פרויקט פינוי בינוי

מאת: עו"ד גילי טל
28.11.2015

שוקלים לקדם פרויקט פינוי בינוי עם יזם בבניין המגורים שלכם? נשקלת יוזמה להפעלת פרויקט פינוי בינוי בשכונתכם? עסקת פינוי בינוי הינה עסקה מורכבת וטומנת בחובה לא מעט קשיים וסיכונים, במאמר אסייע לכם להתמצא בנושא מורכב זה בכל הסיכונים והקשיים שבעלי הנכסים ו/או החוכרים (להלן:"הדיירים") עשויים להיתקל בהם בדרך לביצוע הפרויקט תוך מתן פתרונות בראי החוק והפסיקה.

ואולי עוד קודם לכן, בטרם אתמקד על הקשיים והסיכונים שטמונים בפרויקט ראוי להסביר מהי עסקת "פינוי בינוי"? ובכן, עסקת "פינוי בינוי" מוגדרת בחוק, כחוזה בין יזם לבין בעלי דירות בבניין לפינוי בינוי אשר על פיו מתחייבים בעלי הדירות בבניין למכור את זכויותיהם בו, כולן או מקצתן, לצורך הריסת הבניין והקמת בניין חדש תחתיו, בהתאם לתוכנית הבניה.

קיימים שלושה מסלולים להכרזה על המתחם כמתחם פינוי בינוי:

1. מסלול הרשויות המקומיות- במסלול זה, הרשות המקומית מגישה הצעות לוועדה ממשלתית בין משרדית להכריז על מתחמי התחדשות עירונית באזורים הראויים לדעתה לפינוי בינוי. הוועדה הממשלתית שבחנה את ההצעות מגישה את המלצותיה לממשלה שזו תכריז על המתחם כמתחם פינוי בינוי. במקרה זה, הכרזת הממשלה מקנה מימון ממשלתית להכנת התוכנית שמאפשרת הגדלה של זכויות הבניה ושל כמות הדירות בפרויקט, מימון לניהול ותיאום התכנון ופעולות הסברה לתושבים.

2. פינוי בינוי במסלול מיסוי- מסלול זה מיועד ליזמים ופועל מכח סעיף 49 כח' לחוק מיסוי מקרקעין. במסלול זה, יזם פרטי מכין תוכנית הריסת מבנים קיימים ובניית מבנים חדשים במתחם. מטרתו של מסלול זה הינו לתמרץ תהליכים של התחדשות עירונית המתבצעים באמצעות כוחות השוק הפרטי. גם כאן, רשאים היזמים ו/או בעלי הדירות לפנות לוועדה הבין משרדית להתחדשות עירונית ולבקש את המלצתה לממשלה. הכרזת הממשלה מקנה (במהלך תקופת ההכרזה שהינו 6 שנים) הטבות בכל הנוגע למס השבח, מס רכישה ולמע"מ על שירותי הבנייה.

3. מסלול תמ"א 38 במתכונת הריסה ובניה מחדש- במסגרת תוכנית תמ"א 38 שמטרתה חיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, ישנה אפשרות להרוס את הבניין החדש ולבנות אותו מחדש. במסלול זה, מתווספים הרחבות דיור בשטח 25 מ"ר לדירה ותוספת קומות/ אגף, קרי כל זכויות הבניה שתמ"א 38 מאפשרת. זו נחשבת לעסקה אשר יותר קלה לגיבוש יחסית לשאר המסלולים.

כעת, לאחר שהוסבר כיצד נרקמת עסקת פינוי בינוי, אדון בכל הקשיים והסיכונים הכרוכים בפרויקט והאם בכלל משתלם להיקשר בעסקה שכזו:

נכון להיום, קיים קושי ממשי להוציא עסקאות פינוי בינוי מן הכוח עד להוצאתו לפעול. עסקת פינוי בינוי יכולה להמשך לתקופה של בין 7-10 שנים. התהליך מורכב ומסובך במיוחד עם מוקדי לחץ ותסכול רבים מאחר והוא כולל, שינוי תב"ע (תוכנית בניין עיר), בחירת יזם/קבלן, אישור ועדה מחוזית לתוכנית שהינו איטי ובעייתי והגורם לא פעם להקפאה של הפרויקט ולבסוף הליך הבניה עצמו.

כמו כן, קושי נוסף אשר עשוי לפגוע ביישום הפרויקט הינו בגיוס הרוב הדרוש לביצוע הפרויקט. בין הדיירים עצמם לעיתים מתגלעים חילוקי דעות עקב ניגוד אינטרסים, ולעיתים ישנם דיירים סרבנים המנסים להכשיל את העסקה.

כידוע, פרויקט פינוי בינוי דורש הסכמה של כל בעלי הדירות וללא הסכמה מלא לא ניתן לבצע את הפרויקט. יחד עם זאת, חוק פינוי בינוי(פיצויים), תשס"ו- 2006, מאפשר לרוב מיוחס של דיירים המעוניינים בעסקה, קרי 2/3 בבניין או 80% מהבניינים של המתחם פינוי בינוי, לתבוע תביעת נזיקין דייר או דיירים המסרבים סירוב "בלתי סביר" לעסקה ואשר עשוי לגרור את משך הפרויקט.

אם התובעים מצליחים בתביעה, בית המשפט יכול לחייב את הדייר הסרבן לשלם ליתר הדיירים החפצים בפרויקט על הנזק הכלכלי שנגרם להם עקב "הפסד העסקה" בגלל סירבו של אותו דייר/דיירים. לא פעם פסק בית המשפט פיצויים העשויים להגיע אף לסכומים של 2 מיליון שקל ויותר. ואולם, במקרים רבים יעדיפו התובעים לוותר על הפיצויים בתמורה להסכמת הדייר הסרבן לעסקה.

יוער, כי כאשר פינוי בינוי מתבצע במסלול השלישי כפי שתואר לעיל, קרי במסלול תמ"א 38 די ברוב של 80% מבין בעלי הנכסים בבניין כדי להסמיך את המפקח על הבתים המשותפים לאשר את הפרויקט.

קושי ממשי נוסף מתקשר לכדאיות העסקה לחברה המבצעת את הפרויקט. על היזם מוטלות הוצאות כספיות עצומות. עליו להרוס בניין ישן, אשר עלותו לא מבוטלות, ולבנות במקומו בית מגורים חדש.כמו כן, חלים על היזם עלויות מיסים ותשלומים שונים. מומחי נדל"ן מעריכים שעסקה כזו כדאית רק עם היחס יהיה 3 דירות חדשות על כל דירה ישנה שנהרסה.

משכך, קיימת אפשרות להפסקת עבודות הבנייה בכל שלב כתוצאה ממחסור במזומנים ו/או שלא יימצאו קונים פוטנציאלים לדירות דבר שיפגע קשות במימון המשך הבניה ויוביל לעצירת הפרויקט. לא פעם מצב זה הביא לפשיטת רגל היזם ואשר הותיר את הדיירים ללא קורת גג, לאחר שדירתם הישנה נהרסה.

קושי נוסף אשר עשוי להתקיים בשל עיכובים בעבודות הבניה קשור לערבות שכר הדירה לכל תקופת הבניה כאמור בחוק המכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירה), תשל"ה-1974, ואשר אותה מחויב היזם ליתן לכם כתנאי להתקשרות עמכם בפרויקט.

היזם נדרש להפקיד את דמי השכירות למספר חודשים מראש. גובה דמי השכירות נקבעים על ידי שמאי, ואולם מאחר וקביעת השמאי נעשית בסמוך לחתימה על הסכם ההתקשרות ואשר שיקף נכונה את דמי השכירות ששולמו באותה עת, אך מאחר והפרויקט, כפי שצוין קודם לכן, נמשך על פני שנים רבות, שכר הדירה המשולם על ידי היזם הינו נמוך בהרבה מדמי השכירות הריאליים הקיימים בשוק השכרת הדירות בארץ ומשכר הדירה שתדרשו לשלם בעתיד.

מצב זה, גורם להכבדה ניכרת על דיירים בשעה שמסירת הדירה החדשה מהיזם מתעכבת עקב איחור שמקורו ב"כוח עליון" או "נסיבות מוצדקות", קרי איחורים שאינם בשליטת הקבלן למשל: שביתה כללית במשק, מלחמה ועוד. איחורים אלה אינם מוגדרים בזמן ובעצם מאפשרים לקבלן לאחר במסירה ללא הגבלה.

לסיום, פרויקט פינוי בינוי טומן בחובו לא מעט קשיים וטלטלות נפש ונמשך לאורך שנים רבות, אך יחד עם זאת אל לנו לשכוח כי ברוב המקרים מדובר בעסקה אשר משתלמת מכל הבחינות. מפנים דירה ישנה במבנה מוזנח בעל תשתיות לקויות ובמקומה מקבלים דירה גדולה יותר בבית מגורים מודרני והמצויד בכל התקנים הנדרשים לדיור.

מאחר ומדובר בעסקה מורכבת יש להיוועץ ולשכור גורמים מקצועיים שילוו אתכם בכל התהליך ואשר אינם מטעם היזם המציע את העסקה, אלא שהדיירים שכרו וסומכים על שיקול דעתו האובייקטיבית, כגון שמאי מטעם הדיירים אשר במקרים רבים יכול לסייע, לזרז ולמנוע סכסוכים מיותרים בין הדיירים והיזם בקשר עם הפרויקט וכן להבטיח שחלומכם לקבל יחידת דיור רווחית יתממש.

כמו כן, זכרו! עורך דין מטעם היזם נשכר לשרת את טובת לקוחו בלבד,לכן בשעת מחלוקת בין הדיירים ליזם עורך הדין של היזם לא יוכל לייצג אתכם, לכן מומלץ מאוד לשכור את שירותיו של עו"ד, בעל ניסיון בתחום המקרקעין ובעסקאות פינוי בינוי, אשר ייצג את כלל הדיירים עוד בשלב המו"מ עם היזם.

נכתב על ידי- גילי טל, עו"ד.

הכותבת הינה בעלים של משרד עו"ד גילי טל המתמחה בעסקאות נדל"ן מסחרי ופרטי, דיני מקרקעין (לרבות תביעות במקרקעין), ליווי יזמי נדל"ן ודיירים, ומשפט מסחרי/אזרחי. לפגישת יעוץ ראשוני ללא התחייבות ניתן ליצור קשר במייל Gili-tal@hotmail.com.

הבהרה: המידע במאמר זה הינה כללי בלבד ואינו מהווה בשום מקרה תחליף לייעוץ משפטי.

* אין להעתיק, לשכפל, לצלם או להפיץ את המאמר במלואו או בחלקו!