בנייה עצמית

כאשר אתם רוכשים בית פרטי מקבלן או מיד שניה, אתם קונים מוצר מוכן של קרקע + בית.

בנייה עצמית, לעומת זאת, היא פחות נוחה. לא רק שאתם קודם כל רוכשים מגרש, אתם גם מחפשים אדריכל וקבלן ואחראים על כל פרט ופרט, כולל אישורים והיתרים. היתרון הגדול הוא שאתם מקבלים את מה שאתם רוצים.

התהליך הוא כזה: אתם קודם משלמים את עלויות הבנייה, ולאחר מכן מקבלים חלק מהסכום חזרה מהבנק בשלבים לפי קצב ההתקדמות.

מגרש

הבנק מאפשר לקחת משכנתא לטובת קרקע שמיועדת לבנייה באופן רשמי עם אישורי בנייה בתוקף. על פי רוב הבנק לא יאשר את אחוז המימון המקסימאלי לפי הגבלות בנק ישראל (75%) אלא 50% עד 60% בשל סיכוני אשראי גבוהים יותר - במידה שלא תחזירו את המשכנתא יהיה לו קשה יותר למכור מגרש מאשר דירה רגילה.
עלות הקרקע נקבעת לפי הנמוך מבין השניים: מה ששילמתם או מה שמעריך השמאי.

הכסף שהבנק נותן עובר ישירות לגורם שממנו קונים את המגרש (למשל, מינהל מקרקעי ישראל), וזה שונה משאר המשכנתא שבה אתם מקבלים כסף ישירות לחשבון בנק שלכם.

נקודות חשובות, מאת עו"ד גלית פרלדיק

לאור מחירי הדירות ההולכים ונוסקים, אנו נתקלים ביותר ויותר לקוחות המתעניינים ברכישת מגרש, לצורך בנייה עצמית למגורים, או לצורך השקעה. במאמר זה סקרנו עבורכם מספר דגשים שחייבים לבחון בטרם קבלת החלטה על רכישת מגרש.

בדיקת ייעוד המגרש

ראשית, חשוב לברר, האם מדובר במגרש בייעוד מאושר לפי תכנית בתוקף למגורים, או ביעוד אחר שאינו למגורים, כדוגמת אדמה חקלאית.

במידה ואין תכנית מאושרת ובתוקף המייעדת את המגרש למגורים, חובה לבדוק האם בכלל הוגשה תכנית להפוך את המגרש לייעוד למגורים, ואם כן - באיזה שלב תכנוני היא נמצאת. שאלות אלו יש לבדוק אל מול הועדה המקומית לתכנון ובניה, ולא להסתפק במידע שנמסר על ידי הגורם המשווק.

כל עוד אין תכנית מאושרת ובתוקף, אין ודאות תוך כמה שנים המגרש יופשר לבניה, אם בכלל, ולפיכך, אם המטרה היא לרכוש את המגרש לצורך מגורים בטווח הקצר, אין זו העסקה הנכונה לכם.

גם אם מחליטים לרכוש את המגרש לצורך השקעה עתידית, חשוב להבין שהמדובר בעסקה המאופיינת בחוסר ודאות רב בשאלה האם יופשר המגרש למגורים ומתי, וכפועל יוצא - בעלת סיכון גבוה יותר, ולפיכך היא אינה מתאימה בהכרח למי שמחפש ודאות.

בדיקת המצב התכנוני

בשלב הבא, ובהנחה שמדובר במגרש המיועד למגורים, יש להמשיך ולבחון את מלוא המצב התכנוני החל על המגרש הנרכש. בכלל זה, יש לבדוק את כל התכניות החלות על המגרש, היקף זכויות הבנייה הקיימות במגרש הספציפי, ולכמה יחידות ניתן לפצלן, האם קיימות הגבלות בתכניות על אפשרויות הבנייה במגרש, כגון, הגבלה של גודל מגרש מינימלי, קווי בנין, האם קיימת הפקעה על חלק המגרש, האם כבר אושרה תכנית בינוי וכיוב'.

במסגרת זו, חשוב לבדוק גם תכניות בהכנה וגם תכניות שהופקדו, שיש בהן כדי להשפיע, הן על המגרש, והן על סביבת המגרש.

בדיקת המאפיינים הפיזיים

בהיבט זה חשוב לבחון היטב את מאפייניו הכלליים של המגרש, כגון: גודלו של המגרש, דרכי הגישה אל המגרש, במידה וקיימת הפקעה על חלק מהמגרש - מה הגודל הנותר, האם קיימות מגבלות פיזיות וטופוגרפיות שיש בהן להשפיע על תכנון הבית שייבנה על המגרש וכיוב'.

בדיקת המצב התכנוני ביחד עם מאפייניו הפיזיים של המגרש, יובילו למסקנה, למשל, האם ניתן לבנות על המגרש בית שטוח או רק בית במפלסים.

אופן הרישום

סוגייה נוספת שיש לתת עליה את הדעת, הינה אופן רישום המגרש. במידה והמגרש מהווה רק חלק מהמקרקעין, חשוב לבדוק האם ניתן לפצל את המקרקעין ולהירשם כבעלים בנפרד על המגרש בלבד (המצב המשפטי המומלץ), או שהבעלות תהא של כל בעלי הזכויות במשותף על כל המקרקעין (במושע), או שמא בדרך של רישום בית משותף.

במידה ומדובר בבעלות במושע, חשוב לדאוג להסכם שיתוף שיחתם בד בבד עם חוזה הרכישה של המגרש, ואשר יגדיר את זכות השימוש והחזקה הבלעדיים של כל אחד מבעלי הזכויות על חלק מסוים במקרקעין. כמו כן, חשוב לדרוש שהסכם השיתוף יירשם בלשכת רישום המקרקעין, על מנת שיחול לא רק על הצדדים להסכם השיתוף, אלא כלפי כולי עלמא (כלפי צדדים שלישיים, ובמקרה של החלפת בעלים יחול גם על בעלים עתידיים). חשוב לדעת עוד, כי העדרו של הסכם שיתוף רשום בלשכת רישום המקרקעין, או התחייבות לרישומו, הובילו לא אחת לסירוב של בנקים למשכנתאות למתן משכנתא עבור נכס זה.

כמו כן, במסגרת חוזה הרכישה של המגרש, חשוב להגדיר על מי חלה החובה לבצע את הליכי הרישום ופיצול החלקה, על מי חלות העלויות הכרוכות בכך, ולתחום את הליכי הרישום בזמן.

היבטי מיסוי ועלויות נגררות

מבחינת המחיר שנקבע, חשוב להבין שלרכישת מגרש נגררות עלויות נוספות ורבות, ויש להבהיר על מי חלות עלויות אלו - האם הן כלולות במחיר המגרש, שאז יש להגדירן בצורה מפורשות, או שמא הן חלות על הרוכש, שאז אולי מחיר המגרש כבר אינו כדאי.

כך, למשל, עלויות הכרוכות בפרצלציה (חלוקת המגרש) ו/או בעריכת הסכם שיתוף (ראו לעיל). כמו כן, אם מדובר באדמת רשות מקרקעי ישראל (להלן – "רמ"י"), עבור האפשרות לבנות יחידה נוספת על המגרש תידרשו לשלם לרמ"י סכום לא מבוטל שיכול לנוע מעשרות אלפי שקלים, ובמקרים מסוימים יכול להגיע גם למאות אלפי שקלים.

בנוסף לתשלום לרמ"י, קיים תשלום היטל השבחה אותו משלמים לועדה המקומית לתכנון ובניה, והוא נפרד מהתשלום לרמ"י. ככלל, תשלום זה חל על המוכר מקרקעין, אלא אם הוסכם אחרת.

כך, גם יש לבחון הוצאות הקשורות לפיתוח החלקה ועוד.

בהיבט המיסויי, חשוב לדעת, כי ברכישת מגרש הנישום אינו זכאי ל"פטור" ממס רכישה עד לגובה של 1,568,800 ¤ בדומה ל"פטור" (מדרגת מס 0) הקיים ברכישת דירת מגורים יחידה, גם אם זו תהא דירתו היחידה. מס הרכישה החל על רכישת מגרש, שונה ממס הרכישה החל על רכישת דירה בנויה. המס החל על רכישת מגרש הינו 6% החל מהשקל הראשון, גם אם אין לנישום דירה כלל.

יחד עם זאת, חשוב לדעת, כי ניתן לקבל החזר בגובה 1% ממס הרכישה ששולם, בהתקיים כל התנאים הבאים: המדובר בקרקע המיועדת לבניית דירת מגורים אחת לפחות; תוך 24 חודשים מיום הרכישה התקבל היתר בניה; ומס הרכישה לא הותר בניכוי במס הכנסה.

בנוסף לכל אלו, כמובן שיש לבצע את יתר הבדיקות המשפטיות המאפיינות כל עסקת רכישה - ובכלל זה, האם קיימים שעבודים ו/או עיקולים ו/או הערות ו/או צווים מכל סוג שהוא לטובת צד ג', ובמידה וכן – יש לדאוג להסיר מכשולים אלו ו/או לוודא שלא יכשילו את העסקה.

בחינת הסוגיות שפורטו לעיל תסייע לכם בקבלת החלטה מושכלת לגבי איזה מגרש כדאי יותר מבחינה כלכלית לרכוש, ואיזה מגרש מתאים לציפיות ולהעדפות האישיות שלכם. לפיכך, את כל הבדיקות שפורטו לעיל ואחרות, יש לבצע כבר בשלב המשא ומתן, בליווי עו"ד שתחום עיסוקו הינו מקרקעין ובליווי אדריכל/מהנדס/שמאי לבחינת המצב התכנוני של המגרש. אלו הן נקודות חלקיות, וכמובן שלכל מגרש יש את המורכבות שלו ונדרשת בחינה נקודתית מול הגורמים המקצועיים בטרם מחליטים האם ואיזה מגרש לרכוש.

מימון הבנייה

אחוזי המימון נקבעים לפי העלות הכוללת (קרקע + בנייה), והכסף משוחרר לפי התקדמות הבנייה.
העלויות שהושקעו עד שלב היתר (אדריכל, מהנדס, מס רכישה על הקרקע וכו') נכללות בהון עצמי.

כאשר מסיימים שלב מסוים, הבנק שולח שמאי שיעריך את עלות הנכס ורק לאחר מכן הוא משחרר לכם את הכסף תמורת העבודה.

השלב הראשון שתקבלו כסף לחשבון מהבנק יהיה בגמר שלב היסודות, כלומר אתם חייבים לתכנן כך שיש לכם מספיק מזומן כדי לממן את היסודות לפחות, כי אם לא יהיה, תצטרכו לקחת הלוואה רגילה שהריביות בה הרבה יותר גבוהות.

אם אושרו 60% עבור כל הבנייה, אז בכל שלב תוכלו לקבל עד 60%. לדוגמא, אם ביצוע עבודות השלד עולה 400 אלף ש"ח תוכלו לקבל רק 240 אלף ש"ח לשלב זה, ושאר התשלום לקבלן השלד ימומן מההון העצמי שלכם. הבנק נוטה לתת בדרך כלל עד 60% מימון (ולא 70%), הוא שומר לעצמו כ- 10% מרווח ביטחון למקרה שבו לא חישבתם נכון את העלויות, כך שאם תיתקעו באמצע הבנייה הוא יוכל להלוות סכום נוסף.

שלבים

הבנייה כוללת 5 שלבים: יסודות, שלד, טיח וריצוף, גימור פנים וגמר בנייה, והם מתוארים בטבלה הבאה.



חשוב מאד לבנות תזרים מזומנים מדויק ככל האפשר ולהשאיר רזרבות של הון עצמי. יש להתאים את התשלומים לקבלן ולאנשי המקצוע לשלבים שהבנק משחרר כסף, ולא לשלם מראש על עבודה שלא נעשתה.

חריגות מהתקציב

סקר שנערך בבריטניה בקרב 500 אנשים אשר בנו עצמאית, מצא ש- 60% מהם חרגו מהתקציב והחריגה היתה לרוב בגובה של 20%. למעלה ממחצית הגדילו את ההוצאות המתוכננות כי החליטו לבנות יותר או שידרגו את המפרט, והיתר חרגו עקב הוצאות נוספות בלתי צפויות. לכן מומלץ לקחת כ- 20% לבלת"מים.

במאמר 4 Signs That Your New Build Will Go Over Budget, קבלן זול באופן משמעותי מהצעות אחרות, אשר רוב הסיכויים שישתמש בחומרים זולים, מוזכר כסימן לבעיות עתידיות.

קחו בחשבון את ההוצאות הנוספות הבאות: מס רכישה, היטל השבחה, דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, עלויות מעבר, התחברות לגז, למים ולחשמל.
הצמדת עלויות למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה, עיכובים בלוחות זמנים ועלויות ייחודיות לבניה עצמית (כגון עלות הקרקע, מיסוי, שכר אדריכל ועוד).

בנייה ירוקה - כדאיות כלכלית ומקורות מימון