מדריך משכנתא - חלק 2: תכנון פיננסי

הדבר הראשון שאתם צריכים לדעת זה כמה אתם יכולים בכלל לבקש כמשכנתא. יש לקחת בחשבון את הקריטריונים הבאים.

הון עצמי

הכלל שצריך להנחות אתכם הוא זה: כמה שיותר הון עצמי, כמה שפחות משכנתא.
בדקו מהו הסכום הראשוני הנזיל שעומד לרשותכם למימון רכישת הדירה. מידע זה הוא הכי חשוב במשכנתא כי הוא קובע את נקודת הפתיחה שלכם. ככל שהוא יהיה גבוה יותר, כך תוכלו לקבל תנאים טובים יותר במשכנתא (כי הבנק מסתכן פחות), לקחת את המשכנתא לכמה שפחות שנים ולשלם פחות ריביות.

הבנקים בארץ נותנים עד 75% משכנתא לרוכשי דירה ראשונה - כך שאתם חייבים להביא 25% הון עצמי.

כלומר, קחו את ההון העצמי שיש לכם, תכפילו אותו פי 4 ותגיעו לשווי הנכס שאתם יכולים לקנות (מבחינת גובה המינוף).

ההחזר החודשי

בבנק יאשרו לכם להחזיר עד ל- 33% מההכנסה הפנויה שלכם.

הכנסה פנויה היא שכר נטו שלכם בקיזוז הלוואות שאתם חייבים כבר היום. לדוגמא, אם אתם מרוויחים נטו 14,000 ש"ח, ובלי קשר למשכנתא אתם מחזירים כל חודש הלוואה בגובה 2,000 ש"ח, ההחזר החודשי יהיה עד 4,000 ש"ח. חשוב לשקלל גם שינויים עתידיים בהכנסות ובהוצאות שלכם. למשל, הרחבת המשפחה, שינויים בשכר, עליית ריביות.

אם אתם יכולים, השאירו מרווח ביטחון להוצאות לא צפויות - אל תחזירו יותר מ- 25% מההכנסה הפנויה שלכם, וכך במידה שתהיה עליית ריביות ואתם תהיו חשופים לה, עדיין תמשיכו להצליח לעמוד בהחזרים.

טיפים להתאמת המשכנתא לתקציב המשפחתי משכנתא ותקציב משפחתי, מאת ענת צלניקר,
יועצת לכלכלת המשפחה

בשעה טובה, ולאחר התלבטויות רבות, החלטתם לרכוש דירה. אתם יודעים שזו אחת העסקאות הכי יקרות שתעשו בחייכם ובוודאי בדקתם את הדירה, הבניין בו היא שוכנת, אולי דיברתם עם שכנים ובדקתם את מצב החינוך באזור והקרבה למקום העבודה ואולי גם למשפחה. אבל האם בדקתם איך תשפיע המשכנתא שלקחתם על חיי היומיום שלכם?

לאחרונה הגיעו אלי בני זוג לאחר שחתמו על הסכם לרכישת דירת מגורים בשווי 1.5 מיליון ₪. הם רכשו את הדירה חודש לאחר שנולדו להם תאומים, כאשר ברור שההוצאות עומדות להיות גבוהות מאוד בשנים הקרובות, ואילו ההכנסות, לפחות של האם, ככל הנראה ירדו בשנים הראשונות, גם כי היא רוצה להישאר עם הילדים לפחות שנה לפני שתחזור לעבודה. גם כשתחזור לעבודה, כנראה שתעבוד משרה חלקית.

כשלקחו את המשכנתא, לא לקחו בחשבון את כל ההיבטים הללו – ההוצאות הגבוהות, וההכנסות הנמוכות ממה שהורגלו, וכשהבינו זאת, הסתבר להם שיצטרכו לרדת מאוד ברמת החיים שלהם, כדי לממן את הדירה היקרה מדי שקנו.

ריכזתי עבורכם כמה טיפים ללקיחת המשכנתא המתאימה עבורכם.

1. התאימו את המשכנתא להכנסות

הבנקים מאפשרים לקחת משכנתא בגובה 25% מההכנסות ולפעמים אפילו יותר מכך. ההמלצה שלי היא לקחת משכנתא המהווה לא יותר מ- 20% מההכנסות, לפחות כשהילדים צעירים והוצאות החינוך גבוהות. משכנתא גבוהה יותר "תחנוק" אתכם לאורך זמן, שינויים עתידיים בריבית עלולים להגדיל את ההחזר עוד יותר ולהקשות עליכם לעמוד בתשלומים.

2. חזרה גנרלית

נסו לבנות תקציב משפחתי שבו סעיף הדיור הוא בגובה המשכנתא שאתם מתכוונים לקחת ותחיו לפיו מספר חודשים. הניסיון הזה ייתן לכם מושג על רמת החיים שבה תצטרכו לחיות לאחר לקיחת המשכנתא. איך היה עבורכם הניסיון הזה? האם התקציב הזה אפשרי עבורכם? אולי אפילו קל מדי ואז ניתן להגדיל את החזר המשכנתא, או קשה או בלתי אפשרי ואז צריך "לחשב מסלול מחדש" ולבחון אפשרויות אחרות כמו פריסת המשכנתא ליותר שנים והקטנת ההחזר החודשי, רכישת דירה זולה יותר ועוד.

3. תכנון עתידי

נסו לצפות מראש ארועי חיים משמעותיים שעומדים להתרחש בשנים הקרובות – לידת ילד שגורמת להגדלה משמעתית של ההוצאות, או לחילופין, ילד שמתחיל ללמוד באוניברסיטה או זקוק לתמיכה כלכלית שוטפת, קרן השתלמות שמשתחררת או סכום כסף משמעותי אחר, תכניות שלכם לשינוי קריירה ועוד. כל אלו הם ארועי חיים שיכולים להשפיע על האפשרויות שלכם להחזר המשכנתא. המשכנתא האופטימלית עבורכם היא זו שמתחשבת בארועי חיים צפויים. יועץ משכנתאות טוב ידע לתכנן את המשכנתא בראייה כוללת של ארועי החיים שלכם. למשל, ניתן לתכנן את המשכנתא ככה שבתחילת החיים המשותפים, כאשר אין לכם ילדים תשלמו את ההחזר הגבוה ביותר, ואח"כ כשייוולד הילד הראשון, החזרי המשכנתא יקטנו.

4. התאמת המשכנתא ליכולות הכלכליות

לעיתים, בעיקר כאשר ההון הראשוני אינו גדול, רכישת דירה להשקעה הינה כלכלית יותר ותקדם את המשפחה יותר בטווח הארוך מאשר רכישת דירה יקרה למגורים (זוכרים את הזוג עליו סיפרתי בתחילת המאמר?)

ההמלצה שלי היא לבנות לפחות שני תסריטים עתידיים של אפשרויות הרכישה – אחת של דירת מגורים והשניה של דירה להשקעה, ולהבין מה המשמעויות של ההחלטה הזו למשפחה בטווח הקצר, הבינוני והארוך. רצוי לבנות תסריטים כאלו יחד עם יועץ אובייקטיבי שיכול לראות את התמונה בכללותה ולהמליץ לכם על המהלך הנכון ביותר עבורכם, או אפילו להציע פתרונות שלא חשבתם עליהם בעצמכם.

5. הוצאות נוספות

כאשר מחשבים את גובה המשכנתא הנדרשת, יש לקחת בחשבון גם את ההוצאות הנלוות לרכישת הדירה – עלות העו"ד, תיווך, עיצוב ושיפוץ הדירה, עלויות המעבר, רכישת ריהוט וציוד לדירה ועוד. עדיף להיערך להוצאות הללו מראש, ואם צריך להגדיל במעט את המשכנתא, ולא להיאלץ בסופו של דבר לקחת הלוואה נוספת שתהיה יקרה יותר ותכביד על ההתנהלות השוטפת של המשפחה לאורך זמן.



המשיכו לחלק הבא במדריך: קבלת אישור עקרוני למשכנתא