אחוזי מימון

גודל טקסט גודל גופן רגיל גודל גופן גדול גודל גופן גדול מאד

אחוז המימון וגובה ריבית המשכנתא

אחוז המימון (LTV – Loan To Value) הוא היחס בין ההלוואה לשווי הנכס הממושכן.
כאשר אתם קונים נכס, הבנק ילווה לכם חלק מן הסכום, ואת שאר הכסף תצטרכו להשיג ממקורות עצמיים - חסכונות, עזרה מן המשפחה, וכו'. לדוגמא, אם מחיר הנכס מיליון שקל והבנק מסכים להלוות לכם 600,000 שקל, אחוז המימון יהיה 60%. לפי הנוסחה הבאה:


נוסחת אחוז המימון


הוראת בנק ישראל בנושא שיעור מימון מקסימלי

בנק ישראל רוצה להבטיח את יציבות הבנקים במצב של ירידת מחירים משמעותית בשוק, ולשם כך הוא מטיל מגבלות על סכומי המשכנתאות. ההוראה מחלקת את הלווים לשלושה סוגים, כאשר לכל סוג מגבלה שונה:

אחוז המימון המקסימלי במשכנתא שאותו יכולים לקבל רוכשי דירה יחידה הינו 75%.

אחוז המימון המקסימלי שאותו יכולים לקבל משפרי דיור (רוכשים דירה חדשה ומתחייבים למכור את דירתם הנוכחית תוך 24 חודשים) הינו 70%.

אחוז המימון המקסימלי שאותו יכולים לקבל משקיעים הינו 50%.

פורטל הצרכנות הפיננסית בנקרייט ערך סקר שבדק מהו היקף המשכנתא מסך הנכס הנרכש. 9,239 לווים השיבו על הסקר בין השנים 2007 עד 2016, והתוצאות היו:


סקר אחוזי מימון


הוראות בנק ישראל קובעות שככל שאחוז המימון עולה כך הבנק נדרש להלימות הון גבוהה יותר - להשאיר רזרבות בצד בתור כרית ביטחון על כל משכנתא שהוא נותן למקרה של משבר בשוק הנדל"ן. הבנק לוקח בחשבון ירידת מחירים, שבעקבותיה נהיה חייבים יותר מאשר השווי של דירה עצמה.
הבנק לא אוהב לשים כסף בצד כי הוא לא יכול להלוות אותו לאחרים ולהרוויח ממנו. לכן, הוא מטיל עליכם מעין "קנס" ויתמחר את הריבית שלכם יותר גבוה ככל שהוא יידרש לתת יותר אחוזי מימון על המשכנתא שלכם.

מדרגות אחוזי המימון

בארץ ישנן 4 מדרגות של אחוזי מימון שלפיהן הבנק מתמחר את הריבית. כל קבוצה מקבלת בבנק ריבית שונה, וככל שאחוזי המימון יהיו קטנים כך הריבית שתקבלו תהיה נמוכה יותר.

המדרגות הקיימות:

* עד 30% מימון - זו הקבוצה הטובה ביותר והיא מקבלת את הריביות הטובות ביותר.
* מעל 30% ועד 45% מימון - קבוצה טובה שמקבלת ריביות טובות.
* בין 45% ל- 60% מימון - הקבוצה הבינונית שמקבלת ריביות פחות טובות.
* מעל 60% ועד 75% מימון - זו הקבוצה הכי "מסוכנת". הקצאת ההון של הבנק גבוהה, ולכן הריביות יהיו היקרות ביותר.

איפה אפשר לראות את הריביות של כל קבוצה?

הבנקים מעבירים כל חודש דיווח לבנק ישראל לגבי המשכנתאות שהם נתנו. בנק ישראל מרכז את הנתונים ומפרסם אותם בקישור דוח חודשי על הלוואות לדיור - מידע על הריבית.

הדוח החודשי מכיל 12 גיליונות ("לוחות"), והריבית לפי שיעור המימון מופיעה בלוחות מס' 1 (משכנתאות צמודות), מס' 2 (משכנתאות לא צמודות) ומס' 3 (משכנתאות במט"ח).

להלן, כדוגמא, נתוני חודש דצמבר 2016 עבור משכנתאות לא צמודות בריבית קבועה:

אחוז מימון וגובה הריבית

ניתן לראות כי הפרשי הריביות בין המדרגות הולכים וגדלים ככל שעולים באחוז המימון. בין מדרגה ראשונה לשנייה ריבית המשכנתא כמעט לא משתנה, בין המדרגה השנייה למדרגה השלישית הריבית מתייקרת ב- 0.30%, ואילו מעל 60% מימון הריבית קופצת כבר ב- 0.43%.

אחוזי המימון משקפים את מידת הסיכון של ההלוואה

כאשר אחוזי המימון גבוהים ומחירי הדירות יורדים, לווים עלולים למצוא את עצמם במצב של הון שלילי, בו הם חייבים יותר מערך הבית שבידיהם. התרשים הבא מציג את המתאם הגבוה בין אחוז המימון לשיעור הבתים המעוקלים. ככל שהמימון גדל, כך יש סיכוי גבוה יותר שהבית יכנס לתהליך של עיקול. התופעה נכונה לבעלי בתים הגרים בביתם וגם למשקיעים.


עיקולים להלוואות באחוז מימון גבוה


כפי שהבנק רואה סיכון בהלוואות בשיעור מימון גבוה, כך כדאי גם ללקוח להבין, שייתכן כי הוא נכנס לעסקה גדולה מדי עבורו ולשקול להקטין את גובה המשכנתא.

איך מורידים אחוזי מימון?

בעיקרון, אם ההון העצמי שלכם נמוך, ועל אחת כמה וכמה אם אין לכם הון עצמי בכלל, לא כדאי לקנות דירה. אפשר לגור בינתיים בשכירות ולהישאר בחיים.
יחד עם זאת, ישנן דרכים ל"השלמת" ההון העצמי, שמביאות לאחוזי מימון נמוכים וכדאי לשקול אותן.

הלוואה מהבנק

אם לדוגמא אתם רוצים לקנות נכס עם 63% מימון, ייתכן שיהיה חכם לקחת הלוואה קטנה של כמה עשרות אלפי שקלים מהבנק כדי לרדת מדרגה אחת באחוזי המימון (מתחת ל- 60%), וכך לקבל ריבית טובה יותר על החלק הגדול של המשכנתא.

הלוואה מקרן השתלמות

ניתן לקחת הלוואה בריבית נמוכה מהחברה המנהלת את קרן ההשתלמות כאשר כספי הקרן משמשים כביטחון להחזר. גובה ההלוואה הוא עד 80% מהכספים הנזילים ועד 50% מהכספים הלא-נזילים. כאן אתם צריכים לבדוק האם יש לכם יכולת להחזיר גם משכנתא וגם הלוואה.

להשאיר פחות כסף בצד

להשתמש בחלק מהחסכונות שלכם שתכננתם להשאיר בצד.

למכור רכוש

אתר Money Talks News ממליץ למכור את הרכב.

21 דרכים יצירתיות להגדלת ההון העצמי, אתר American Pacific Mortgage