אחוזי מימון

אחוז המימון (LTV – Loan To Value) הוא היחס בין ההלוואה לשווי הנכס הממושכן.
כאשר אתם קונים נכס, הבנק ילווה לכם חלק מן הסכום, ואת שאר הכסף תצטרכו להשיג ממקורות עצמיים - חסכונות, עזרה מן המשפחה, וכו'. לדוגמא, אם מחיר הנכס מיליון שקל והבנק מסכים להלוות לכם 600,000 שקל, אחוז המימון יהיה 60%. לפי הנוסחה הבאה:

הוראת בנק ישראל בנושא שיעור מימון מקסימלי

בנק ישראל רוצה להבטיח את יציבות הבנקים במצב של ירידת מחירים משמעותית בשוק, ולשם כך הוא מטיל מגבלות על סכומי המשכנתאות. ההוראה מחלקת את הלווים לשלושה סוגים, כאשר לכל סוג מגבלה שונה:

אחוז המימון המקסימלי במשכנתא שאותו יכולים לקבל רוכשי דירה יחידה הינו 75%.

אחוז המימון המקסימלי שאותו יכולים לקבל משפרי דיור (רוכשים דירה חדשה ומתחייבים למכור את דירתם הנוכחית תוך 24 חודשים) הינו 70%.

אחוז המימון המקסימלי שאותו יכולים לקבל משקיעים הינו 50%.

הוראות בנק ישראל קובעות שככל שאחוז המימון עולה כך הבנק נדרש להלימות הון גבוהה יותר - להשאיר רזרבות בצד בתור כרית ביטחון על כל משכנתא שהוא נותן למקרה של משבר בשוק הנדל"ן. הבנק לוקח בחשבון ירידת מחירים, שבעקבותיה נהיה חייבים יותר מאשר השווי של דירה עצמה.
הבנק לא אוהב לשים כסף בצד כי הוא לא יכול להלוות אותו לאחרים ולהרוויח ממנו. לכן, הוא מטיל עליכם מעין "קנס" ויתמחר את הריבית שלכם יותר גבוה ככל שהוא יידרש לתת יותר אחוזי מימון על המשכנתא שלכם.

מדרגות אחוזי המימון

בארץ ישנן 4 מדרגות של אחוזי מימון שלפיהן הבנק מתמחר את הריבית. כל קבוצה מקבלת בבנק ריבית שונה, וככל שאחוזי המימון יהיו קטנים כך הריבית שתקבלו תהיה נמוכה יותר.

המדרגות הקיימות:

* עד 30% מימון - זו הקבוצה הטובה ביותר והיא מקבלת את הריביות הטובות ביותר.
* מעל 30% ועד 45% מימון - קבוצה טובה שמקבלת ריביות טובות.
* בין 45% ל- 60% מימון - הקבוצה הבינונית שמקבלת ריביות פחות טובות.
* מעל 60% ועד 75% מימון - זו הקבוצה הכי "מסוכנת". הקצאת ההון של הבנק גבוהה, ולכן הריביות יהיו היקרות ביותר.

איפה אפשר לראות את הריביות של כל קבוצה?

הבנקים מעבירים כל חודש דיווח לבנק ישראל לגבי המשכנתאות שהם נתנו. בנק ישראל מרכז את הנתונים ומפרסם אותם בקישור דוח חודשי על הלוואות לדיור - מידע על הריבית.

הדוח החודשי מכיל 12 גיליונות ("לוחות"), והריבית לפי שיעור המימון מופיעה בלוחות מס' 1 (משכנתאות צמודות), מס' 2 (משכנתאות לא צמודות) ומס' 3 (משכנתאות במט"ח).

להלן, כדוגמא, נתוני חודש ספטמבר 2019 עבור משכנתאות לא צמודות בריבית קבועה:



החל מהמדרגה השניה כל מדרגת מימון היא תוספת של בערך 0.2%-0.3% לריביות שתקבלו במסלולי המשכנתא.

אחוזי המימון משקפים את מידת הסיכון של ההלוואה

כאשר אחוזי המימון גבוהים ומחירי הדירות יורדים, לווים עלולים למצוא את עצמם במצב של הון שלילי, בו הם חייבים יותר מערך הבית שבידיהם. התרשים הבא מציג את המתאם הגבוה בין אחוז המימון לשיעור הבתים המעוקלים. ככל שהמימון גדל, כך יש סיכוי גבוה יותר שהבית יכנס לתהליך של עיקול. התופעה נכונה לבעלי בתים הגרים בביתם וגם למשקיעים.

כפי שהבנק רואה סיכון בהלוואות בשיעור מימון גבוה, כך כדאי גם ללקוח להבין, שייתכן כי הוא נכנס לעסקה גדולה מדי עבורו ולשקול להקטין את גובה המשכנתא.

איך מורידים אחוזי מימון?

בעיקרון, אם ההון העצמי שלכם נמוך, ועל אחת כמה וכמה אם אין לכם הון עצמי בכלל, לא כדאי לקנות דירה. אפשר לגור בינתיים בשכירות ולהישאר בחיים.
יחד עם זאת, ישנן דרכים ל"השלמת" ההון העצמי, שמביאות לאחוזי מימון נמוכים וכדאי לשקול אותן.

הלוואה מהבנק

אם לדוגמא אתם רוצים לקנות נכס עם 63% מימון, ייתכן שיהיה חכם לקחת הלוואה קטנה של כמה עשרות אלפי שקלים מהבנק כדי לרדת מדרגה אחת באחוזי המימון (מתחת ל- 60%), וכך לקבל ריבית טובה יותר על החלק הגדול של המשכנתא.

הלוואה מקרן השתלמות

ניתן לקחת הלוואה בריבית נמוכה מהחברה המנהלת את קרן ההשתלמות כאשר כספי הקרן משמשים כביטחון להחזר. גובה ההלוואה הוא עד 80% מהכספים הנזילים ועד 50% מהכספים הלא-נזילים. כאן אתם צריכים לבדוק האם יש לכם יכולת להחזיר גם משכנתא וגם הלוואה.

להשאיר פחות כסף בצד

להשתמש בחלק מהחסכונות שלכם שתכננתם להשאיר בצד.

למכור רכוש

אתר Money Talks News ממליץ למכור את הרכב.

21 דרכים יצירתיות להגדלת ההון העצמי, אתר American Pacific Mortgage