גרייס

משמעות המילה גרייס באנגלית היא "חסד". הבנק שמלווה לכם את הכסף עושה אתכם "חסד" לתקופה מוסכמת, בה ההחזר יהיה רק בגין הריבית והקרן לא תשולם.

זו היא דחייה של התשלומים אשר נותנת לכם מרווח נשימה כאשר אתם משלמים שכירות במקביל למשכנתא או במקביל לתהליך הבנייה, או כאשר קיימת בעיה להוסיף תשלומים להוצאות החודשיות.

שימוש בגרייס נפוץ גם בהשקעות נדל"ן. לעיתים רוכשים נכס הזקוק לשיפוץ, ולאחר מכן מציעים אותו להשכרה. כדי להקל בעלויות החודשיות עד לכניסת השוכרים, הגרייס מאפשר תשלום חודשי של הריבית בלבד, ולאחר פרק זמן מסוים (כשמקבלים שכירות) מתחילים לשלם קרן+ריבית.

קיים גם "גרייס מלא" שבו הלווים לא ישלמו בכלל בחודשים בהם מופעל הגרייס, אבל הוא בדרך כלל חריג מאוד והבנקים לא מאשרים אותו.

זה בהחלט מקל על המעמסה החודשית (מקטין את ההחזר החודשי ב- 40%-50%), אבל בואו נבין איך בעצם הגרייס עובד.

ניקח דוגמא:

משכנתא של 1 מיליון ש"ח
תקופה 25 שנה
תקופת הגרייס – שנתיים
חלוקה לשלושה מסלולים שווים, ריביות:
• פריים 1.2
• קבועה לא צמודה 4
• משתנה צמודה 3

החזר חודשי ראשוני "רגיל" עבור משכנתא כזו הוא 4,627 ₪. 2,350 ₪ ע"ח קרן ו- 2,277 ₪ ע"ח ריבית.

בעת הפעלת גרייס חלקי, התשלום על חשבון הקרן איננו משולם, אלא רק הריבית. בכל חודש בשנתיים הראשונות הלווה ישלם 2,277 ₪ בלבד.

מה קורה בסוף תקופת הגרייס?

נראה מה קורה אחרי שנתיים. כדי לא להיכנס לספקולציות ותחזיות, נניח שהקרן לא תפחה כי המדד היה קבוע במשך שנתיים, והפריים לא השתנה. לכן, הקרן כרגע עדיין 1 מיליון ש"ח.

התקופה שנותרה היא 23 שנים ולא 25, מה שמביא את התשלום המלא להיות 4,905. כמעט 300 ₪ יותר ממה שהיה משלם הלווה על המשכנתא בלי הגרייס!

על פי נהלי בנק ישראל, הבנקים מתייחסים להחזר החודשי שיהיה בתום תקופת הגרייס, ומחשבים לפיו את יחס ההחזר מהכנסה לצורך אישור ההלוואה. הדבר יכול להוות בעיה לבעלי הכנסה נמוכה שלא יעמדו בחישוב יחס ההחזר.

מה קורה לעלות המשכנתא הכוללת?

בלי גרייס, עלות הכסף תהיה 388,000 ₪.

עם גרייס, עלות הכסף תהיה 408,000 ₪. 20,000 ₪ יותר!

הטבלה הבאה מציגה את עלויות הגרייס לכל 100,000 ₪ ותוכלו לראות בה את השפעת הגרייס על ההחזר הכולל. כמובן שהריביות שלכם וגם התקופות יכולות להיות שונות, והמידע הוא דוגמא בלבד. בדרך כלל על כל שנת גרייס משלמים כ- 1.5% מסכום המשכנתא מעבר למה שהייתם אמורים לשלם ללא הגרייס.

עלויות גרייס במשכנתא

ישנם מספר מחירים לגרייס

- תשלום ריבית ללא נגיסה בחוב
- תשלומים גבוהים יותר בהמשך
- מבחינת הבנק זה נחשב כקצת יותר מסוכן, ולעיתים חלק מהבנקים מייקרים את הריביות

הקרן עשויה לעלות במסלולים צמודי מדד. בנוסף, במסלולי ריביות משתנות למיניהן (והפריים) ככל שהגרייס ארוך יותר - בסופו תמצאו את עצמכם עם אותה הקרן פרוסה למספר שנים קטן יותר וגם הריבית יכולה לעלות שם, דבר שיכול להשפיע על התשלום החודשי לאחר הגרייס.

לכן, מומלץ להשתמש בגרייס רק לצורך גישור על פערי החזר חודשי (כמו שכירות עד קבלת הדירה) ולקחת אותו בחוכמה, ולא לקחת באופן אוטומטי את כל המסלולים בגרייס.



שימוש בגרייס ליצירת חיסכון

הגרייס זה מכשיר פיננסי מצוין ומי שיכול לחסוך מהמהלך כסף, זה יכול להתאים לו. כמה דוגמאות:

1. מדד תשומות בניה מול תשלום גרייס והעברת כסף מהר יותר לקבלן ללא המתנה

נניח שהדירה תהיה מוכנה נניח רק עוד 3 שנים ואתם רוצים רוצה להימנע מתשלומי המדד שיתווספו בתקופה הזו. האם כדאי לקחת את כל המשכנתא כבר עכשיו ולקחת גרייס חלקי על התקופה עד שיבנה הפרוייקט?

השאלה היא האם הגרייס יהיה יקר יותר או פחות יותר ממדד תשומות הבניה.

כשמקדימים את התשלומים, אמנם מפחיתים את השפעתו של מדד תשומות הבניה, אך כמו כל דבר בחיים - זה עולה בהחזרים חודשיים על מלוא סכום המשכנתא שמושכים. שימו לב שהקדמת תשלומים חושפת אתכם גם לסיכונים של בעיות בהתנהלות הקבלן.

תחשבו כמה עולה לכם הגרייס וכמה עלה מדד התשומות הבניה בשנים האחרונות, ותשוו ביניהם. בשנתיים האחרונות המדד עלה בממוצע ב- 2% אחוז בשנה, כך שעל מיליון ₪ התשלום הנוסף לקבלן יהיה סביב 40 אלף ₪.

2. גרייס בפריים כנגד ריבית קבועה

כאשר אנחנו לוקחים גרייס לתקופה משמעותית (5 עד 10 שנים), אנחנו מורידים את ההחזר החודשי באותה התקופה. את ההחזר החודשי שהתפנה ננצל לטובת קיצור של מסלול יקר – מה שנותן לנו אפשרות להוריד ריבית על חלק מההלוואה. לדוגמה, אם אפשר לקצר את מסלול הריבית הקבועה לעשר שנים במקביל ללקיחת פריים לעשר שנים בגרייס, זה יכול להיות מצוין.

דוגמא מהשטח לפוסט של גולש:
גרייס על הפריים כדי לקצר תקופה בקלצ

3. פירעון מוקדם

אם יש תכנון לפרוע תוך מספר שנים מסלול של ריבית משתנה כל 5 לדוגמה, יהיה כדאי לשקול לקחת אותו בגרייס.

לסיכום,
הגרייס בא לתת לכם פיתרון למצב שבו אתם לא יכולים לשלם משכנתא יחד עם עוד תשלום גדול (בדרך כלל שכירות או משכנתא קיימת). תנצלו את האופציה בתבונה ותמיד תבדקו מה יהיו התשלומים במשך תקופת הדחייה, לכמה הם יקפצו אחריה, ומה יהיה ההחזר הכולל.