מסלול ריבית קבועה

מסלולי הריבית הקבועה מתחלקים לשני סוגים: לא צמודה למדד, וצמודה למדד.
לפי הנחיות בנק ישראל, יש לקחת לפחות שליש מהמשכנתא בריבית קבועה (צמודה / לא צמודה).

א. ריבית קבועה לא צמודה

מסלול שבו הריבית נקבעת מראש ונשארת קבועה לכל אורך חיי ההלוואה ואינה צמודה למדד. ההחזר החודשי קבוע וידוע לכל אורך תקופת המשכנתא.

המסלול מאפשר לנצל תקופה של ריבית נמוכה במשק ולקבע את גובה הריבית בשער נמוך יחסית לאורך כל תקופת המשכנתא. זהו מסלול עם סיכון לבנק ובטחון ללקוח, ולכן הבנק מתמחר את הסיכון דרך ריבית גבוהה שמגלמת תרחיש של עליה במדד.

מחשבון לחישוב ההחזרים במסלול:

ב. ריבית קבועה צמודה למדד

הריבית לא משתנה במשך כל תקופת ההלוואה, וההחזר החודשי עולה או יורד לפי השינוי במדד.
המדד מתפרסם בכל 15 לחודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומבטא את השינוי ברמת המחירים של הסחורות והשירותים במשק (אינפלציה).
לדוגמא, אם המדד יעלה ב- 0.2% בחודש מסוים, גם ההחזר החודשי שלכם יעלה למחרת ב- 0.2%.

כאשר אתם לוקח ריבית צמודה אתם משתתפים עם הבנק בסיכון של עליית המדד, זהו מסלול עם סיכון ללקוח ויותר בטחון לבנק, ולכן הריבית תהיה נמוכה יותר לעומת המסלול הלא צמוד.

נתונים מספריים: ב- 5 השנים האחרונות, שהסתיימו ב- 2018, המדד לא עלה כלל. אולם בכדי להמחיש את הסיכון - מן הראוי להביט על היסטוריה ארוכת שנים: ב- 15 השנה שבין 1999 ל- 2013 עמדה האינפלציה השנתית הממוצעת על 2.5%, ובין השנים 1989 ל- 1999 הסתכמה האינפלציה ב- 11% (!). ברוב השנים המדד חיובי, ולכן ההחזר החודשי במסלול הצמוד צפוי לעלות בטווח הארוך. יעד האינפלציה של הממשלה הוא בין 1% ל- 3% לשנה.

חסרונות ההצמדה

נניח ששני לווים נכנסים לסניף הבנק ומבקשים משכנתא בסך של 500,000 ש"ח ל- 20 שנה.

הלווה הראשון מעוניין בהחזר חודשי נמוך ככל האפשר ולאחר מו"מ מול הבנק הוא מקבל ריבית צמודה של 3%. נניח שהמדד הצפוי בכל אחת מהשנים הבאות הוא 2%.

הלווה השני מעוניין בהחזר יציב לאורך התקופה, ומקבל ריבית קבועה לא צמודה של 5%.

נשווה בין שני הלווים:

מה אפשר ללמוד מהדוגמא הזו?

1. במסלול צמוד ההחזר החודשי עולה - הלווה הראשון (מסלול צמוד למדד) נהנה מתשלום התחלתי נמוך בכ- 500 ש"ח לעומת התשלום ההתחלתי של הלווה השני (ללא הצמדות), אך ההפרש הולך ומצטמצם עם הזמן עד שהוא מתהפך לחלוטין. התשלום האחרון של הלווה הראשון מטפס למעל 4,000 ש"ח, בעוד שהתשלום של הלווה השני נשאר קבוע בסך של 3,300 ש"ח.

2. במסלול צמוד החוב קטן לאט יותר - כאשר שני הלווים יבדקו מה יתרת החוב שלהם אחרי כמה שנים, הלווה במסלול הצמוד יגלה שנשארה לו קרן גדולה יותר לשלם. בתקופה של מדדים גבוהים הוא עלול למצוא את עצמו פתאום עם חוב גדול יותר ממה שלקח מלכתחילה.

3. אפקט ההצמדה מגדיל את ההחזר הכולל - אם נסתכל על הסכום הכולל שיחזירו הלווים לבנק עבור המשכנתא, נראה כי הלווה הראשון יחזיר לבנק כ- 25,000 ש"ח יותר מאשר הלווה השני, רק בגלל השפעת ההצמדה.

הלווה שהיה מעוניין בהחזר נמוך שילם בסופו של דבר יותר בגלל ההצמדה למדד.

חוב גדול מהסכום המקורי

זה נשמע לא הגיוני: אנחנו משלמים כל חודש, יום אחד אנחנו בודקים את יתרת המשכנתא ומגלים שאנחנו חייבים יותר כסף ממה שלווינו. תרחיש כזה אפשרי במסלול צמוד מדד.
הגרף הבא מראה את יתרת הקרן במשכנתא של 500,000 ש"ח לתקופה של 25 שנים, ריבית 4.5% ומדד שנתי של 4%.



בגלל המדד הגבוה הקרן תופחת אל מעבר לסכום ההלוואה. בשנה השמינית, למשל, החוב שלנו יהיה 541,000 ש"ח.

במדד שנתי נמוך יותר של 2%, שהינו אמצע יעד האינפלציה של בנק ישראל בשנים האחרונות, הקרן פוחתת מהר יותר ובשנה השמינית נהיה חייבים 463,000 ש"ח. אך כמובן שאין לסמוך על זה ויש לזכור שהמדינה ידעה בעבר תקופות ארוכות של מדדים גבוהים.

פירעון מוקדם

אם תרצו לבצע פירעון מוקדם במסלולים בריבית קבועה (צמודה או לא צמודה) כאשר הריבית הממוצעת ירדה, תשלמו עמלת היוון. במסלולים האלו סיכמתם עם הבנק על ריבית מסוימת אותה תשלמו לאורך כל התקופה, וכעת הבנק נאלץ להלוות את הכסף שהחזרתם למישהו אחר בריבית נמוכה יותר, כלומר הוא מפסיד. עבור ההפרש הזה הבנק לוקח עמלה.

מתי ההחזר החודשי בקבועה צמודה גבוה יותר?

נשתמש ב- מחשבון קל"צ או צמודה (קובץ אקסל).



המשכנתא בסכום של 500,000 ש"ח לתקופה של 25 שנים. הריבית בקבועה צמודה למדד הינה 3.90% והריבית בקל"צ הינה 4.60%.

ההחזר החודשי ההתחלתי במסלול קבועה צמודה יהיה 2,616 ¤.

ההחזר החודשי ההתחלתי במסלול הקל"צ יהיה 2,808 ¤.

הפער ביניהם עומד על 192 ¤.

בהנחת מדד שנתי של 2%, ההחזרים החודשיים בשני המסלולים ישתוו כעבור 4 שנים, ואז ההחזר במסלול הצמוד יהיה גבוה יותר.

המסקנה

אם אתם מתכוונים להישאר עם המשכנתא לטווח ארוך, ישתלם לכם לקחת את מסלול קבועה לא צמודה. הסיבה לכך היא שהמדד הנמוך לא יישאר איתנו לאורך עשרות שנים, ולכן נוח ומשתלם לקנות הגנה לתקופה כל כך ארוכה, שבה המדדים יכולים להיות גבוהים מאד.

מנגד, אם אתם חושבים שתפרעו את המשכנתא או תמכרו את הדירה בעתיד הקרוב (טווח קצר, עד 6-7 שנים מהיום), אפשר לשקול מסלול צמוד.

האם לשלב קל"צ בתמהיל?