תושבי חוץ

גודל טקסט גודל גופן רגיל גודל גופן גדול גודל גופן גדול מאד

משכנתא לתושבי חוץ

מי מוגדר בתור תושב חוץ?

כל יהודי שחי בחו"ל והכנסותיו בחו"ל.
ישראלי שמבלה את רוב זמנו בחו"ל, כלומר לפחות 183 ימים בשנה במשך שנתיים רצופות ומרכז חייו לא היה בארץ.

האם תושבי חוץ יכולים לקבל משכנתא בארץ?

הבנקים מאפשרים לתושבי חוץ לקחת משכנתא בגובה של עד 50% מערך הנכס מאחר שהדירה הנרכשת נחשבת כדירה להשקעה. כלומר, יש להגיע עם 50% הון עצמי.

האם יש שוני בין לקוח זר ללקוח ישראלי בלקיחת משכנתא?

תושב חוץ יכול לבחור בכל מסלולי המשכנתא שנמצאים בישראל. בנוסף, הוא יכול לבקש הלוואת משכנתא צמודה למטבע חוץ על בסיס ריבית הליבור. היקף הלוואות אלה עמד על חצי אחוז מסך המשכנתאות שניתנו בארץ בחודש מרס 2020. רובן נלקחו בשיעור מימון שבין 45% ל- 60%, ושיעור החזר מהכנסה נמוך מ- 30%.

החזרי המשכנתא החודשיים והחוב הכולל של הלווים במסלול צמוד מט"ח תלוי ישירות בשער החליפין של השקל מול מטבע זר ספציפי (דולר ארה"ב, ליש"ט, אירו, ין יפני, פרנק שוויצרי, ודולר קנדי). לדוגמא, במידה שהשקל נחלש מול הדולר האמריקאי בשני אחוזים על רקע נתוני תעסוקה טובים בארה"ב, חוב המשכנתא הכולל בשקלים יגדל באותו השיעור בדיוק. בגלל התנודות בשערי החליפין, המסלול הוא מסוכן עבור לווים שהכנסתם העיקרית היא בשקלים, אך לווים בעלי הכנסה במטבע זר אינם מושפעים מכך ולכן יכולים למצוא את המסלול הזה כאטרקטיבי למדי.

הריבית על ההלוואה מבוססת על מרווח קבוע מריבית הליבור (LIBOR), ומתעדכנת כל 3 או 6 חודשים (לפי הסיכום מול הבנק). בכל נקודת עדכון הלווה יכול לפרוע את ההלוואה או חלקה ללא תשלום קנס יציאה.
גרף ריבית הליבור:



הטיפול בתיק של לווה זר מתבצע במחלקה ספציפית של הבנק ובדרך כלל הוא ארוך יותר מהרגיל עקב בדיקת הכנסות שמקורן מחו"ל. ישנם בנקים אשר דורשים חשבון בנק בישראל ורק אז ישקלו אם לתת משכנתא, אחרים דורשים ערב מקרבה ראשונה בארץ, ויש בנקים שלא מוכנים לתת משכנתא לאנשים שלא גרים בארץ. בחלק מהבנקים תמחור הריביות מעט גבוה מהרגיל. מומלץ לבדוק אפשרויות בבנקים הגדולים: לאומי, טפחות ופועלים.

אילו טפסים הבנק מבקש?

הבנק יבחן את הבקשה כמו כל בקשה אחרת למשכנתא ולכן יבקש פרטים על הלווים, על ההכנסות שלהם ועל הדירה כדי לתת אישור עקרוני.
מסמכים נדרשים לאישור משכנתא לתושב מארצות הברית: דרכון, רישיון נהיגה או תעודת זהות ישראלית (אם יש), תלושי שכר אחרונים, נסח טאבו של הדירה הנרכשת, טופס 1040 המעיד על הכנסות שנתיות, דפי חשבון בנק שלושה חודשים אחורה, דירוג אשראי ודוח אשראי. חשוב לציין שהמסמכים המבוקשים משתנים בין מדינה למדינה ומכל תושב חוץ יבקשו טפסים אחרים.

תוכלו להגיע לחתום על המשכנתא בעצמכם לאחר שמישהו יעשה עבורכם את כל עבודת ההכנה, המשא ומתן מול הבנקים וכו', או לייפות את כוחו של מישהו לחתום בשמכם.

רכישות תושבי החוץ: נתונים היסטוריים

בשנים האחרונות התחזקות השקל (צניחת שערי הדולר, האירו והליש"ט) מייקרת את מחירי הדירות עבור האנגלים, האירופאים או אזרחי ארה"ב, והביקוש לדירות יורד דרמטית. הסבר נוסף לירידה ברכישות טמון בצעדי הממשלה להכבדת המיסוי על משקיעי נדל"ן.


דירות שנרכשו על ידי תושבי חוץ שנים 2010-2018
מקור: סקירה של הכלכלן הראשי במשרד האוצר, יוני 2018

דירות שנרכשו על ידי תושבי חוץ שנים 2005-2009

שער הדולר בין השנים 2005 ל 2009