טעויות ברכישת דירה

מאת: עו"ד תמר איטח
29.1.2019

רכישת דירה/בית היא אחת העסקאות המשמעותיות ביותר שאנשים עושים בחייהם, כיחידים, כזוג או כמשפחה. לרכישת הנכס השלכות לטווח ארוך ולכן חשוב מאד להתייחס לעסקה הזו ברצינות ולא ליפול לטעויות נפוצות. מאמר זה בא לעזור לכם להימנע מאותן טעויות נפוצות בהן טועים לא מעט רוכשים. רוב הטעויות הנפוצות מתחלקות לשלושה היבטים מרכזיים;

ההיבט ההנדסי

1. בדיקת ההיסטוריה של הנכס – רבים הרוכשים שטועים ומסתמכים על דבריהם של בעלי עניין בעסקת המכירה כגון; סוכני נדל"ן, אנשי מכירות וכמובן בעל הנכס. אולם אין להסתמך על דבריהם בעיניים עצומות כיוון שיש להם אינטרס מובהק כי הנכס יימכר, וייתכן כי לא יאמרו את כל האמת או יתחמקו מלומר אותה. על מתענייני הנכס לבדוק בצורה מקצועית, באמצעות בעלי מקצוע מטעמם, את כלל מערכות הנכס כדוגמת האינסטלציה, מערכת המים, החשמל וכד'. רצוי לשכור שירותיו של שמאי או מהנדס לבדיקת חריגות בנייה, בעיות בטיחות ואפילו הערכה של עלויות עתידיות בשיפוץ הנכס. רק בעל מקצוע מטעמכם ישרת וישמור על האינטרסים שלכם בבואכם לרכוש נכס. אם אתם מתעניינים ברכישת קרקע לבנייה, חשוב מאד להיוועץ במהנדס או שמאי שיבדוק אם הקרקע מתאימה לבנייה, וכמובן להיוועץ בעורך דין לבדיקת התוכניות החלות באזור ומה הן זכויות הבנייה בקרקע.

2. סביבת הנכס – בבואכם לחפש נכס (דירה או בית למגורים ואפילו קרקע לבנייה) חשוב ביותר שתבחנו את סביבת הנכס בראייה ל-5 עד 10 השנים הקרובות. חשוב לבחון את הסביבה ולראות האם היא מתאימה לצרכים שלכם כיום, וגם האם היא צפויה להתאים לצרכים שלכם ושל בני ביתכם בשנים הקרובות. לעיתים זוגות צעירים המחפשים לרכוש דירה חושבים בעיקר על קרבה למקום עבודתם ושוכחים או שמים בצד שיקוליים משפחתיים. מומלץ לבחון את מיקום הנכס הפוטנציאלי שאתם מבקשים לרכוש מעיניים של משפחה – גני ילדים, בתי ספר ובכלל חינוך, ערכים, קהילה.

ההיבט הפיננסי

3. בירור פיננסי מקיף – לפני שניגשים לחפש נכס חדש מומלץ לערוך בדיקת יכולת כלכלית, כמה כסף זמין כעת וכמה ניתן לגייס ובאילו תנאים. חשוב לבדוק, להתאים ולבחור את מסלול המימון הנכון ביותר עבורכם בהסתמך על מצבכם הכלכלי העכשווי תוך התבוננות קדימה לטווח ארוך של כ-30 שנה (הטווח הממוצע להחזרי משכנתא) והיכולת הכלכלית שלכם בתקופה הזו להחזר ההלוואה.

4. לא מומלץ לרכוש נכס חדש בטרם מכירת הנכס הישן – למרות שרבים טועים לחשוב הפוך, ומפחדים "לפספס" נכס טוב, חשוב לזכור שהשוק היום לא פשוט בכלל, מחירי הנכסים גבוהים ולעיתים יכול לקחת זמן למכור את הנכס שלכם. אם אתם מסתמכים על כספי הנכס הקיים ברכישת נכס חדש, אל תתחייבו לרכוש נכס חדש בטרם הצלחתם למכור את הישן.

5. הגדרת מסגרת תקציב אחראית – חשוב לקחת בחשבון את כלל ההוצאות הצפויות והבלתי צפויות ברכישת נכס. אין לקחת בחשבון רק את מחיר הנכס עצמו, מומלץ ואף רצוי להוסיף על הסכום גם את המיסים הצפויים, עלויות שיפוץ וכמובן טווח של עוד כ-10% להוצאות בלתי צפויות. תמיד תשאירו לכם מרווח כספי ואל תמצו את כל מסגרות הכסף הזמינות שלכם.

ההיבט המשפטי

6. מינוי עורך דין – רבים חושבים שעו"ד הוא רק לשלב הכנת וחתימת החוזה. אולם חשוב למנות עו"ד כבר בשלב מוקדם של חיפוש הנכס. עו"ד מטעמכם יגן עליכם מבחירת נכס שאינו מתאים מבחינה משפטית. עו"ד יערוך עבורכם את כלל הבדיקות המקדמיות הנחוצות על מנת שלא תגלו בדיעבד שרכשתם "חתול בשק". הבדיקות המקדמיות כוללות בין היתר בדיקת הערות אזהרה, רישום בעלות, שעבודים, עיקולים, צווי הריסה ואפילו בדיקה ברשות העתיקות ותב"עות (אם אתם מתעדים לרכוש מגרש לבנייה). אם אתם מתעדים לרכוש דירה מקבלן חשוב לדעת כי עוה"ד של הקבלן אינו מייצג אתכם הרוכשים אלא יכול רק לייצגכם בהליך רישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין. לפיכך, לפני שאתם ניגשים לעסקה מול קבלן כדאי שתמנו עו"ד שייצג אתכם מולו בהליך החוזי ויגן על האינטרסים שלכם.

7. זיכרון דברים – רוכשים בלתי זהירים חותמים על זיכרון דברים כי הם מפחדים להפסיד את הנכס. אולם, חשוב להבין כי זיכרון דברים הוא חוזה לכל דבר ועניין הכפוף לדיני החוזים.

זיכרון דברים נערך בדרך כלל על ידי הצדדים עצמם וללא ליווי משפטי ומכאן הסכנה הטמונה בו. הצדדים עלולים למצוא עצמם מתחייבים לעסקה ומחויבים לחוזה אשר נתון לפרשות בבית המשפט.

ככל חוזה העוסק במקרקעין, גם זיכרון הדברים העוסק במקרקעין כפוף לסעיף 8 לחוק המקרקעין הדורש מסמך כתוב. החתימה על זיכרון דברים בנושא מקרקעין היא בעייתית גם מהטעם שבהיותו מחייב הוא כפוף לחובת דיווח לרשויות המס, ואי דיווח בזמן עלול להוביל להליכים משפטיים ולקנסות. אם אתם חושבים לרכוש נכס בתקופה הקרובה - למגורים, לעסקים או להשקעה, וברצונכם להימנע מטעויות כאלה ונוספות, עו"ד הבקיא בתחום הנדל"ן יסייע לכם לבצע עסקה מוצלחת.

*אין להעתיק, לשכפל, לצלם או להפיץ את המאמר במלואו או בחלקו