ביטוח משכנתא

רובנו נעזרים במשכנתא מהבנק לצורך רכישת דירה. למה הבנק מחייב אותנו לרכוש ביטוח מבנה וביטוח חיים כאשר אתם לוקחים משכנתא?
הבנק מבקש להגן על הנכס המשועבד ועל הכסף שהשקיע ברכישתו. הוא רוצה לוודא, שגם אם תהיה שריפה/רעידת אדמה/שיטפון, יהיה לו נכס למכור, ושגם אם אחד הלווים או שניהם לא יאריכו ימים, ההלוואה תוחזר.
רכישת ביטוח חיים למשכנתא וביטוח מבנה, שניהם לטובת הבנק, היא תנאי לקבלתה.

מה ההבדל בין ביטוח חיים רגיל לביטוח חיים למשכנתא?

בביטוח חיים רגיל, במקרה מוות של אחד הלווים, הביטוח נותן תמיכה כלכלית למשפחת המבוטח ומונע ממנה מצוקה כלכלית בהעדר מפרנס. גובה הכיסוי הביטוחי קבוע. ביטוח חיים פרטי הוא ביטוח רשות, אותו יכול לרכוש כל אחד ואחת בכל זמן, לפי בחירה. המבוטח הוא זה שמחליט מי יהיו המוטבים - האנשים שיהיו זכאים לקבל את סכום הביטוח לאחר פטירתו.

בביטוח חיים למשכנתא, במקרה מוות של אחד הלווים, ביטוח החיים מחזיר לבנק את יתרת ההלוואה, פותר את בני הבית מיתרת החוב, ומעביר להם את הבעלות המלאה על הנכס. גובה הכיסוי הביטוחי יורד בהתאם ליתרת המשכנתא. זהו ביטוח חובה במסגרת התהליך הכללי של נטילת משכנתא, והבנק הוא זה שיקבל את סכום הביטוח.

ביטוח חיים למשכנתא מאפשר למשפחה ביטחון וקורת גג גם במקרה מוות של הלווה. המחיר נקבע לפי גיל, מצב רפואי, עישון ותמהיל ההלוואה יחד עם הנחות בכל חברה. כל בן זוג מבוטח בנפרד על כל הסכום, ועבור מבוטח בריא לא מעשן בגיל 35 הפרמיה לכל 100,000 ש"ח תהיה בין 60 ל- 100 ש"ח לשנה, בהתאם לחברת הביטוח.

כאשר משווים בין ביטוחי משכנתא חשוב מאוד לבדוק את סך התשלומים הצפויים לכל אורך חיי המשכנתא ולא רק בשנים הראשונות

הפרמיה לא קבועה והיא משתנה בכל שנה בהתאם לגיל ובהתאם לגובה יתרת ההלוואה.

ביטוח חיים במשכנתא מנסה לחקות את התנהגות המשכנתא שלכם בבנק ולכן במהלך השנים הראשונות כשאין ירידה משמעותית בהלוואה לבנק הוא מתייקר, ואחרי זה מתייצב ובסוף המחיר יורד מכיוון שסכום הביטוח גם יורד לאורך השנים. היום סגרתם על 60 ש"ח, שנה הבאה זה יעלה קצת, ואז עוד קצת ועוד קצת. בשלב מסוים זה יתחיל לרדת חזרה (כי תהיו מבוטחים על פחות כסף - רוב ההלוואה הוחזרה).

כשאתם מקבלים הצעה תבקשו טבלת התפתחות פרמיה ותראו מה הסכום הכולל שתשלמו כל חודש וכל שנה לאורך התקופה. שימו לב שיש תרגיל, הרבה פעמים מציעים הנחה שתקפה רק למספר שנים מה שאומר שהיום תשלמו מעט ועוד 5 שנים הרבה.

כיום ניתן להשוות את עלויות ביטוחי המשכנתא דרך מחשבון באתר משרד האוצר.

בדרך כלל הפוליסות בבנק יותר יקרות בכמעט 35% מחברות הביטוח.

מדד שירות שמתייחס לטיפול בתביעות ביטוח חיים. חברות הפניקס, ביטוח ישיר, איילון, מנורה ,AIG, כלל, הראל, הכשרה ומגדל.

מקור: מדד השירות בביטוח סיכון חיים בלבד לשנת 2019, רשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון. תאריך פרסום: 15.09.2020.

ביטוח מבנה – מה הסכום שאמור להיות מבוטח?

הסכום שאמור להיות מבוטח זהו ערך הכינון שקובע השמאי. זו העלות המשוערת לבניה מחודשת של הדירה, היא לא המחיר ששילמתם למוכר/לקבלן ולא כוללת את מחיר הקרקע. דוגמא:



ערך הכינון הוא בממוצע בין 5,000 ש"ח ל- 7,000 ש"ח למטר רבוע, תלוי בסוג הנכס (ישן או חדש) וברמת המפרט.

בעוד שפרמיית ביטוח החיים יורדת עם הפחתת הקרן, פרמיית ביטוח הדירה תישאר זהה כי היא מחושבת לפי ערך הכינון.

יש לא מעט אנשים שחושבים שביטוח המבנה מכסה נזק לתכולה, אבל זו טעות. כיסוי התכולה מחייב תוספת ביטוח.

אם אין לכל הדיירים בבניין ביטוח דירה, אי אפשר יהיה לבנות את הבניין מחדש וחברת הביטוח לא תשלם פיצוי למי שלא בונה את הדירה מחדש. לכן, אם אתם מתגוררים בבית משותף, רצוי להוסיף סעיף של ערך קרקע. כך תקבלו מימון לדירה אחרת בשווי דומה לזו שאבדה ולא תהיו תלויים בשכנים.

חשוב מאוד לבדוק אם הביטוח שלכם כולל כיסוי צד ג': כיסוי לנזקים שנגרמו לגוף או לרכוש של צד שלישי

ביטוח מבנה למשכנתא נועד לכסות רק את הבנק, אלא אם אתם מוסיפים כיסוי לצד ג' שיכסה אתכם.

ביטוח צד ג' ניתן לעשות בכל חברות הביטוח מלבד סוכנויות ביטוח של הבנקים שמבחינה רגולטורית נאסר עליהם למכור ביטוח צד ג' בביטוח מבנה. מדובר בכיסוי חשוב שעולה מאות בודדות לשנה ויכול להציל אתכם מתביעה של מאות אלפי ¤ ולפעמים גם מיליונים.

משמעות הכיסוי צד ג' שחלילה נגרם נזק למישהו הן פיזי גופני והן רכוש אז יהיה כיסוי ביטוחי. לדוגמא, אירעה שרפה בדירה והיא עברה גם לדירה של השכנים. בעלי הדירה שמוקד השריפה החל אצלם לא כללו כיסוי ביטוחי לצד שלישי, המשמעות תביעה במאות אלפי שקלים. אם חלילה חבר מגיע אליכם הביתה ומחליק, הוא יתבע את פוליסת הדירה בסעיף צד ג'. או דברים שקורים על בסיס קבוע - פיצוץ צנרת והמים חדרו לדירה של השכן ונגרם נזק וכדומה.

הצהרת בריאות לביטוח חיים

חברת הביטוח מוכרת הגנה מפני סיכון והיא רוצה להעריך את הסיכון שלה. דוגמא: ביטוח מפני שריפה לבית שבנוי על המים בלב ים. הסיכוי שהוא יישרף שואף לאפס ולכן המחיר של הביטוח יהיה אפסי. ככל שהסיכון גדול יותר חברת הביטוח דורשת יותר כסף.

חברת הביטוח תבקש מכם למלא שאלון בנוגע למצבכם הבריאותי הנוכחי ולהיסטוריה הרפואית שלכם כדי לדעת את מצבכם. בדרך כלל הוא יכלול נתונים בסיסיים כמו גובה ומשקל, שאלות על הרגלי עישון, צריכת סמים ושתיית אלכוהול, מידע על בעיות בריאותיות ומחלות בעבר ובהווה, האם קיימת נכות כלשהי או הוגשה בקשה לקביעת נכות, האם עברתם ניתוחים והאם אתם מקבלים טיפול תרופתי באופן קבוע. הקפידו לענות נכון על הצהרת הבריאות, חשוב לכתוב את כל הדברים שאתם יודעים, אל תעגלו פינות וכמובן אל תשקרו. תזכרו שכל מידע שנתתם והוא לא נכון יפעל כנגדכם ביום שתצטרכו לקבל כסף מהביטוח. תשובה בלתי מלאה וכנה עלולה לגרום לדחיית התביעה ואף לביטול הפוליסה. כאן תוכלו לראות דוגמאות לשאלות.

הצהרת הבריאות עוברת לחברת הביטוח ומטופלת במחלקת חיתום של החברה. מחלקת החיתום מתמחרת את הפרמיה שתשולם עבור הפוליסה, לאחר שהיא מחשבת את רמת הסיכון שהיא לוקחת על עצמה בהתאם לסבירות לפרוץ מחלות עתידיות או אפשרות של מוות, חלילה. האופציות הם או שלא יקבלו לביטוח בגלל דחייה, או שיקבלו עם תוספת כספית, או שיקבלו בתנאים רגילים ללא תוספת.

מסמך שפרסמה אביבה (Aviva), ענקית הביטוח הבריטית, סוקר את השיקולים השונים בחיתום של מחלות וליקויים רפואיים. כך, לדוגמא, התקבלות לביטוח חיים של אישה שהחלימה מסרטן השד שלב 1 - גידול קטן וללא פיזור גרורתי, מותנית בתשלום פרמיה נוספת של 41 ליש"ט לחודש עבור כל 100,000 ליש"ט כתוספת סיכון. שנתיים אחרי ההחלמה התעריף ירד ויהיה סטנדרטי. במקרה של סרטן שד בשלב מתקדם עם גידול גדול ופיזור לבלוטות הלימפה אפשר להתקבל בחלוף חמש שנים מסיום הטיפולים, ואז עם פרמיה נוספת של 225 ליש"ט לחודש. תוספת הפרמיה פוחתת עם הזמן אך המינימום יהיה תוספת של 41 ליש"ט. לשם השוואה, מבוטחת בגיל 35 ללא מחלות תשלם פרמיה חודשית בסך של 6 ליש"ט לכל 100,000. המסקנה היא שמחלות קשות מייקרות את התשלום הראשון פי 8 ואף פי 40.

החלמה ממחלת סרטן זה אירוע רפואי לא פשוט בעיניים של חברת ביטוח, ובדרך כלל ניתן למצוא חברה שתסכים לבטח בתוספת כספית. לכל חברה יש דרך הסתכלות שונה לגבי כל מצב רפואי, ויש מקרים בהם כמה שנים מאז ההחלמה ניתן להתקבל בתנאים רגילים, תלוי בסוג הסרטן. גולשת סיפרה בקבוצת פייסבוק את התהליך שעברה:


מה אפשר לעשות אם קיבלתם סירוב?

לעיתים בשל מצב רפואי חברת הביטוח תסרב לבטח את הלווה. ללא ביטוח לא תאושר המשכנתא ועסקת הרכישה עלולה להתבטל. יש לבדוק נושא זה לפני הגשת הבקשה למשכנתא.

אם הסירוב נובע מכך שהנכות מקצרת חיים, אז על פי חוק חייבים להציע לכם ביטוח חיים ללא חיתום. במקרה כזה תשלמו הרבה אבל המדינה משתתפת בכ- 300 ש"ח בחודש בהוצאה. הסכום המקסימלי בו תבוטחו יעמוד על חצי מיליון שקל והמשכנתא תעמוד על עד פי 2 מהסכום הזה – מיליון שקלים, והתקופה היא עד 15 שנים.

אנשים רבים - כולל בעלי בעיות בריאותיות - יכולים להצטרף לביטוח חיים קבוצתי במקום העבודה שלהם. סביר להניח שחברת הביטוח לא תרצה לקלקל את יחסיה עם הארגון, ותסכים לבטח קבוצה של מאות עובדים שביניהם מספר עובדים עם מחלות כרוניות.

לדברי יועץ המשכנתאות תומר קדמי, ניתן לדרוש מהבנק לוותר על ביטוח החיים. ייתכן שהבנק יסכים לוותר על ביטוח חיים לאדם שרוצה לקחת משכנתא וזאת בהתקיים אחת מהסיבות הבאות:

1. יש בן זוג בעל הכנסה מספקת -
אם נניח הגבר מרוויח 15,000 ש"ח נטו והאישה כלל לא עובדת והיא חולה, אזי הבנק מראש לא מתייחס להכנסה שלה וייתכן כי יוותר על ביטוח החיים עבורה.
במידה שהאישה היא דווקא בעלת ההכנסה הגבוהה והיא זו שחולה, אז הסיכוי שהבנק יוותר לה על הביטוח הוא אפסי שכן הוא אישר את הבקשה על בסיס ההכנסה שלה ובמקרה של מוות הוא יהיה בבעיה.

2. ישנם נכסים נוספים -
במידה שללקוחות יש נכס נוסף על שמם, ניתן להציג זאת לבנק ולבקש פטור מביטוח חיים עבור כך, הבנק יתבסס על הנכס הנוסף שיש ללקוחות ובכך זה ישפר את מצבו הפיננסי וייתכן שיוותר לאחד מבני הזוג על ביטוח החיים.

אפשרות אחרת, מוסיף קדמי, היא לעשות ביטוח תאונות אישיות.
ישנם בנקים שכאשר הם רואים שללקוח אין אפשרות לעשות ביטוח חיים רגיל, הם מבקשים ממנו לפחות לעשות ביטוח תאונות אישיות (שלרוב לא מצריך הצהרה רפואית) ובכך הם מקטינים את החשיפה שלהם.
כלומר, אם הלקוח ייפטר ממחלה מסוימת הם לא יהיו מכוסים, אבל אם הוא ייפטר עקב תאונה אז במקרה זה הם יהיו מכוסים.

יועץ המשכנתאות אליהו בן ישראל ממליץ שבמידה שיש תיק של לקוח עם צורך בביטוח חיים, אך ביטוח חיים יקר מאוד עקב חיתום רפואי או שלא ניתן כלל לבצע אותו, מגישים לבנק שבו סוגרים את המשכנתא בקשה לפטור מביטוח חיים. לפעמים הבנק בהחלט נותן פטור מלא ולפעמים הבנק מבקש לבטח את אותו לקוח בביטוח חיים רק על חלק מסוים מסכום המשכנתא ולא על כל הסכום. יש מקרים של ביטול ביטוח חיים, בהם הבנק מייקר מעט את הריביות שנקבעו עם הלווים וזאת מכיוון שיש סיכון מסוים באיכות העסקה. הבנק גם יכול לסרב לגמרי לבקשת הפטור או הוזלת סכום הביטוח וזה קורה דווקא שאותו לווה הוא מהלווים העיקריים בהלוואה ולא ערב תומך בתיק.

בן ישראל מסכם כי כל מקרה נבדק לגופו וממליץ לבקש פטור מהביטוח דווקא בתחילת פתיחת הבקשה, כדי לדעת בדיוק איזה בנק מוכן לבוא לקראת הלווים בעניין ואיזה לא, ועל סמך זה להחליט.

טיפים נוספים לביטוח המשכנתא

הפסקתם לעשן כבר יותר משנתיים? החזרתם חלק גדול מהמשכנתא בתשלום חד פעמי? עדכנו את חברת הביטוח וכך תוזילו את העלויות. ברגע שאתם סוגרים מסלול (למשל משתנה כל 5 שנים) צריך לעדכן את חברת הביטוח במקרה של ביטוח חיצוני ובביטוח דרך הבנק זה מתעדכן אוטומטית.