מי בכלל צריך יועץ משכנתאות?

מאת: קובי טורנהיים

פורסם באתר המשכנתא המרכזי

אוקטובר 2016

תשכחו כל מה שידעתם על לקיחת משכנתא. בחודשיים האחרונים עולם המשכנתאות השתנה לחלוטין:

* הריביות עלו.
* התנאים לקבלת ההלוואה הוקשחו.
* הזמנים להוצאת משכנתא התארכו.

אם בעבר האנשים שלקחו יועץ משכנתאות היו בדרך כלל אנשים שאין להם זמן ועצבים להתעסק עם המשכנתא או אנשים שיש להם קשיים בלקיחת משכנתא עקב בעיות כלכליות או בעיות רישום בנכס, אז כיום נוצר מצב הזוי שלכל האנשים לא שווה מבחינה כלכלית לנסות להוציא משכנתא בלי יועץ משכנתאות!
ואפרט בעזרת השוואה של תהליך לקיחת משכנתא סטנדרטי בין התנהלות ישירות מול פקיד הבנק לבין התנהלות בעזרת יועץ משכנתאות.

המשימה: קביעת תור להתייעצות ראשונית

X פקיד- לקוח שרוצה לקבוע תור להתייעצות ראשונית עם פקיד משכנתאות נאלץ להמתין בין שבועיים לשלוש שבועות!
V יועץ - ייתן בדר"כ יעוץ ראשוני דרך הטלפון ובכל מקרה ייפגש עם הלקוח תוך יומיים.

המשימה: הכנת הניירת לצורך קבלת המשכנתא

X פקיד- לאחר הפגישה עם הפקיד הלקוח חושב שהוא מבין איזה מסמכים הוא צריך להביא, פעמים רבות הלקוח מביא מסמך אבל בסוף מתברר שבכלל צריך מסמך אחר, וזה יכול לקרות מספר פעמים...
V יועץ - עוד בטרם הפגישה עם הפקיד, היועץ מיידע את הלקוח איזה מסמכים הוא צריך להביא והלקוח מקבל משוב מידי מהיועץ באם המסמך שהביא לא טוב מבלי לרוץ כל פעם לסניף הבנק.

המשימה: קביעת תור לפתיחת תיק הלוואה בבנק

X פקיד- יקבע תור לפחות לעוד שבוע.
V יועץ- קובע תור לעוד יומיים.

המשימה: הצגת הלקוח כאיכותי כך שהבנק ייתן לו ריביות טובות יותר ואחוזי מימון גבוהים יותר

X פקיד - הלקוח בדר"כ לא יודע כיצד להציג את עצמו בצורה המיטבית והוא עלול להגיש לבנק מסמכים שיורידו את הפרופיל הבנקאי שלו ויגרמו לו נזקים המסתכמים במקרה הטוב "רק" בלשלם ריביות גבוהות יותר, במקרה הבינוני יאושר לו סכום נמוך מהסכום הדרוש לו ובמקרה הגרוע לא תאושר לו המשכנתא כלל!
חשוב לדעת: בבנקים כמעט ואין "חרטות", לא ניתן לשנות את הנתונים אחרי שהם הוגשו לבנק!
V יועץ - מכיר את המערכת הבנקאית ויסנן מראש את הנתונים של הלקוח כך שהוא יראה מול הבנק בצורה המיטבית וממילא הפרופיל שלו יהיה גבוה ויאושר לו כל הסכום הדרוש לו ברביות הנמוכות האפשריות.

המשימה: להשיג את הריביות הכי נמוכות

חד משמעי, לאדם פרטי מן הישוב, אין סיכוי לקבל את הריביות שהיועץ משיג!  יש לכך מספר סיבות:

1. היועץ יודע מה הריביות הכי נמוכות שהבנק נותן כי יש לו ידע אמיתי על הריביות שלקוחות אחרים קיבלו וממילא הוא יודע איזה ריביות לדרוש מהבנק.

2. היועץ דואג שהלקוח ידורג כלקוח איכותי, המקבל ריביות נמוכות יותר.

3. לבנק יש עניין לעבוד עם יועצים "איכותיים" שחוסכים לבנק כאבי ראש, מכיון שהם דואגים להסביר ללקוח את שלל המסלולים ומגישים את הניירת בצורה מסודרת דבר החוסך זמן לפקידים, וכולנו יודעים ש" זמן זה כסף" ולכן הוא נותן ליועצים ריביות טובות יותר.
בנוסף, כאשר התהליך מתנהל עם יועץ גם הלקוח רגוע יותר ותדמית הבנק יותר חיובית בעיניו דבר המעלה את הסיכוי שהלקוח יהפוך ללקוח של הבנק גם בחשבון העו"ש הפרטי שלו.

המקרה היחיד שיועץ לא יכול להשיג ריביות טובות יותר הוא, במקרה שהלקוח הוא עובד בנק, שלהם יש תנאים מיוחדים.

המשימה: להשיג את התמהיל שהכי מתאים ללקוח

X פקיד- נותן ללקוח תמהיל סטנדרטי שפעמים רבות עונה על צרכי הבנק ולא על הצרכים שלך.
V יועץ- עושה עם הלקוח שיחת רקע מבין היטב את צרכי הלקוח ותכניותיו העתידיות ומכין את התמהיל שהכי טוב בשביל הלקוח תוך התחשבות בצרכי הלקוח בלבד.

המשימה: לקבל חוו"ד של שמאי המאשר את שווי הנכס שאותו אתה ממשכן לבנק.

אחד הצמתים הקריטיים לקבלת משכנתא שאנשים רבים לא מודעים אליו, זה השמאות,
שומה נמוכה יכולה להשפיע השפעה מכרעת על גובה המימון והריבית,
מכיוון שלדוגמא אם הלקוח רוצה משכנתא במימון של 45% שבאחוז מימון כזה הריביות הן נמוכות ביותר אולם בסוף השמאי נותן שומה נמוכה דבר המעלה את אחוזי המימון למעל 45% ואולי אף מעל 60% דבר המעלה בשתי דרגות את גובה הריביות ופעמים רבות גם הבנק לא מאשר אחוזי מימון גבוהים והלקוח נאלץ להסתפק רק בחלק מהסכום שביקש.

חשוב לדעת: כיום לוקח לשמאי לפחות שבועיים בממוצע, עד שהוא מסיים את השמאות ושולח אותה לבנק.

X פקיד- נותן ללקוח לבחור שמאי אחד מתוך רשימה של 3 שמאים וזהו, כל האחריות מכאן והלאה היא על הלקוח חסר הידע.
V יועץ - ישנם מספר סיבות שבגללם שווה לקחת יועץ.
 1. היועץ מייעץ ללקוח איזה שמאי כדאי לו לבחור.
2. היועץ מדריך את הלקוח כיצד להתנהל מול השמאי, איך להציג את הבית כראוי ע"מ לקבל שמאות התואמת למחיר הבית ולא שמאות נמוכה, דבר העלול להוריד את גובה המימון.
3. לצורך השמאות השמאי מבקש מסמכים שונים המשתנים מנכס לנכס, היועץ מדריך את הלקוח איזה מסמכים בדיוק השמאי צריך, וחוסך בכך זמן רב המתבזבז כתוצאה מחוסר הבנה.
4. במידת הצורך היועץ מדבר עם השמאי ע"מ להסביר לו את ה"סיפור" של הנכס בצורה מקצועית כך שהשמאי יבין למה באמת הנכס שווה את המחיר ששולם עבורו,
5. מכיוון שהשמאי מעוניין שהיועץ יפנה אליו לקוחות, לקוח שבא עם יועץ מקבל יחס טוב יותר וגם שרות מהיר יותר.

המשימה: הוצאת משכנתא במקרים חריגים

נכסים בעיתיים - במקרים בהם רישום הנכס בעייתי, ולצערי במדינתנו הקטנה משופעת הבירוקרטיה והפוליטיקה מצויים נכסים רבים עם בעיות ברישום הנכס מסיבות כלכליות, בירוקרטיות  או פוליטיות שרק בשביל לפרט אותם צריך כתבה נפרדת....

לקוחות בעייתיים - במקרים בהם ללקוח יש עבר בעייתי כתוצאה: מפשיטת רגל בעבר, תיק בהוצאה לפועל, צ'קים או הוראות קבע שחזרו, חריגות ממסגרת האשראי, רישום שלילי ב- BDI (מאגר נתוני האשראי הממשלתי על כל אזרחי ישראל) ועוד מגוון בעיות שגם הן שוות כתבה נפרדת.

X פקיד- בכלל לא יטפל בתיק כזה ויודיע ללקוח בצורה לקונית שהוא לא יכול לקבל משכנתא.
V יועץ- כאן חשוב למצוא יועץ הבקיא בנושא ויודע למי ניתן לפנות וכיצד צריך לפנות בכדי למצוא פתרון שבסופו של דבר הלקוח יקבל משכנתא.

לסיכום: עקב המצב החדש שנוצר בשוק המשכנתאות, כאשר אתה לוקח יועץ משכנתא אתה פשוט חוסך כסף!
בתור "בונוס" אתה מרוויח גם חיסכון מטורף בזמן ושקט הנפשי. (שפעמים רבות הוא שווה יותר מכסף).

זמין תמיד לשרותכם

קובי טורנהיים
מומחה להתנהלות כלכלית נכונה
יועץ משכנתאות ומימון לקבלנים יזמים ולקוחות פרטיים
יועץ לעסקים קטנים ובינוניים מטעם מעו"ף (מרכז סיוע לעסקים קטנים ובינוניים של משרד הכלכלה)
055-6689009

קובי טורנהיים – יועץ משכנתאות ומימון לקבלנים יזמים ולקוחות פרטיים. 055-6689009