גרירת משכנתא

כאשר אתם מוכרים נכס שמשועבד לטובת הבנק ואינכם רוצים לפרוע את ההלוואה הקיימת, אתם יכולים לגרור אותה לנכס החדש אותו אתם רוכשים. התנאים (מסלולים, תקופות וריביות) נשמרים, ואם יש צורך בתוספת משכנתא אז על החלק החדש תקבלו תנאים חדשים.

איך הגרירה מתבצעת בפועל?

נניח שאתם מוכרים דירה במיליון ¤ ויש עליה יתרת משכנתא של 400 אלף ¤.

הקונה משלם לכם מיליון ¤ ודורש מכם להסיר את המשכנתא מעל הדירה.

אתם ניגשים לבנק ומבקשים להסיר את המשכנתא. הבנק דורש לקבל מכם 400 אלף ¤ כדי להסיר אותה.

אתם אומרים שאתם רוצים לגרור אותה לדירה הבאה.

הבנק דורש דירה אחרת שהוא יוכל לשעבד, מעביר למוכר של אותה דירה 400 אלף ¤ ורושם משכנתא שתנאיה יהיו זהים לתנאים שהיו לכם בדירה הראשונה. אתם לא משלמים עמלת פירעון כי אתם לא פורעים את המשכנתא אלא גוררים בלבד.

הגרירה מתבצעת בבנק שבו נלקחה המשכנתא המקורית, ואי אפשר לגרור לבנק אחר.

אם אין כרגע דירה חדשה

ייתכן שמכרתם את הדירה הנוכחית שלכם אבל אתם קונים את הדירה החדשה רק בעוד חצי שנה. כלומר, יש לכם כסף אבל אין לבנק לאן להעביר את השעבוד.
במקרה זה, גוררים את המשכנתא לערבות בנקאית / פיקדון והבנק יבקש שתוסיפו 10% מעבר לסכום החוב כמקדם ביטחון. הוא יחזיק את כספי המשכנתא אצלו ואתם ממשיכים לשלם את המשכנתא כרגיל.

התהליך מתבצע כך: נניח שיש משכנתא של 400,000 ש"ח. מקבלים מהקונה 440,000 ש"ח (מתוך התמורה עבור הנכס שנמכר), שמים בבנק בפיקדון משועבד והבנק מסיר את המשכון מהדירה.
ברגע שתיקנו דירה חדשה הבנק ישחרר את הכסף השמור אצלו למוכר שלכם וירשום שעבוד על הבית החדש.

בסיום תהליך הגרירה הבנק של המוכר צריך לתת לקונה מכתב כוונות שבו כתוב באילו תנאים הבנק ידאג לסלק את השיעבוד מהנכס. התנאים יכולים להיות או סילוק של המשכנתא כך שהכסף ישולם לבנק לסגירת המשכנתא, או, אם לא רוצים להחזיר את המשכנתא אלא רק לגרור, אז התנאי של הבנק יהיה שהקונה יעביר סכום כסף מסוים לטובת בעל הדירה שאותה רוצה המוכר לרכוש.

גרירת הלוואת זכאות

בהלוואות זכאות יתכן שיהיה צורך בשינוי תנאי המשכנתא לפי הוראות משרד הבינוי והשיכון, אשר מפורטת בנוהל גרירת סיוע מוכוון.

עמידה במגבלות של בנק ישראל

מבחינת אחוזי מימון, אם אתם קודם מוכרים ואז קונים זה נחשב כדירה יחידה וניתן לקבל עד גובה 75% מימון. אם קניתם וטרם מכרתם, אז זו "דירה חליפית" ותוכלו לקבל עד 70% מימון.

אם החלטתם לגרור משכנתא ישנה ולהגדיל את הסכום, המשכנתא החדשה תצטרך להתיישר עם הנחיות בנק ישראל ואילו הישנה תישמר כמו שהיא היום. לדוגמא, גולש פרסם את ההצעה שקיבל:



המשכנתא הישנה שלו הייתה 230 אלף ¤ במסלול 100% פריים. הוא מעביר אותה לנכס החדש ולוקח 400 אלף ¤ נוספים שעומדים במגבלת 1/3 מהסכום בריבית פריים.

האם הבנק יכול לסרב?

הגרירה מעניקה גמישות רבה אבל אין ערבות לכך שהבנק המלווה יסכים. נהלי בנק ישראל למתן הלוואת לדיור קובעים כי:



בקשה לגרירת משכנתא דומה מאד לבקשת משכנתא ראשונה, שבה הלווה חייב לעמוד בקריטריונים של הבנק. ייתכן שהפרופיל הפיננסי שלכם השתנה, למשל, הפכתם משכירים לעצמאים או חלה ירידה בהכנסה, שינויים כאלה יקשו עליכם לקבל אישור.
אם אתם מבקשים לעבור ליישוב שמוגדר מסוכן מבחינת אשראי, הבנק יכול לסרב לבצע גרירה באותם תנאים.

אולי כדאי לסלק?

במצבים מסוימים יתכן ששווה לבצע מחזור - לפרוע את המשכנתא הקיימת וליטול חדשה לגמרי על כל הסכום בתנאים של היום. השאלה העיקרית היא מהם תנאי המשכנתא ומתי נלקחה, אם הריבית גבוהה עדיף לסלק את המשכנתא הישנה ולקחת חדשה גם במחיר של עמלת פירעון מוקדם.

עמלת גרירת משכנתא בבנקים השונים

בנק מזרחי טפחות: 750 ¤.
בנק לאומי: 550 ¤.
בנק הפועלים: 700 ¤.
בנק דיסקונט: 750 ¤.
בנק ירושלים: 550 ¤