בנק ירושלים

גודל טקסט

ראיון עם רונן קמחי, מנהל מרכז חיתום ובנקאות מסחרית בבנק ירושלים.
נובמבר 2016

1. רונן, ספר איך הגעת לתפקיד מנהל מרכז חיתום ובנקאות מסחרית בבנק ירושלים?

רונן: התחלתי את דרכי בבנק לפני כ-27 שנה, ניהלתי למעלה מ- 20 שנה סניפים שונים. לפני כשנה וחצי עברתי לנהל את מרכז החיתום והבנקאות המסחרית ובקרוב אמור לשמש כאחראי מערך הדרכת האשראי בבנק. חוויתי בתקופה זאת את התמורות שחלו בשוק המשכנתאות ובמשק ואת ההתאמות שביצע הבנק בכדי להתאים עצמו לשינויים אלה. החל מהעברת האחריות המימון מהאוצר (כספי תקציב) לכספי הבנק, התמודדות עם ריביות שנשקו לכ-10% בסוף שנות ה-90, שינוי בטעמי השוק במסלולי ההלוואות, המשבר הכלכלי הגדול ב-2008, ריכוז פעילות הבנקים למשכנתאות אל תוך פעילות הבנקים המסחריים ועד ההגבלות המחמירות של הרגולציה בשנים האחרונות, וכן בתמורות החברתיות ששינו את שוק המשכנתאות ואת שוק הדיור מהעלייה הגדולה בתחילת שנות ה-90 מבריה"מ (של אז) המשך בעליה מאתיופיה ועד לניסיונות לייצב את מחירי הדיור בפרויקטים מסוג "מחיר למשתכן" ו-"מחיר מטרה".

רונן קמחי

2. איך היית מגדיר "משכנתא טובה"?

רונן: מעבר לתמחור נמוך, לכל לקוח יש את היכולות האישיות שלו בכדי לשרת את חוב המשכנתא ובעסקאות רבות אנו נתקלים במבנה עסקה ורישום נכסים לקוי העלול לפגוע בעתיד בהעברת הזכויות ע"ש הלווה. הטיפול בקבלת מסמכים שיאפשרו רישום תקין של הנכס מצריך טיפול מקצועי ומיומן של הבנק המממן.

הייתי מסכם משכנתא טובה כ:

1. תמחור נמוך בתמהיל הכולל של ההלוואה ביחס למתחרים.
2. משכנתא התואמת את צרכי ויכולות הלקוח.
3. משכנתא המאושרת ומבוצעת לאחר בדיקת מלוא סיכוני העסקה ולאחר בדיקה מקיפה של מסמכי הביטחונות ע"י הבנק המממן.

3. מזה כשנה, ריביות המשכנתא הממוצעות עולות. כיצד הדבר משפיע על התמהילים הניתנים בבנק, ומהן המשמעויות לגבי הלווים?

רונן: לאור עליית הריביות בשנה האחרונה והפער המינורי בריביות בין המסלול צמוד המדד ללא צמוד, ניכר ביצוע יתר במסלול הלא צמוד לצורך נטרול סיכונים (בחודש 9/16 בוצעו כ-34% מהמשכנתאות בריבית לא צמודה ו-12% בריבית צמודה לעומת 30% ו-19% בהתאמה בתקופה המקבילה ב-2015).

הגידול בתשלום החודשי גורם להארכת תקופות ההלוואה בכדי להתכנס ליחס החזר – הכנסה פנויה תואם. שינוי זה יגרום ללקוחות לשלם ריבית כוללת גבוהה יותר לכל התקופה.

כמו כן, כדאיות מחזור משכנתא הולכת ופוחתת בתקופה של עליות ריבית.

4. במחקר Two Extensive Margins of Credit and Loan-to-Value Policies של אוניברסיטת הרווארד ואוניברסיטת ג'ורג'טאון, מופיע התרשים הבא שמתאר את הקשר בין אחוז המימון (LTV) המקסימאלי ובין היכולת להיות בעל דירה (קו רצוף) והסיכון לחדלות פירעון (קו מקווקו). אחוז מימון גבוה יותר מגדיל את הסיכון לחדלות פירעון, אבל גם מאפשר ללווה להשיג דירה. איך אתה רואה את הטרייד-אוף הזה, ואיך הוא בא לידי ביטוי בתהליך אישור ההלוואה?



רונן: בטרייד אוף המוצג יש להכניס למשוואה זאת את יכולת ההחזר. קרי, יחס החזר – הכנסה פנויה. כפי שציינתי, לכל לקוח יש יכולת החזר שונה. כיום בנק ישראל מגביל את יחס ההחזר – הכנסה פנויה עד 50% (בהחמרה של ריתוק הון לבנקים) ועד 40% ללא החמרה. נתון זה למעשה אמור להקטין את גובה המימון הניתן ללקוח ובמקרים רבים להקטין את אחוז המימון המוגבל כיום רגולטורית עד 75% ללווים הרוכשים את דירתם הראשונה, נתון המצריך את הלווים לאתר דירות התואמות את יכולותיהם הפיננסיות.

5. עם אילו אתגרים עיקריים הנך מתמודד במסגרת תפקידך?

רונן: בנק ירושלים יצר לעצמו מוניטין לאורך שנים כבנק המתמחה במימון עסקאות מורכבות,ובעיקר במגזרים בהם המתחרים ממעטים לפעול - מגזר חרדי,מגזר ערבי, תושבי חוץ, נכסים במושעא (בבעלות משותפת), ישובים בסטטוס בר רשות, קבוצות בנייה קטנות ועוד. הטיפול בעסקאות אלה מצריך ידע וניסיון רב. היכולת למצוא פתרונות מימון לעסקאות אלה תוך שמירה על רמת שירות גבוהה, מהירה ויעילה בשוק מאוד תחרותי ורגולציה קשיחה הינה התמודדות יומיומית מאתגרת במרכז החיתום. אתגר נוסף הקשור לתפקידי החדש הינו שימור והעצמת הידע המקצועי אצל בנקאי המשכנתאות בסניפים.

6. איזה טיפ תוכל לתת לאנשים שרוצים לקחת משכנתא?

משכנתא הינה תהליך מורכב המצריך ידע בסיסי והכוונה נכונה.

א. לפני שניגשים לבנק, הייתי ממליץ להכין שיעורי בית.

הרשת מלאה באתרים מקצועיים המסבירים באופן בסיסי מושגים שונים מתחום המשכנתאות ואת תהליך ביצוע המשכנתא. החל מהמסמכים הנדרשים ע"י הבנק, סוגי המסלולים הקיימים ועד סוגי הביטחונות הנדרשים. המידע אינו תמיד מדויק ושלם אולם כהכנה לתהליך הוא בהחלט מספק.

ב. הכינו רשימת שאלות ובקשו הסבר לגבי מושגים שאינם ברורים והתהליך במלואו.

ג. תבצעו שופינג לפחות ב-2-3 בנקים שונים. תנסו להתרשם ולהשוות את רמת הידע, השירות והנכונות של הבנקאי מולכם למסור את מלוא המידע הנדרש.

ד. חשוב למסור לבנק כל מידע הקשור לשינויים צפויים כגון כספים שאמורים להשתחרר ואמורים לסלק חלק מהמשכנתא.

ה. תנסו לבצע השוואות בין מסלולים תואמים (לעיתים יש לבקש כמה הצעות שונות התואמות הצעות של המתחרים לצורך השוואה והתאמת צרכים).

ו. לפני חתימה על הסכם רכישה, חשוב לקבל אישור עקרוני מהבנק. הכולל אישור הנכס והסכמה לגבי שיעבוד הנכס (במקרים רבים ניתן אישור להלוואה, אולם לקראת סיום התהליך נתקלים בבעיית רישום הבטחונות).

ז. התייעצו במכרים המבינים בתחום או שחוו את התהליך.

ח. אם עדיין מרגישים "אבודים", ניתן לקחת שירותי יועץ משכנתאות מוכר (רצוי עם המלצות), המאושר ע"י הבנקים למשכנתאות.

7. פרנסואה דה לה רושפוקו אמר פעם כי "אנשים רבים מתגאים במעשיהם המוצלחים, למרות שבדרך כלל הם לא תוצאה של תכנון אלא של יד המקרה." מה דעתך?

רונן: כל אדם או ארגון מנסה לייצר לעצמו ערך, בין היתר ע"י ניכוס פעולות מוצלחות. יש לנו היכולת לתכנן ולבצע פעולות מוצלחות, יחד עם זאת, בסביבה בה אנו פועלים, כוחות השוק חזקים מכל פרט או ארגון ככל שקיימים שינויים בהתנהגות צרכנים, שינוי רגולטורי וכדו'. פעולות מוצלחות שתוכננו על ידינו אמורות לפגוש תנאים מתאימים.

8. מה אתה עושה מחוץ לשעות העבודה (תחביבים)?

רונן: צלילה, טראקים, ספינינג ושוער קבוצת הכדורגל של הבנק.

9. איפה אתה רואה אתכם בעתיד?

רונן: בנק ירושלים ימשיך למצב עצמו כבנק מקצועי וייחודי במגזרים בהם הוא פועל כיום, ויחפש מגזרי פעילויות נוספים, שבהם יוכל להגדיל את היתרון היחסי, במתן פתרונות מימון.