משכנתא ותמ"א 38

מאת: עו"ד דינה בנבנישתי
1.11.2015

בשנת 2005 פרסמה מדינת ישראל תוכנית מתאר ארצית 38 אשר הביאה לשינוי מבורך בתהליכי התחדשות עירונית במרחבים אורבניים. יישום התוכנית הציב לא מעט אתגרים בפני יזמים ובעלי דירות, אשר נאלצו להתמודד עם קשיים ומכשולים בפני וועדות התכנון ורשויות הממשלה.

סוגיית המימון בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית נותרה בתחילת הדרך ללא מענה. הגורמים הפיננסים הסתייגו ממתן מימון ליזמים בפרויקטים הנ"ל מהטעם, כי אין לגורם המממן יכולת לשעבד את מרכיב זכויות הבנייה. גם רוכשי הדירות החדשות נתקלו בלא מעט קשיים בעת נטילת משכנתא היות ובפרויקטים מסוג התחדשות עירונית לא קיימת יחידה חדשה אשר מאפשרת את רישום השעבוד לטובת הגורם נותן ההלוואה.

יש לציין, כי במסגרת פרויקט תמ"א 38 מתקיימת עסקה במקרקעין שמהותה מכר זכויות הבנייה מאת בעלי הדירות ליזם. כפועל יוצא, נדרש הגורם המממן ו/או הבנק הממשכן לשעבד לטובתו את זכויות הבנייה המהוות את הממכר. הפתרון היחיד שהיה בנמצא באותם ימים הינו רישום השעבוד בחלקת הרכוש המשותף של הבניין.

כפועל יוצא מהאמור, התעורר חשש אצל הגורמים הפיננסים אשר תהו לגבי התרחיש בעת מימוש השעבוד שנרשם בחלקת הרכוש המשותף במקרה של חדלות פירעון.

חלקת הרכוש המשותף אינה כוללת את זכויות הבנייה אלא רק את המרחבים המשותפים של הבניין, ומשכך, סברו הגורמים הפיננסים כי קיים סיכון לגורם המשעבד בעת אירוע המימוש ונמנעו ממתן ליווי פיננסי בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית.

גם רוכשי הדירות החדשות ניצבו בפני אותם האתגרים מול בנקים למשכנתאות, אשר הסתייגו ממתן הלוואה המובטחת במשכנתא לקונים בפרויקטים של תמ"א 38 מאותם הטעמים.

פתרון- יצירת יחידה רישומית

הפתרון המשפטי שהתגבש הינו יצירת יחידה רישומית חדשה לה יוצמדו זכויות הבנייה בקרקע ובגג הבניין. הפעולה הנ"ל מתבצעת ע"י הגשת בקשה לתיקון צו בית משותף ללשכת המפקח/ת על המקרקעין, ובמסגרתה מתוקן צו הבית באופן של יצירת תת חלקה חדשה לה מוצמדים זכויות הבנייה.

יצירת תת חלקה ייחודית הניחה את דעתם של הגורמים הפיננסים ואפשרה את רישום השעבוד על חלקה משנה ייחודית ולא בחלקת הרכוש המשותף, לטובת הגורמים המממנים.

תיקון צו הבית המשותף בפרויקט תמ"א 38 נעשה באופן דו שלבי:

שלב א' -תיקון צו הבית ליצירת היחידה הרישומית החדשה.

שלב ב' –תיקון צו הבית לאחר קבלת טופס 4 , באופן שמבטא את תוספות הבנייה והיחידות החדשות. השלמת רישום הבית תכלול את רישום השעבודים לטובת בנקים למשכנתאות על זכויות הרוכשים בחלקות המשנה החדשות שנוצרו.

משכנתאות בפרויקטים ללא ליווי פיננסי

יצירת יחידה רישומית כאמור, היוותה אבן דרך לפתרון סוגיית נטילת משכנתא בפרויקט תמ"א 38 הממומן מהון עצמי של יזמים. בפרקטיקה שהתגבשה, אושרו משכנתאות לרוכשי דירות חדשות, באופן שרישום הערת אזהרה ביחידה הרישומית לטובת הבנקים הממשכנים מטעמם הבטיחה את הגורמים הממשכנים ואושרה משכנתא לאותם רוכשים בקיום 2 תנאים במצטבר:

בניית שלד הדירה הסתיים.

נרשמה הערת אזהרה לטובת הגורם הממשכן ביחידה הרישומית החדשה.

ליווי פיננסי וערבויות חוק מכר

התפתחות נוספת הביאה את הבנקים וחברות הביטוח ללוות פיננסית פרויקטים של תמ"א 38. במסגרת הליווי הבנקאי, נחתם הסכם אשראי מול היזם והבנק או מול חברת הביטוח ונפתח חשבון ליווי סגור בגין הפרויקט.

בעלי הדירות הקיימות נדרשים לחתום על מסמכי הליווי הבנקאי לשם יצירת השעבוד לטובת הבנק המלווה בשל היותם בעלי הזכויות במקרקעין. הליווי הפיננסי מעניק ליזמים רשת בטחון כלכלית ומתן כספים בקצב מדורג ותחת פיקוח, בהתאם לקצב התקדמות הבנייה ובכפוף למסגרת האשראי של היזמים מול הגורם הפיננסי.

במסגרת הליווי הבנקאי, מופקות ערבויות חוק מכר לטובת רוכשי הדירות החדשות בגין תשלומי התמורה (המשולמים באמצעות פנקס שוברים). כך, שהליווי הבנקאי מעניק פתרון לבנקים הממשכנים של הרוכשים באמצעות מתן ערבויות חוק מכר.

השבת הערבויות הבנקאיות (חוק מכר) מתבצעת בהתקיים 3 תנאים במצטבר:

מסירת הדירה

רישום הערת אזהרה לטובת רוכשי הדירות והבנק הממשכן

קבלת מכתב החרגה מהגורם המלווה בדבר החרגת השעבוד מהדירה הנרכשת.

פרוייקט תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה

בפרויקט תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה, נרשם השעבוד לטובת הגורם המלווה בחלקות המשנה של כל יחידי הבעלים הקיימים, קרי בכל אחת מחלקו המשנה הקיימות ולפיכך, הליך הוצאת היחידה הרישומית מתייתר במסלול זה. הבנק המלווה מפיק ערבויות חוק מכר גם לבעלי הקיימים (כתנאי לפינוי הדירה ) וגם לרוכשי הדירות החדשות ולבנקים ממשכנים מטעמם.

מימון באמצעות גורם פיננסי שאינו בנק ו/או חב' ביטוח

אפיק נוסף להשלמת הון, הינו באמצעות גורם פיננסי שאינו בנק או חברת ביטוח (קרנות, משקיעים וכיו"ב). בד"כ בחוזי התקשרות של בעלי דירות מול יזם מוגבל היזם ברישום שיעבוד במקרקעין לטובת משקיעים וקרנות ו/או הלוואות פרטיות. במצב דברים כאמור, יידרש היזם למצוא פתרון משפטי מול הגורם נותן ההלוואה באופן שיבטיח את הגורם הפיננסי בעת המימוש. רצוי כי במסגרת הלך ניהול המו"מ החוזי בין בעלי הדירות לעגן את הפתרונות המשפטיים לאפיק מימון זה.

מימון באמצעות הסכמי הלוואה המוצעים לציבור

ראוי לעיין בפסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט העליון עע"מ 7313-14 הרשות לנירות ערך נ' קבוצת קדם חיזוק וחידוש מבנים בע"מ- שם נקבע כי מימון פרויקטים באמצעות הלוואה המוצעת לציבור חוסה בגדר "נייר ערך" ומשכך, הסכמי הלוואה כאמור מחויבים בתשקיף בהתאם להוראות סעיף 15 לחוק ניירות ערך, תשכ"ח-1968.

עוה"ד דינה בנבנישתי מתמחה בדיני המקרקעין, מיסוי עסקאות מקרקעין ותכנון ובנייה ומלווה יזמים ו/או בעלי דירות בפרויקטים נדל"נים ברחבי הארץ.

טלפון: 03-9708079 | דוא"ל: dina@tdb-law.com | אתר: www.tdb-law.com

* אין להעתיק, לשכפל, לצלם או להפיץ את המאמר במלואו או בחלקו.