משכנתא בריבית קבועה

משכנתאות בריבית קבועה מתחלקות לשני סוגים: לא צמודה למדד, וצמודה למדד.
לפי הנחיות בנק ישראל, יש לקחת לפחות שליש מהמשכנתא בריבית קבועה (צמודה / לא צמודה).

א. ריבית קבועה לא צמודה

מדובר במסלול הפשוט ביותר לחישוב. הריבית נקבעת ביום נטילת המשכנתא, נשארת קבועה לכל אורך תקופת ההחזר ואינה מושפעת משינויים בריבית במשק או ממדד המחירים לצרכן. כתוצאה מכך, התשלום החודשי נשאר קבוע עד לסיום ההלוואה, הלווה יודע אותו מראש ולא צריך לחשוש שהוא יעלה.

המסלול מאפשר לנצל תקופה של ריבית נמוכה על מנת לקבע את גובה הריבית בשער נמוך יחסית לאורך כל תקופת ההלוואה, ומעניק בטחון ללווה. אולם, הוא נושא ריבית גבוהה המגלמת תרחיש ריאלי של עליה במדד.

מחשבון משכנתא ריבית קבועה לא צמודה:



ב. ריבית קבועה צמודה למדד

ריבית קבועה צמודה למדד לא משתנה במשך כל תקופת ההלוואה, והשינוי בגובה ההחזר החודשי נובע מעליה או מירידה בשיעור המדד.
לדוגמא - נניח שלקחנו הלוואה של 100,000 ש"ח והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה שהמדד עלה באותו החודש באחוז, אז הקרן למחרת כבר לא תהיה 100,000 ש"ח אלא 101,000 ש"ח.

מדד, או בשמו המלא מדד המחירים לצרכן, הוא נתון שמתפרסם בכל 15 לחודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. הוא מבטא את העלייה ברמת המחירים של הסחורות והשירותים במשק ואת ירידת ערך המטבע (אינפלציה).

התרשים הבא מציג את שיעורי האינפלציה השנתיים החל משנת 1995.


שיעור אינפלציה שנתי


ניתן לראות כי ברוב השנים המדד חיובי, ולכן ההחזר החודשי עבור המשכנתא צפוי לעלות בטווח הארוך. יעד האינפלציה של הממשלה הוא בין 1% ל- 3% לשנה.

חסרונות ההצמדה

נניח ששני לווים נכנסים לסניף הבנק ומבקשים משכנתא בסך של 500,000 ש"ח ל- 20 שנה.

הלווה הראשון מעוניין בהחזר חודשי נמוך ככל האפשר ולאחר מו"מ מול הבנק הוא מקבל ריבית צמודה של 3%. נניח שהאינפלציה הצפויה בכל אחת מהשנים הבאות היא 2%.

הלווה השני מעוניין בהחזר יציב לאורך התקופה, ומקבל ריבית קבועה לא צמודה של 5%.

נשווה בין שני הלווים:


השוואה בין ההחזרים במשכנתא צמודה למשכנתא לא צמודה


מה אפשר ללמוד מהדוגמא הזו?

1. במסלול צמוד ההחזר החודשי עולה - הלווה הראשון (מסלול צמוד למדד) נהנה מתשלום התחלתי נמוך בכ- 500 ש"ח לעומת התשלום ההתחלתי של הלווה השני (ללא הצמדות), אך ההפרש הולך ומצטמצם עם הזמן עד שהוא מתהפך לחלוטין. התשלום האחרון של הלווה הראשון מטפס למעל 4,000 ש"ח, בעוד שהתשלום של הלווה השני נשאר קבוע בסך של 3,300 ש"ח.

2. במסלול צמוד החוב קטן לאט יותר - כאשר שני הלווים יבדקו מה יתרת החוב שלהם אחרי כמה שנים, הלווה במסלול הצמוד יגלה שנשארה לו קרן גדולה יותר לשלם. בתקופה של מדדים גבוהים הוא עלול למצוא את עצמו פתאום עם חוב גדול יותר ממה שלקח מלכתחילה.

3. אפקט ההצמדה מגדיל את ההחזר הכולל - אם נסתכל על הסכום הכולל שיחזירו הלווים לבנק עבור המשכנתא, נראה כי הלווה הראשון יחזיר לבנק כ- 25,000 ש"ח יותר מאשר הלווה השני, רק בגלל השפעת ההצמדה.

הלווה שהיה מעוניין בתשלום נמוך הגיע למצב בו סך התשלומים שהוא שילם גבוהים יותר, כי הוא לא לקח בחשבון השלכות עתידיות.

חוב גדול מהסכום המקורי

לכאורה זה נשמע תמוה: למרות שאנחנו משלמים כל חודש, יום אחד אנחנו בודקים את יתרת המשכנתא ומגלים שאנחנו חייבים יותר כסף ממה שלווינו. תרחיש כזה אפשרי במסלול צמוד מדד. הגרף הבא מראה את יתרת הקרן במשכנתא של 500,000 ש"ח לתקופה של 25 שנים, ריבית 4.5% ומדד שנתי של 4%.

השפעת ההצמדה על יתרת הקרן

בגלל המדד הגבוה הקרן תופחת אל מעבר לסכום ההלוואה. בשנה השמינית, למשל, החוב שלנו יהיה 541,000 ש"ח.

במדד שנתי נמוך יותר של 2%, שהינו אמצע יעד האינפלציה של בנק ישראל בשנים האחרונות, הקרן פוחתת מהר יותר ובשנה השמינית נהיה חייבים 463,000 ש"ח. אך כמובן שאין לסמוך על זה ויש לזכור שהמדינה ידעה בעבר תקופות ארוכות של אינפלציה גבוהה.

לאור פוטנציאל הסיכון, מומלץ לקחת את המסלולים צמודי המדד לתקופות קצרות יחסית.

פירעון מוקדם

אם תרצו לבצע פירעון מוקדם במסלולים בריבית קבועה (צמודה או לא צמודה) כאשר הריבית הממוצעת ירדה, תשלמו עמלת היוון. במסלולים האלו סיכמתם עם הבנק על ריבית מסוימת אותה תשלמו לאורך כל התקופה, וכעת הבנק נאלץ להלוות את הכסף שהחזרתם למישהו אחר בריבית נמוכה יותר, כלומר הוא מפסיד. עבור ההפרש הזה הבנק לוקח עמלה.



כלים ומאמרים נוספים

מחשבון משכנתא כולל מדד ולוח סילוקין
מתי עדיפה ריבית צמודה ומתי עדיפה לא צמודה? כולל מחשבון
האם לשלב קל"צ בתמהיל?
טבלת האיזון בין ריבית צמודה ללא צמודה, במדד של 2%