משכנתא לבנייה עצמית

גודל טקסט גודל גופן רגיל גודל גופן גדול גודל גופן גדול מאד

משכנתא לבנייה עצמית

כאשר אתם רוכשים בית פרטי מקבלן או מיד שניה, אתם קונים מוצר מוכן של קרקע + בית.

בנייה עצמית, לעומת זאת, היא פחות נוחה. לא רק שאתם קודם כל רוכשים מגרש, אתם גם מחפשים אדריכל וקבלן ואחראים על כל פרט ופרט, כולל אישורים והיתרים. היתרון הגדול הוא שאתם מקבלים את מה שאתם רוצים.

מדובר בתהליך בו אתם קודם משלמים את עלויות הבנייה, ולאחר מכן מקבלים חלק מהסכום חזרה מהבנק בשלבים לפי קצב ההתקדמות.

מגרש

הבנק מאפשר לקחת משכנתא לטובת קרקע שמיועדת לבנייה באופן רשמי עם אישורי בנייה בתוקף. על פי רוב הבנק לא יאשר את אחוז המימון המקסימאלי לפי הגבלות בנק ישראל (75%) אלא 50% עד 60% בשל סיכוני אשראי גבוהים יותר - במידה שלא תחזירו את המשכנתא יהיה לו קשה יותר למכור מגרש מאשר דירה רגילה.
העלות שהושקעה בקרקע נקבעת לפי הנמוך מבין השניים: מה ששילמתם או מה שמעריך השמאי.

הכסף שהבנק נותן עובר ישירות לגורם שממנו קונים את המגרש (למשל, מינהל מקרקעי ישראל), וזה שונה משאר המשכנתא שבה אתם מקבלים כסף ישירות לחשבון בנק שלכם.

מימון הבנייה

אחוזי המימון נקבעים לפי העלות הכוללת (קרקע + בנייה), והכסף ניתן לפי התקדמות הבנייה.
העלויות שהושקעו עד שלב היתר (אדריכל, מהנדס, מס רכישה על הקרקע וכו') נכללות בהון עצמי.

כאשר מסיימים שלב מסוים, הבנק שולח שמאי שיעריך את עלות הנכס ורק לאחר מכן הוא משחרר לכם את הכסף תמורת העבודה.

השלב הראשון שתקבלו כסף לחשבון מהבנק יהיה בגמר שלב היסודות, כלומר אתם חייבים לתכנן כך שיש לכם מספיק מזומן כדי לממן את היסודות לפחות, כי אם לא יהיה, תצטרכו לקחת הלוואה רגילה שהריביות בה הרבה יותר גבוהות.

אם אושרו 60% עבור כל הבנייה, אז בכל שלב תוכלו לקבל עד 60%. לדוגמא, אם ביצוע עבודות השלד עולה 400 אלף ש"ח תוכלו לקבל רק 240 אלף ש"ח לשלב זה, ושאר התשלום לקבלן השלד ימומן מההון העצמי שלכם. הבנק נוטה לתת בדרך כלל עד 60% מימון (ולא 70%), הוא שומר לעצמו כ- 10% מרווח ביטחון למקרה שבו לא חישבתם נכון את העלויות, כך שאם תיתקעו באמצע הבנייה הוא יוכל להלוות סכום נוסף.

שלבים

הבנייה כוללת 5 שלבים: יסודות, שלד, טיח וריצוף, גימור פנים וגמר בנייה, והם מתוארים בטבלה הבאה.

שלבים בבניית בית פרטי

חשוב מאד לבנות תזרים מזומנים מדויק ככל האפשר ולהשאיר רזרבות של הון עצמי. יש להתאים את התשלומים לקבלן ולאנשי המקצוע לשלבים שהבנק משחרר כסף, ולא לשלם מראש על עבודה שלא נעשתה.

חריגות מהתקציב

סקר שנערך בבריטניה בקרב 500 אנשים אשר בנו עצמאית, מצא ש- 60% מהם חרגו מהתקציב והחריגה היתה לרוב בגובה של 20%. למעלה ממחצית הגדילו את ההוצאות המתוכננות כי החליטו לבנות יותר או שידרגו את המפרט, והיתר חרגו עקב הוצאות נוספות בלתי צפויות. לכן מומלץ לקחת כ- 20% לבלת"מים.

במאמר 4 Signs That Your New Build Will Go Over Budget, קבלן זול באופן משמעותי מהצעות אחרות, אשר רוב הסיכויים שישתמש בחומרים זולים, מוזכר כסימן לבעיות עתידיות.

קחו בחשבון את ההוצאות הנוספות הבאות: מס רכישה, היטל השבחה, דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, עלויות מעבר, התחברות לגז, למים ולחשמל.
הצמדת עלויות למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה, עיכובים בלוחות זמנים ועלויות ייחודיות לבניה עצמית (כגון עלות הקרקע, מיסוי, שכר אדריכל ועוד).

בנייה ירוקה - כדאיות כלכלית ומקורות מימון