מדד תשומות הבניה

מהו מדד תשומות הבניה?

מדד תשומות הבניה משקף את מחירי הבנייה של הקבלנים. מרכיביו העיקריים הם שכר עבודה ומחירי סחורות - ברזל, בטון, אלומיניום וחומרי גלם אחרים. המדד מתפרסם ב- 15 לכל חודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

המדד משפיע רק על אלו שרוכשים מקבלן. הקבלן מעוניין להגן על עצמו מהשינויים בעלויות ולמנוע הפסדים עד תום העבודות, ולכן הוא מצמיד את מחיר הדירה למדד.

התנהגות לאורך השנים

המדד נמצא בדרך כלל במגמת עלייה. על פי דוח של מרכז המידע והמחקר של הכנסת, התייקרות הדירות בישראל - השלכות ודרכי התמודדות, ענפי תשומות הבנייה בישראל, לרבות מלט, בטון ועוד, הם ריכוזיים יחסית, והדבר תורם לעלייה הריאלית המתמשכת שלו.

ארנון ברק מחטיבת המחקר של בנק ישראל ציין בסקירתו ענף הבנייה ותרומתו לצמיחה כי קיים קשר חלש בין המדד למחירי הדירות: לדוגמה, מדד מחירי התשומה בבנייה למגורים ירד ריאלית ב- 16% מ- 1994 עד 2015, בשעה שמדד מחירי הדירות עלה ב- 36%. הוא מסביר זאת בכך שהתנודתיות במחירי הדירות אינה נובעת, ככל הנראה, מתמורות בעלות הבנייה, כי אם משינויים דמוגרפיים וכן מהמדיניות בתחום תכנון הקרקעות - זו מובילה לכך שההיצע מגיב לביקוש לאט.

המדדים השנתיים משנת 2010 ועד היום:
2010: 3.8%+
2011: 4.2%+
2012: 3.3%+
2013: 1.5%+
2014: 0.8%+
2015: 1%+
2016: 1.5%+
2017: 2%+
2018: 2%+
2019: 1.1%+
2020: 0.5%+
2021: 5.6%+

חישוב ההצמדה

מדד זה פועל בדומה למדד המחירים לצרכן, אך במקום להשפיע על יתרת הקרן במשכנתא, הוא משפיע על יתרת התשלומים שטרם שילמתם לקבלן.

כל מה שטרם שילמתם צמוד למדד תשומות הבנייה.
בכל פעימה אתם משלמים את התשלום לקבלן + ההצמדה שהצטברה עד כה.

לדוגמא: אם יתרת התשלומים שלכם לקבלן עומדת על 1,000,000 שקל, ומדד תשומות הבניה עלה ממועד ההצמדה ועד למועד התשלום ב-2%, תצטרכו לשלם לקבלן סכום נוסף של 20,000 שקל עבור ההצמדה.

ממתי מחשבים את מדד תשומות הבנייה?

ברכישה רגילה מרגע חתימת החוזה. במחיר למשתכן מהיום שהקבלן זכה בפרויקט.

תוכלו להשתמש במחשבון הבא כדי למצוא את סך ההצמדה בהתאם ללוח התשלומים שלכם. יש להזין בו את התשלומים העתידיים ואת זמנם (כמה חודשים יעברו ממועד החתימה על הסכם הרכישה).

לחצו כאן לפתיחת המחשבון - קובץ אקסל.



     

המדד והמשכנתא

האם אפשר להכניס את מדד תשומות הבניה כחלק מהמשכנתא? כלומר לקחת עוד סכום כסף במשכנתא בשביל לשלם את המדד?
בעיקרון, הבנק לא מתחשב בעליית המדד כחלק משווי הדירה, ותוספת תשלום לקבלן בעבור מדדים לא מעלה את ערך הדירה. אחוז המימון שתקבלו במשכנתא נגזר לפי השווי המקורי של הנכס, כך שאם אתם כבר לוקחים מימון מקסימלי, אז את הפרשי ההצמדה תאלצו לשלם מהון עצמי. יחד עם זאת, הדבר אפשרי באמצעות הגדלת אחוזי מימון, כל עוד לא תעברו את גבול המימון מותר. בכל מקרה, מומלץ להכין כסף פנוי שיהיה לכם ברגע שתקבלו את הדירה ותוכלו לשלם באמצעותו את עלות ההצמדה.

איך אפשר להתחמק ממדד תשומות הבניה?

1. לנהל משא ומתן עם הקבלן לפני החתימה על החוזה ולבקש ממנו לא להיות צמודים למדד. אם הוא מסרב, תוכלו לבקש הצמדה למדד אחר, למשל, מדד המחירים לצרכן שבאופן היסטורי הוא נמוך יותר. כאשר שוק הנדל"ן נמצא בהאטה, יש סיכוי שהוא ילך לקראתכם.

2. להקדים תשלומים.
נניח שהדירה עלתה לכם 2 מיליון ש"ח ואתם כבר שילמתם לקבלן 600 אלף, במקרה כזה רק ה- 1.4 מיליון שטרם שילמתם חשופים למדד, ולכן כל שקל שתשלמו לפני הזמן לקבלן יוריד לכם את הסיכון ואת העלויות העתידיות של הדירה. עם זאת, מבחינה כלכלית כדאי לדעת שהנזק מההצמדה הינו לעתים קרובות קטן מהנזק של תשלום לפני הזמן. אם למשל לצורך התשלום המוקדם נמכור תיק השקעות שנותן לנו תשואה שנתית של 4%, בזמן שהמדד עלה 2% בשנה, זה לא יהיה רווחי.
כמו כן, הקדמת תשלומים לרכישת בית על הנייר או בית שעדיין לא מוכן חושפת אתכם גם לסיכונים של בעיות בהתנהלות הקבלן, וכדאי להתייעץ עם עורך הדין אשר מלווה אתכם. הדבר הכי חשוב הוא לקבל את הבטחונות לכל שקל שאתם משלמים לקבלן. רק אחרי זה אפשר לדבר על הקדמת תשלום.

תחזית מדד תשומות הבניה

כדי להעריך את השינוי במדד, אנו צריכים לצלול לתוך המרכיבים שלו, למצוא את מידת ההשפעה של כל אחד מהם על המדד ולאמוד את השינוי הצפוי שלהם בהסתמך על נתונים היסטוריים.

המרכיב הראשון הוא שכר עבודה של פועלי בניין, עובדי חשמל ואינסטלציה, עובדים אחרים, מנהלים ומפקחים. בענף הבנייה עובדים כ- 270,000 עובדים, ומשקלו של השכר במדד הוא 43%.

שכר העבודה הממוצע למשרת שכיר של עובדים ישראלים בענף הבנייה עלה בשנת 2018 ב- 4.3%.



בשש השנים האחרונות שכר העבודה בענף עלה בשיעור שנתי ממוצע של 2.75%, ולכן, תרומתו המשוקללת השנתית הממוצעת לעלייה במדד תשומות הבניה הייתה 1.18% (2.75%X43%). ניתן להעריך שהשכר ימשיך לעלות, בדומה לשכר בכל המשק, ותרחיש של ירידה מתמשכת אינו סביר בשל הסכם קיבוצי שנחתם בין ראשי הענף לבין העובדים בו ובשל הביקוש הגבוה למגורים.

המרכיב השני במדד הוא חומרי גלם ומוצרים, ומשקלו 44%.

החומרים המשמשים לבנייה רבים מאד (קובץ עם פירוט לפי קבוצה ראשית וקבוצה משנית), והעיקריים שבהם הם: בטון ומלט המהווים 11% מן המדד, ברזל ומוצרי מתכת (6%) , אבן, שיש וקרמיקה (6%), מוצרי אלומיניום ופלסטיק (4.5%) ומוצרי עץ (3%).

בעוד שאפשר לצפות בקירוב את השינויים בשכר העבודה, כפי שראינו קודם, במחירי החומרים המשימה מאתגרת מאד וכמעט בלתי אפשרית. המחירים מושפעים מגורמים רבים, בהם הביקוש וההיצע בשוק העולמי, מגמות גיאו-פוליטיות, עלויות הובלה, שערי חליפין בין מטבעות ותנועות הון ספקולטיביות, והתנודתיות בהם גבוהה.

גרף של מחיר עפרת הברזל. ניתן לראות שינויים של עשרות אחוזים בפרקי זמן קצרים: זינוק מ- 75 דולר לטונה בתחילת 2019 לשיא של 120 דולר לטונה באמצע יולי 2019.



Windapo ו- Cattell מאוניברסיטת קייפטאון חקרו את המגמות של מחירי חומרי הבנייה, ומצאו כי לשכר העבודה היה מתאם גבוה ביותר למחירים, ואחריו אינפלציה ועלות הובלה. אנשי המקצוע שהשתתפו במחקר דירגו את מחיר הפלדה כתנודתי ביותר, ואחריו מחירי הנחושת והבטון, כאשר מחיר החול נתפס הכי פחות תנודתי. החוקרים מציינים כי גם מחיר הנפט משפיע על חומרים שונים כגון PVC המשמש לריצוף ואיטום.



Ashuri ו- Shahandashti בחנו את הקשר בין מדד עלויות הבניה (Construction Cost Index, CCI) לפקטורים מאקרו-אקונומיים בארה"ב. המחקר שלהם התבסס על מבחן סטטיסטי לסיבתיות שנקרא מבחן גריינג'ר, ומצא כי קיים קשר ליניארי חיובי בין מדד המחירים לצרכן, מדד המחירים ליצרן, תוצר מקומי גולמי והיצע הכסף לבין CCI, והם יכולים לשמש לחיזוי שלו. בנוסף, קשר שלילי בינוני נמצא בין CCI לריבית הבנק המרכזי וריבית הפריים, וקשר שלילי חלש נמצא בינו לבין שיעור האבטלה. לכן, משתנים אלה אינם מתאימים לחיזוי עלויות הבניה ולהסביר את השינויים בהן.

גופים שונים מנסים לחזות את מדד תשומות הבניה לפי שני המרכיבים. למשל, סקירה של אגף כלכלה ומחקר בחברת הראל צפתה עליה של כ- 1.2% במדד בשנת 2017 על רקע עליית מחירי חומרי הגלם. בדיעבד, זו הייתה תחזית חסר והמדד עלה באותה שנה ב- 1.9%.

לאחר הזינוק של 0.6% בינואר 2019, התאחדות בוני הארץ צפתה המשך מדדים גבוהים יחסית בשנת 2019, בשל הביקוש לעובדים מקצועיים, מחירי אגרגטים (אגרגט הוא חצץ המשמש בתהליך הבנייה לשיפור חוזק הבטון) המושפעים ממכרזי רשות מקרקעי ישראל בשנה האחרונה, ומחירי הברזל המושפעים ממגמת ירידה בייצור בסין. אולם, נכון להיום נרשמו מאז שישה מדדים רצופים של 0.1% או ללא שינוי.

מדד תשומות הבנייה לחודש האחרון, באתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה