבע לפי שווי השוק שלה, דהיינו המחיר שישולם עבורה על ידי קונה מרצון ממוכר ברצון. זהו ערך אובייקטיבי (ולא סובייקטיבי) שמתאים לקשת רחבה של קונים ומוכרים. השווי לא יכול להיקבע לפי מחיר ששולם בעסקה בודדת, שכן בעסקה בודדת ייתכן מצב שבו שולם מחיר גבוה מהשווי או נמוך מהשווי בגלל שיקולים סובייקטיביים של אחד הצדדים. למשל: אם המכירה נערכה בהליך של כינוס נכסים סביר שהמחיר שנקבע נמוך משווי השוק, ולחילופין זוג צעיר שקונה דירה בסמיכות להורים ומוכן לשלם מחיר גבוה לשם כך, גם כאן יש מחיר סובייקטיבי שאינו מעיד בהכרח על שווי השוק הריאלי.

כאשר שמאי מעריך שווי של נכס מקרקעין הוא נעזר בשלוש שיטות שומה:

גישת ההשוואה - השוואה לעסקות שנערכו בנכסים דומים, תוך התאמה בינן לבין הנכס המוערך.

גישת ההכנסות - אומדן ערך נוכחי של זרם ההכנסות הצפוי מהשכרת הנכס למשך תקופת החיים הכלכליים שלו (גישה זו מתאימה לנכסים "מניבי הכנסה" כגון מסחר ומשרדים ואינה מקובלת לאומדן שווי דירות מגורים).

גישת העלות - מעריכים את שלושת מרכיבי הנכס (קרקע, מבנה, יזמות) בנפרד ומסכמים את האומדנים לקבלת הערך המצטבר שמשקף את שווי הנכס בשלמותו.

(הרחבה בנושא קביעת שווי וגישות שומה, לדירות בפרט ולמקרקעין בכלל תוכלו למצוא במאמרים שלי ובספרים שהשתתפתי בכתיבתם, הפנייה באתר המשרד שלי שפרטיו מצויים בסוף מאמר זה).

מה משפיע על שווי הדירה?

אומרים שיש שלושה גורמים שמשפיעים על שווי מקרקעין- מיקום, מיקום ומיקום. ואכן, הגורם המרכזי המשפיע על שווי הינו המיקום! כאן באה לידי ביטוי הבחירה האישית שלנו- האם אנחנו מעוניינים לגור במרכז או בפריפריה, בסביבה עירונית או כפרית, ויותר מזה האם אנחנו מעדיפים שכונה מבוקשת ומסודרת, עם תשתיות ומערכת חינוך ברמה גבוהה או שאנחנו מוכנים "להמר" על שכונה שנמצאת כיום בראשית התפתחותה וצופים שהיא במגמת עלייה ואיתה גם יצמח שווי הדירה שלנו? במקרים רבים, משפחות רוכשות דירה או בית מגורים בסביבה בעלת רמת ביקוש ורמת פיתוח בינונית ואף ירודה, במחיר נמוך יחסית, ועם השנים הסביבה משנה פניה ויחד עם זה עולה שווי הנכס באופן משמעותי ועולה גם איכות החיים.

לאחר שהחלטנו על המיקום (או על מספר אלטרנטיבות למיקום) ועל תקציב אפשר לגשת לבדיקת דירות ספציפיות המוצעות למכירה. בדיקת הדירות צריכה להיערך בשלושה מישורים: משפטי, תכנוני, פיסי.

בדיקה משפטית - מאמר זה אינו מתיימר כמובן להחליף את הליווי המשפטי שכל רוכש דירה חייב להיעזר בו (!) אלא לציין נקודות הקשורות לזכויות בנכס ויש להן השלכה על שוויו. בהקשר זה יש לבצע מספר בדיקות:

ראשית, האם הבעלות בדירה היא פרטית או שהנכס מנוהל על ידי מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל")? אם הבעלות פרטית אנחנו רוכשים את זכות הבעלות המלאה, אך אם מדובר במינהל אזי למוכר שממנו נרכוש את הדירה יש זכויות חכירה בלבד. במקרה כזה חייבים לבקש מהמוכר את הסכם החכירה שלו, ההסכם יאפשר להבין מהן הזכויות שלו בנכס. (הערה: הרפורמה במינהל בשנים האחרונות מאפשרת במקרים רבים לרכוש זכויות בעלות, כמו כן במרבית המקרים מדובר בזכויות חכירה מהוונות ששוויין זהה כמעט בדירות מגורים לשווי בעלות).

שנית, האם קיים בדירה שוכר או דייר מוגן או בעל זכויות כלשהו? מובן שהמוכר צריך להתחייב להעביר לנו את הזכויות בדירה כשהן פנויות וריקות מכל מחזיק או שעבוד, אבל רצוי לברר נקודה זו ולוודא שהמוכר יכול לפנות את הדירה במקרה שיש בה מחזיק, נקודה זו חשובה במיוחד כשקיים דייר מוגן שפינויו הינו הליך ארוך ויקר.

בדיקה תכנונית - את הבדיקה הזו ניתן לערוך בוועדה המקומית לתכנון ולבניה בעיר בה נמצא הנכס.

ראשית, חשוב לבדוק שיש היתרי בניה לכל חלקי הנכס כולל חניה, מרתף ושטחי שרות. מבנים ללא היתר עלולים לסבך את הרוכש בצווי הריסה, כתבי אישום פליליים ואף להקשות על קבלת משכנתא!

שנית, מומלץ לבדוק אם אין תוכניות מתאר בסביבת הנכס שעלולות לפגוע בשווי הדירה. כך למשל ייתכן שהדירה פונה כיום לנוף פתוח אבל מתוכננת בניה של מגדל מגורים גבוה או בנין ציבורי בצמוד לבנין בו ממוקמת הדירה הנמכרת.

שלישית, כדאי לבדוק אם חלות בדירה תוכניות פינוי בינוי או תוכנית תמ"א/38 (הגנה מפני רעידות אדמה). תוכניות אלו עשויות להשביח משמעותית את שווי הדירה הנרכשת! במימוש לפי תמ"א/38 מתקשרים דיירי הבניין עם יזם שמבצע על חשבונו את חיזוק הבניין כנגד רעידות אדמה וכן משפץ אותו, מוסיף אלמנטים כגון מעלית, חדר נוסף ובתמורה מקבל זכויות בניה על גג הבניין. במימוש תוכנית פינוי בינוי מתקשרים הדיירים עם יזם שהורס את הבניין הישן הקיים, מקים במקומו פרויקט חדש ומודרני, הדיירים מקבלים דירה חדשה בבנין החדש וכן הוצאות שכירות לתקופת הבניה.

בדיקה פיסית - אחרי המיקום, הנתונים הפיסיים הם המשמעותיים ביותר בקביעת שווי הדירה. שטח הדירה, מספר החדרים, שנת הבניה, קומה, מספר דירות בקומה ובבנין בכלל, מצבה הפיסי של הדירה, האם יש חניה צמודה, האם החניה מקורה או פתוחה, האם יש מחסן צמוד, האם יש חברת ניהול ודמי ניהול, האם הדירה פונה לחזית או לעורף, האם יש אלמנטים סביבתיים משביחים כגון נוף לים או אלמנטים פוגעים כגון צמידות למקור רעש או למבנה ציבורי. כאשר מדובר בבית צמוד קרקע אז רלוונטי כמובן גם שטח המגרש, האם צפויות הפקעות קרקע לצרכי ציבור, קווי בנין, המגרשים הגובלים הבינוי הקיים בהם ותוכניות המתאר החלות בהם.

נקודה מעניינת נוספת שיש לתת עליה את הדעת היא הבחירה בין דירה יד ראשונה ליד שנייה. היתרונות בדירה יד ראשונה הם ברורים, דירה חדשה, חדישה ומודרנית. עם זאת, דירה שנרכשת "על הנייר" יש בה סיכון של איחור במסירה, של ליקויי בניה וכו'. דירה יד שנייה היא נכס מוחשי וידוע נטול הסיכונים האלו. יתרון נוסף לדירה יד שנייה הינו ההשקעות הקיימות בה שלעיתים ערכם הכספי גבוה- מטבח, ארונות, חדרי אמבטיה וכו'. מומלץ לבחון את שתי החלופות, הן דירות יד ראשונה והן דירות יד שנייה לפני קבלת החלטה.

במאמר קצר זה פרסתי בפני הקורא את ה"טיפים" העיקריים להחלטה נבונה במהלך הכלכלי הכי משמעותי בחיי משפחה בישראל, רכישת דירת המגורים שלה. במהלך זה משולבים שיקולים אישיים יחד עם יריעה רחבה של שיקולים כלכליים. לאחר שהגדירה לעצמה המשפחה מהי סביבת המגורים המתאימה לה ומהו התקציב העומד לרשותה, עליה לגשת לבחינת הפרמטרים הפיסיים, משפטיים, ותכנוניים שפורטו לעיל. מומלץ להיעזר באנשי מקצוע ולקבל החלטה שקולה ומושכלת, שכן החלטה זו תלווה את המשפחה במשך שנים רבות ואולי אף לכל החיים.

* הכותבת הינה שמאית מקרקעין מוסמכת, אגרונומית, מוסמכת במינהל עסקים ומשפטנית. בעלת משרד שמאות וניהול מקרקעין מהמובילים בישראל, נחמה בוגין בע"מ. מרצה במוסדות אקדמיים ואחרים, עורכת משנה דו ירחון מקרקעין, כתבה מאמרים רבים והשתתפה בכתיבת ספרים, מגשרת, בוררת, משמשת מומחית מטעם בתי משפט, וכן משמשת כמומחית לענייני נדל"ן בתקשורת- גלובס, דה מרקר, כלכליסט, מעריב, ידיעות אחרונות וכן בתוכניות טלוויזיה שונות כגון לילה כלכלי, תוכנית חסכון, חדשות 2, חדשות 10, תוכניות בוקר ועוד. מוזמנים לגלוש לאתר האינטרנט ולערוץ היוטיוב של נחמה בוגין:
www.nbogin.co.il
www.youtube.com/user/nehamabugin

* אין להעתיק, לשכפל, לצלם או להפיץ את המאמר במלואו או בחלקו.