כל מה שחשוב לדעת לפני שקונים דירה להשקעה

מאת: ליאת קיסרי, שותפה, משרד ברנע ושות'

ספטמבר 2016

פורסם ב: אתר המשכנתא המרכזי

רכישת דירה, בין אם לצרכי מגורים או בין אם לצרכי השקעה, הינה לרוב העסקה הגדולה והמשמעותית ביותר שתעשו ולבטח בעלת היקף כספי לא מבוטל. גם בתהליך חיפוש דירה להשקעה יש לפעול בדרך הנכונה ולפני חתימת ההסכם, חשוב ביותר לבדוק מספר נושאים.

חיפוש דירה

· בדיקת הדירה וסביבתה - מומלץ לסייר באזור (הן בשעות היום והן בשעות הלילה) ולבדוק מטרדי רעש, האם יש תכניות עתידיות לשיפוץ הבניין לרבות הליכי פרויקט תמ"א, האם מתוכננת בנייה באזור, האם יש שכנים בעייתיים, סביבה ותמיכה קהילתית (מוסדות חינוך ומרכזים קהילתיים בסביבה) ועוד. הכרת השטח ניתנת לביצוע באמצעות מתווכים או בעבודה עצמאית הכוללת שיחות עם השכנים וועד הבית של הבניין.

· בדיקת המצב הפיזי והתכנוני של הדירה - מומלץ לבצע את הבדיקה באמצעות שמאי או מהנדס על מנת לוודא שאין בה ליקויי בניה מהותיים.

· בדיקת המצב המשפטי – בעזרת עורך דין ניתן לבדוק את זכויות המוכר בדירה; האם זכויותיו בדירה רשומות בלשכת רישום המקרקעין או מנוהלות בפנקסי מנהל מקרקעי ישראל. כמו כן, יש לבדוק האם זכויות המוכר בדירה משועבדות או ממושכנות והאם קיימות התחייבויות אחרות ביחס לזכויות המוכר בדירה (כגון: עיקול, הערה, זכויות שוכר וכד'). כמו כן, יש לוודא כי במסגרת הסכם הרכישה יתחייב המוכר להסיר את כל ההתחייבויות והשעבודים ביחס לזכויותיו בדירה.

קניית דירה – התהליך המשפטי

התהליך המשפטי מוטל על עורך הדין המייצג אתכם בעסקה, אך עדיין חשוב לוודא שכל הבדיקות המשפטיות לגבי הדירה מתבצעות, כולל שעבודים ו/או משכנתאות, עיקולים, הערות וכל מידע אחר אשר עלול להשפיע על העסקה.

· חשוב לשלב הצהרות של המוכר בדבר תקינות הדירה ומערכותיה, העדר חריגות בניה והעדר זכויות ורישומים סותרים ביחס לדירה. מומלץ כי הצדדים יערכו פרוטוקול המציין את הפגמים והליקויים אשר על המוכר לתקן על פי הוראות ההסכם וכן את רישומי המונים (חשמל, מים וגז).

· תשלומים – רצוי שהתשלום הראשון יוחזק בנאמנות עד לרישום הערת אזהרה לטובתכם ורק אז יועבר לידי המוכר. בהתאם התשלום האחרון יבוצע כנגד מסירת החזקה בדירה וקבלת מפתחות הדירה וכשהזכויות של המוכר בדירה נקיות מכל זכות והתחייבות לצד שלישי.

· חשוב להותיר סכום מסוים בנאמנות על מנת להבטיח את קבלת כל האישורים שעל המוכר להמציא לצורך רישום הזכויות בדירה על שמכם (עורך הדין המייצג אתכם בעסקה יוכל לייעץ לכם ביחס לגובה הסכום).

· קבלות/אסמכתאות – מומלץ לשמור את מלוא הקבלות והאסמכתאות של רכישת הנכס (חשבוניות בגין תשלום דמי תיווך, שכר טרחת עו"ד וכיו"ב, אישור על תשלום מס רכישה, היטלי פיתוח) על מנת שתוכלו לנכות הוצאות אלה ממס השבח שיוטל בגין מכירת הנכס (ככל ויוטל) ובכך להפחית משמעותית את תשלום המס שיחול.

· ביטוח – מומלץ לרכוש פוליסת ביטוח מבנה, צד ג' ותכולה.

מימון ומיסוי

· משכנתא - במידה שבכוונתכם לממן חלק מהתשלום בגין רכישת הדירה באמצעות קבלת משכנתא, מומלץ לעבור תהליך של קבלת אישור עקרוני מול הבנק למשכנתאות ממנו בכוונתכם ליטול את המשכנתא לפני חתימת הסכם הרכישה. כמובן, שמומלץ לבדוק את התנאים שמציעים הבנקים השונים ולבחור בבנק שהצעתו אטרקטיבית ביותר עבורכם (ניתן לנהל מו"מ עם הבנק ביחס לתנאים המוצעים לכם ועל ידי כך לחסוך סכומים משמעותיים).

· מס רכישה – מס הרכישה הצפוי בגין רכישת דירת מגורים שניה גבוה ביחס למה שהיה נהוג בשנים האחרונות והינו 8% עד לסך של כ – 4,600,000 ₪ ו – 10% לסך העולה על זה.

· לאחרונה, מנסה הממשלה להתמודד עם יוקר המחיה ומצוקת הדיור. הפתרונות שהציגה הממשלה נוגעים לעליית המיסוי לבעלי דירות המחזיקים דירות להשקעה. בימים האחרונים פורסמה הצעת החוק לפיה מוצע להטיל מס שנתי על בעלי 3 דירות ומעלה בגובה 1% מערך ממוצע של דירה למטר רבוע. נכון למוצע בתזכיר החוק, גובה המס צפוי לעמוד על סך של כ- 15,000 ₪ (סך זה אינו סופי וצפוי להיות מוכפל במקדמים ומדדים שייקבעו בהמשך).

היום שאחרי

אם בכוונתכם להשכיר את הנכס לצד שלישי, יש להתייחס לנושאים הבאים:

· הסכם השכירות – הסכם השכירות צריך לכלול את הסעיפים הבאים:

o תקופת השכירות והענקת אופציה לשוכר להאריך את תקופת השכירות; מומלץ להקנות את האופציה בכפוף לתנאים מסוימים כגון, עמידת השוכר במלוא התחייבויותיו במסגרת הסכם השכירות; המצאת בטוחות עדכניות וכיו"ב.

o בטוחות – יש לסכם מראש את הבטוחות שיינתנו על ידי השוכר. מומלץ לדרוש פיקדון כספי או ערבות בנקאית בגובה של כ- 3 חודשי שכירות וכן שטר חוב בגובה של כ – 6 חודשי שכירות חתום על ידי שני ערבים.

o בלאי סביר – חשוב לכלול בהסכם השכירות התחייבות של השוכר לביצוע תיקונים בדירה שמקורם כתוצאה ממעשה שלו או של מי מטעמו וכן את המועדים לביצוע תיקונים אלה; יחד עם זאת ישנם תיקונים שהשוכר רשאי לתבוע את תיקונם על ידי איש מקצוע מטעמכם או השבת הסכומים הנ"ל;

o הפרה של ההסכם – יש לקבוע בהוראות ההסכם מנגנון פינוי הדירה על ידי השוכר במקרה של הפרתו על ידי השוכר.

o ביטוח – מקובל לדרוש מהשוכר לרכוש פוליסת ביטוח צד שלישי, חבות מעבידים ותכולה. ביטוח מבנה, לרוב נרכש על ידי המשכיר.

· מסים - עליכם לדווח לרשות המסים בישראל על הכנסותיכם, וזאת ככל ושכר הדירה שיתקבל יעלה על סך של כ- 5,000 ש"ח לחודש.

לאור חשיבותה ומורכבותה של עסקת רכישת דירה, מומלץ להיות מיוצגים בעסקה ע"י עו"ד המתמחה בתחום הנדל"ן, על מנת שייצג אתכם תוך כדי שמירת האינטרסים והזכויות שלכם לאורך הליך המשא ומתן ואף לאחר מכן.

ליאת קיסרי

משרד ברנע ושות'

מגדל אלקטרה סיטי
רחוב הרכבת 58
תל אביב, 6777016

טל' 03 - 6400600

lkeisary@barlaw.co.il

אתר המשרד: www.barlaw.co.il